178633 (627886), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;

отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;

если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка;

отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;

для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов (например, по кадастровой оценке земель поселений);

отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

2. Экономическая часть

2.1 Расчет стоимости недвижимости затратным подходом

Требуется определить стоимость частного дома вместе со строениями, если стоимость 1 м2 земли составляет 120 рублей; цена нового строительства 1м2 - 6000 рублей; предпринимательская прибыль - 30%.

Площадь земельного участка определяется по формуле (2.1)

S= a*b (2.1),

где а - длина земельного участка, м

b - ширина земельного участка, м

S= 40*20 = 800 м2

Расчет стоимости нового строительства рассчитывается по формуле (2.2)

Снс= Снс 1м2 * Sзд + П (2.2),

где Снс - стоимость нового строительства, руб

Снс 1м2 - стоимость нового строительства 1 м2, руб

Sзд - площадь здания (по наружной), м2

П - предпринимательская прибыль, руб.

Снс = 6000*64 + 28800 = 412800 руб

Расчет стоимости земельного участка определяется по формуле (2.3)

Сзу= Сзу 1м2 * S (2.3),

где Сзу - стоимость земельного участка, руб

Сзу 1м2 - стоимость 1м2 земли, руб

S - площадь земельного участка, м2.

Сзу = 120*800 = 96000 руб

Расчет стоимости объекта недвижимости вместе со строениями определяется по формуле (2.4)

С= Снс + Сзу - И (2.4),

где С - стоимость объекта недвижимости вместе со строениями, руб

Снс - стоимость нового строительства, руб

Сзу - стоимость земельного участка, руб

И - износ, руб.

С= 412800+96000-27945 = 480855 руб

Расчет величины физического износа приведен в таблице.

Таблица 2.1 Расчет физического износа

Номер по порядку	Конструктивные элементы здания	Удельный вес в %	Ст-ть нового строительства	Износ в %	Износ в руб.
1	Фундамент	8	33024	5	1651
2	Стены и перегородки	33	136224	8	10898
3	Перекрытия	18	74304	9	6687
4	Кровля	5	20640	3	619
5	Полы	14	57792	7	4045
6	Проемы	8	33024	1	330
7	Отделочные работы	6	24768	7	1734
8	Инженерное оборудование	8	33024	6	1981
	Всего	100	412800	46	27945

2.2 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом

2.2.1 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом производим по формуле (2.5)

С= ЧОД / К (2.5),

где С - стоимость объекта недвижимости вместе со строениями, руб

К - ставка капитализации, %

С= 80909/0,09 = 898988 руб.

Ставку капитализации возьмем равной 9%.

Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 2.2

Таблица 2.2 Расчет чистого операционного дохода

№	Наименование показателя	Единица измерения	Значение показателя
1	Ставка арендной платы за месяц	руб/м2	150
2	Площадь оцениваемого помещения	м2	50,76
3	Ставка капитализации	%	9
4	Потенциальный валовый доход за год	руб	91368
5	Убытки от недозагрузки помещения (1%)	руб	913
6	Действительный валовый доход	руб	90455
7	Расходы на страхование (10%)	руб	9046
8	Налог на имущество (0,1%)	руб	212
9	Налог на землю (0,3%)	руб	288
10	Чистый операционный доход	руб	80909

2.3 Расчет стоимости недвижимости сравнительным подходом

2.3.1 Имеется информация о сделках купли-продажи пяти сравниваемых объектов в загородном районе

Информация об объектах приведена в таблице 2.3

Таблица 2.3 Информация об аналогичных сделках с объектами недвижимости

Характеристики объекта	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Цена продажи, тыс.руб		621	855	724	619	687
Площадь дома	50,7	45	75	55	42	62
Динамика сделок на рынке		полгода назад	полгода назад	месяц назад	2 недели назад	год назад
Площадь садового участка	800	800	800	800	600	600
Число комнат	2	2	2	2	3	3
Транспортная доступность		лучше	аналог	аналог	аналог	аналог

2.3.2 Взяв за единицу сравнения цену продажи 1м2, проведем корректировки, занеся данные в таблицу 2.4

Таблица 2.4 Расчет корректировки

Характеристики объекта	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Цена продажи 1м2, тыс. руб	-	13,8	11,4	13,2	14,7	11,1
Динамика сделок на рынке	-	полгода назад	полгода назад	месяц назад	2 недели назад	год назад
Корректировка, %	-	16,2	16,2	0	0	32,4
Скорректированная цена продажи 1м2, тыс руб	-	16,03	13,25	13,2	14,7	14,7
Транспортная доступность		лучше	аналог	аналог	аналог	аналог
Корректировка, руб	-	-2,78	-	-	-	-
Размер участка, м2	800	800	800	800	600	600
Число комнат	2	2	2	2	3	3
Корректировка	-	-	-	-	-1,5	-1,5
Скорректированная цена продажи 1м2, тыс руб	13,2	13,2	13,2	13,2	13,2	13,2

2.3.3 Рассчитав цены за 1 м2 каждого объекта-аналога, определим корректировку по динамике сделок на рынке

Для этого возьмем цену квадратного метра аналога 4 и цену аналога 5

(14,7-11,1) / 11,1 * 100% = 32,4%

32,4% - процент разницы в динамике продаж 4 и 5 объектов, проданных две недели и год назад соответственно.

2.3.4 Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м2 для объекта-аналога 5 и занесем ее в таблицу 2.4

11,1+ (11,1/100 * 32,4) = 14,7 руб

2.3.5 Чтобы рассчитать корректировку 1 и 2 объектов аналогов, делим корректировку за год на 2

Характеристики

Список файлов курсовой работы