177901 (627578), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Рыночная арендная плата - это арендная плата, которая преобладает на рынке для сопоставимых объектов и может меняться в период действия договора аренды. Контрактная арендная плата - это конкретная сумма, о которой договорились арендатор и арендодатель, и в период действия договора аренды не изменяется. Для определения стоимости нужно использовать рыночную арендную плату. Потому при анализе договоров аренды нужно выявить все условия их заключения: срок действия договора, изменения на рынке за предшествующий период, деловая или семейная связь между сторонами, условия договора по благоустройству арендуемого помещения, условия и форма оплаты. Если у сравниваемых объектов имеются различия, производится корректировка данных. В случае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мнения оценщика.

Расчет действительного валового дохода (EGI).

Действительный валовой доход - ПВД за вычетом потерь от недоиспользования объекта и неплатежей. Основная формула расчета ДВД:

EGI-ДВД;

PGI-ПВД;

V&L - потери от наличия свободных площадей и безнадежных платежей.

Enabling- допустимо возможный

Income - доход

Potential - потенциальный

Gross - валовой

Value - величина

Low - низкий

Net - чистый

Operational - операционный

Expense – расход

Простои сдаваемых в аренду помещений могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов.

Расчет расходов, связанных с объектом оценки.

Операционные расходы (ОЕ) - расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества. Расходы владельца недвижимости делятся на постоянные (FE), переменные (VE) и резервы (RR).

Постоянные расходы - расходы, которые практически не зависят от степени эксплуатации недвижимости, оплаты страховки, уплаты налогов на имущество.

Переменные расходы - расходы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Величина этих расходов определяемся на основе анализа фактических затрат на содержание объекта с учетом типичных затрат на рынке. Затраты на содержание общественного здания могут значительно превышать стоимость нового строительства.

Переменные расходы зависят от стоимости строительства, технических характеристик объекта и особенностей инженерных решений. К ним можно отнести: коммунальные платежи, управление объектом, обслуживание, обеспечение безопасности, содержание территории.

Резервы - расходы, связанные с объектом, которые нужно производить только один раз в несколько лет: замена лифтов, охранной сигнализации, благоустройство территории, замена сантехоборудования, кровли.

Определение величины чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход - ДВД за исключением операционных расходов.

NOI =EGI - ОЕ.

Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Чистый операционный доход преобразуется в стоимость объекта, используя методы капитализации дохода.

Применение доходного подхода.

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый доход на инвестиции, поэтому его применяют при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций. Результаты, получаемые на основе доходного подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход.

Но этот подход имеет ряд недостатков:

необходимость прогнозирования долговременного потока дохода, а в неустойчивой экономической ситуации вероятность получения недостаточно точного прогноза пропорциональна сроку прогнозирования;

влияние факторов риска на прогнозируемый доход, а величина риска в условиях нынешней экономики РФ значительна, что отрицательно влияет на точность результатов;

проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов, так как информация о доходности конфиденциальна, проверка ее затруднена, а использование неточных исходных данных приводит к получению неточного результата;

определение стоимости на основе дохода, а доход от недвижимости, приносящей удобства или моральные выгоды, определить очень сложно.

Но все же, правильное применение доходного подхода позволяет принимать достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиции в недвижимость.

Процесс оценки

Сравнительный подход.

Объект оценки: двухкомнатная квартира по ул. Газетная площадью 43 м²

Аналоги:

Номер	Улица/дом		Площадь	Цена (тыс. руб.)
1	Первомайская 29		41	950
2	Газетная 79		44	1200
3	Пархоменко 25		42	965
4	Вязовская 10		43	1000
5	Циолковского 16		43	1100
6	Учительская 56		42	900
7	Проспект Мира 12		41	890
8	Газетная 81		45	1250
	Газетная 65		43	?
Номер	Цена (тыс. руб.)	корректировка		Скор, цена
		Площадь		В тыс. р.
1	950	43-41=2; 1,00+0,02 =1,02		969
2	1200	43-44 =-1; 1,00-0,01=0,99		1188
3	965	43-42 =1; 1,00 + 0,01=1,01		974
4	1000	43-43 = 0; 1,00		1000
5	1100	43-43 = 0; 1,00		1100
6	900	43-42 = 1 1,00 + 0,01 =1,01		909
7	890	43-41 =2; 1,00-0,02 = 1,02		908
8	1250	43-45 = - 2; 1,00-0,02 = 0,98		1225

908, 909, 969, 974, 1000, 1100, 1188, 1225

Медиана – 987

Мода – 987

Ср. арифметическое -1034

Вывод: цена объекта оценки 987+1034/2=1 миллион 10 тысяч 504 рубля.

Доходный подход.

Объект оценки: двухкомнатная квартира, общая площадь 43 кв. м.

Арендная плата: 5 т.р.

Квартплата и коммунальные услуги: 2 т.р.

Потенциальный валовой доход: 5 т.р. * 12 мес. = 60 т.р.

Действительный валовой доход: 60 т.р. – 2 т.р.*12 мес.= 36 т.р.

36 т. р. - потери от недозагруженности квартиры

V (стоимость недвижимости): 58 т.р. / 12 % = 300 т.р.

12 % - ставка за риск, высчитывается путем сложения различных экономических и физических факторов, которые не зависят от квартиры.

Затратный подход.

Объект оценки: двухкомнатная квартира, общая площадь 43 кв. м.

Стоимость одного кв. м нового жилья в аналогичном доме =16 т.р.

Год постройки: 1986.

Стоимость восстановлений: 16 т.р. * 43 = 688 т.р.

Износ функциональный: 50 %.

Износ физический устранимый: 200 т.р.

Износ физический неустранимый: 20 %.

Износ накопленный: 688 т.р.* 0,50 + 688 т.р.* 0,20 = 481,6 т.р.

Стоимость квартиры: 688 т.р.- 481,6 = 206,4 т.р.

Сведение результатов.

Подход	Результат	Коэффициент доверия	Скорректированный результат
Сравнительный	1010,5 т.р.	0,8	808,4 т.р.
Затратный	206,4 т. р.	0,5	103,2 т. р.
Доходный	300 т.р.	0,3	90 т.р.
			1001,6 т.р.

Сравнительный коэффициент - наиболее точен при оценке квартиры, составляет 80% от 100% |

Затратный коэффициент - средний по надежности при оценке квартиры, составляет | 50% от 100%

Доходный коэффициент менее надежен т.к. этот подход практически не используется, составляет 30 % от 100%.

Заключение

Проделав курсовую работу, мы получили много знаний в области оценки недвижимости, на практике научились применять подходы оценки. По итогам курсовой работы стоимость квартиры составила 1 миллион 1 тысяча 600 рублей. Также мы выяснили, что результаты доходного подхода практически не применялись. Это связанно с малой величиной прибыли, извлекаемой из разного объекта недвижимости.

При сопоставлении результатов наибольший вес имел сравнительный подход, потому - что именно он считается эффективным при определении стоимости квартиры.

30

Характеристики

Список файлов курсовой работы