181314 (629000), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

дифференциальная рента - сверхнормативный доход на землях лучшего качества и местоположения;

расчётный доход - сумма дифференциальной ренты.

Порядок расчёта предусматривает определение нормативной продуктивности сельскохозяйственных угодий в расчёте на 1 га. Продукция оценивается в средних ценах реализации предыдущего года. Кормовые культуры пересчитываются в кормовые единицы и приравниваются по стоимости к цене 1 т овса. Определяются нормативные затраты на 1 га пастбищ, которые принимаются на уровне 0,20 от затрат на 1 га сенокосов. К нормативным затратам добавляется минимально необходимый норматив уровня рентабельности для обеспечения расширенного воспроизводства.

Вместе с тем в отечественной теории и практике существует несколько подходов к денежной оценке земли - на базе рентного и затратного методов, а также их комбинации. Как уже отмечалось, цена земли является системной экономической категорией, поэтому предполагает вариантность оценок. Это связано с особенностью земли как объекта оценки и прежде всего многоцелевым характером ее использования. Так, основными направлениями применения экономической категории «цена земли» могут быть: аренда земли; экономическая защита земель; оценка уставного капитала сельскохозяйственных предприятий; включение земельного фонда в активы предприятия и экономический оборот; калькуляция цены земли в себестоимости сельскохозяйственной продукции; изъятие земли из сельскохозяйственного оборота; определение стоимости земли как важнейшего составляющего национального богатства страны.

При осуществлении экономических преобразований в сельском хозяйстве, связанных с персонификацией собственности, формированием многоукладной экономики, переходом к рынку, и одновременном решении экологических проблем (защита почв от водной и ветровой эрозии; стабилизация и повышение содержания гумуса в почве; устранение отрицательных последствий антропогенной и техногенной нагрузок на землю вследствие механизации, химизации, мелиорации) денежная оценка земли призвана решать следующие основные вопросы:

• установление паритета цен на продукцию сельского хозяйства и товары промышленного производства, выступающие в качестве основных и оборотных средств в отрасли;

• оптимизация состава и структуры земельных угодий с учетом соотношения пашни, естественных кормовых угодий, леса, водных ресурсов с целью обеспечения экологического равновесия в АПК;

• компенсация сельскохозяйственным предприятиям потерь за продуктивные земли, изымаемые из оборота для несельскохозяйственных нужд (как мера экономической защиты земель).

Стоимостная оценка земли необходима и для совершенствования хозрасчетных отношений, перевода всех предприятий, работающих на земле, на полный хозрасчет. Она нужна как механизм защиты от нерационального использования земли в самих сельскохозяйственных предприятиях, а также для того, чтобы экономическими методами заставить землепользователей и землевладельцев бережно относиться к земле, не допуская снижения ее качества и Продуктивности (доходности).

Стоимостная оценка земли делает ее производственным капиталом, функционирующим в системе рыночных отношений. Это предполагает

такие преимущества:

-землевладельцы получают возможность оформлять под залог земли банковские кредиты, что необходимо для укрепления материально-технической базы и расширения производства. Так, в странах с развитой рыночной экономикой сельским товаропроизводителям под залог земли и недвижимости выделяется до 40% кредитных ресурсов;

-создаются устойчивые условия для купли-продажи земли;

- появляется возможность капитализации земли (по принципу обратной связи).

Наряду с этим рынок земли является действенным механизмом отбора эффективных форм хозяйствования и экономически наиболее сильных хозяев. Как уже отмечалось, в экономическом механизме земельных отношений, в зависимости от целевого назначения, могут использоваться различные методы расчета цены земли, которые базируются на оценках земельной ренты и определении совокупного потенциального (нормативного) чистого дохода.

Совершенствование методов стоимостной оценки земли, по нашим исследованиям, может идти по двум направлениям: совершенствования методики определения земельной ренты, а также более полного учета целевого предназначения стоимостных оценок в экономическом механизме земельных отношений.

Одним из наиболее приемлемых вариантов расчета земельной ренты с точки зрения практики является интегральный метод. Суть его в том, что размеры ренты (удельные и общие) исчисляются по всей товарной продукции. Сопоставимость разнородных продуктов обеспечивается через их оценку по издержкам производства, что наиболее достоверно отражает общий объем товарного продукта и сравнимость результатов оценок по товаропроизводителям разной специализации с различиями объективных факторов производства, обусловливающих наличие дифференциальной ренты.

Анализ специальной литературы и наши многовариантные попытки апробации различных методических подходов по определению нормативной цены земли показали, что наиболее простой и практически реализуемой является формула, которая рекомендуется для расчета нормативной цены пашни (сельскохозяйственных угодий):

Ц = Др*К, (3.1)

где Др - дифференциальная рента (рентный доход), тыс. руб. (долл. США)/га;

К - срок капитализации рентного дохода, представляющий собой обратную величину учетной ставки банковского процента (к примеру, равный 25 годам при 4%-ном банковском кредите) или срок активной трудовой деятельности человека, приравниваемый к 25 годам.

Приемлемым является определение дифференциального рентного дохода в стоимостном выражении по следующей формуле:

Др = (Ц*У-З-З*К) (3.2)

где Ц - средняя цена реализации продукции, руб./ц;

У - урожайность с 1 га, ц к.ед./га;

З - производственные затраты в расчёте на 1 га руб. При установлении базовой нормативной стоимости (цены) земель сельскохозяйственного назначения важно учитывать следующие особенности:

• объектом для определения нормативной цены земли должны быть все земли сельскохозяйственного назначения;

• в расчёт нормативной цены земли нецелесообразно включать стоимость объектов недвижимости;

• нормативная цена земли должна устанавливаться с использованием закупочных или рыночных цен на зерно, действующих в стране (возможно также использование мировых цен);

• исходным материалом для определения нормативной цены земли должна служить земельно-кадастровая документация, где отражается качество земельного участка, его удалённость от центра хозяйства, а также, при необходимости, другие сведения.

Методика расчета нормативной стоимости земли должна учитывать бонитировку, характеризующую потенциальное плодородие земли, многолетнюю урожайность сельскохозяйственных культур, цену реализации продукции (для нетоварных культур за эквивалент можно принимать единицу овса), текущие производственные затраты и чистый доход с 1 га земельной площади.[2, c. 58]

Такая цена земли, формируемая на базе ее производительной способности исходя из дохода (прибыли), получаемого от реализации продукции с учетом ставки его капитализации, является выкупной.

Применение данной методики позволяет учитывать полученные результаты экономической оценки сельскохозяйственных угодий по кадастру, получать относительно достоверные показатели цены земли (нормативные), которые могут быть использованы при обосновании ставок арендной платы и налогообложения.

Таким образом, стратегический курс земельной политики Беларуси, с использованием платного землепользования, предполагает разработку механизма становления рынка земель сельскохозяйственного назначения. Наиболее острой проблемой в данном случае выступает оценка стоимости земельных участков, ведь в условиях отсутствия развитого земельного рынка очень сложно определить реальную стоимость земли.

3. Рынок земли в Республике Беларусь: особенности функционирования, принципы формирования

Важнейший вопрос земельных отношений на современном этапе - развитие многообразия форм собственности и хозяйствования. В республике в последние годы сложились различные мнения по этому вопросу. Одни выступают за полное отрицание частной собственности на землю и ее рыночного оборота, кроме участков в личных подсобных хозяйствах, садово-огородных кооперативов, для дачного и жилищного строительства. Другие, наоборот, выступают за законодательное признание купли-продажи земли и соответственно частной собственности на землю. Практически из-за этих крайних позиций сдерживается принятие перспективных правовых механизмов, остается низкой заинтересованность товаропроизводителей и финансово-кредитных структур в налаживании стратегического взаимодействия.

В условиях, когда в предприятиях нет достаточных внутренних резервов для экономического подъема, необходимы внешние кардинальные государственные меры. Формы их осуществления могут быть самыми разными - присоединение к крепкому и жизнеспособному сельхозпредприятию, птицефабрике, комплексу или к сравнительно близко расположенному промышленному предприятию. Может быть применен вариант продажи имущества (включая землю по выкупной цене) состоятельным коммерческим структурам (отечественным и иностранным), способным вкладывать капитал в развитие сельскохозяйственного производства, в том числе в землю, осваивать новые высокоинтенсивные технологии и повышать плодородие почв.[6]

В настоящее время становится актуальной проблема агропромышленной интеграции, которая, с одной стороны, отражает объективную закономерность и требования развития смежных сфер агропромышленного комплекса для достижения более высокого конечного результата в самом сельском хозяйстве (и безусловно, на земле). С другой стороны, ее можно рассматривать как механизм подъема сельскохозяйственных предприятий, прежде всего недостаточно эффективных. Включение этих предприятий в общую интеграционную цепочку позволит им не только сохраниться, но и преобразоваться, как уже отмечалось, на новой технико-технологической основе с адаптацией к рыночным"условиям". Сейчас важно обосновать наиболее рациональные пути становления агропромышленной интеграции применительно к особенностям современного этапа развития АПК, используя для этого научные разработки как недавнего прошлого, так и последнего времени.

Какая форма земельных отношений и рыночного оборота земли наиболее приемлема в конкретных условиях? Если выбор делается в пользу регулируемой государством купли-продажи имущества, то дополнительно надо учитывать, насколько сельские товаропроизводители подготовлены к правовому введению цивилизованного рынка земли. Имеются в виду, в частности, узаконенная кадастровая оценка земли, наличие соответствующей инфраструктуры земельного рынка, кадровое обеспечение земельных преобразований и т.п. В противном случае, без должной подготовки, непродуманные земельные изменения неизбежно приведут к разрушительным последствиям, дискредитирующим сами по себе нужные и востребованные меры.

Следует хорошо осознавать, что абсолютно свободного рынка земли в мире не существует. В различных странах он свободен относительно, поскольку регулируется как системой правовых регуляторов, так и экономических, строго сообразуясь с законами и закономерностями рыночного хозяйства.

Земельное законодательство должно предусматривать действенные механизмы развития многообразия земельных отношений, то есть права и обязанности владельцев и собственников земельных участков, землепользователей (в частности, арендаторов), а также экономический инструментарий регулирования сделок земельного оборота.

Оборот земель - это переход земельных участков от одних лиц к другим посредством заключения договоров и правовых сделок. Формами земельного оборота являются: купля-продажа, аренда, передача земельного участка в уставный фонд организации, залог земли при ипотечном кредитовании, наследование, дарение и другие формы.

Часть сделок земельного оборота имеет преимущественно рыночный характер. Это прежде всего сделки аренды, купли-продажи земельных участков, залога при получении кредита и т.д. А дарение и наследование участков представляют собой сделки внерыночного оборота земель. Своеобразными формами сделок являются операции с земельными долями в сельскохозяйственных предприятиях, которые в нашей стране пока не получили развития.

Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, в основе которой находится механизм согласования интересов землевладельцев и землепользователей с целями государства и общества в целом. Составляющими факторами земельного рынка являются: отношения владения, пользования, распоряжения и формы собственности (государственная, частная), методы передачи права собственности (аренда, продажа, залог и т.д.), условия конкуренции (свободный выбор участника), нормативы денежной оценки и условия действия складывающейся цены на землю, а также законодательно установленная совокупность норм и правил для целевого использования всего инструментария регулирования земельных отношений.

Для становления земельного рынка необходимо как минимум два условия: любой участок земли может перейти к новому собственнику; у каждого земельного участка должна быть своя цена. Такой рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает к максимально продуктивному использованию, образует механизм ее перехода к тому, кто способен эффективно хозяйствовать. Значит, рынок земли должен быть обязательно встроен в систему государственной политики, что призвано направлять названные условия в интересах общества.

В структуре земельного рынка можно выделить два основных сегмента. Первый - рынок земель, находящихся в государственной собственности (республиканской или местной). Второй - рынок земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц и граждан. Одновременно выделяются шесть категорий граждан и типов деятельности в сочетании с вариантами целевого использования земельных участков: граждане для индивидуального жилищного строительства; для ведения личного подсобного хозяйства; кооперативного садоводства и животноводства; граждане и их объединения для предпринимательской деятельности; участки под приватизированными предприятиями; крестьянские (фермерские) хозяйства и другие сельскохозяйственные предприятия.

Характеристики

Список файлов курсовой работы