177076 (627271), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Уточнение результатов расчета уровня экономического развития, в частности, производственного развития предприятий, перешагнувших рубеж стабильности технико-экономических показателей их производственной деятельности.

Повышение корректности решения задач экономически целесообразного выбора одного из альтернативных вариантов организации работы предприятия: «все, что нужно производить у себя» или что-то приобретать на стороне.

Выбор целесообразного момента закрытия (ликвидации), продажи, сдачи в аренду или перепрофилирования предприятия.

При этом необходимо не путать понятия и показатели, а также области использования уровней экономической (производственной и коммерческой) недоразвитости и экономического износа предприятий. Разумеется, что коммерческие успехи или же неудачи, влияющие на уровень экономической недоразвитости предприятий, на величине показателей их экономического износа не отражаются.

Одной из причин возникновения ЭИ является государственное регулирование. На протяжении всего 20 столетия государство регулировало деятельность естественных монополий и их доходы, желая защитить потребителей. Регулирование происходило следующим образом: государство устанавливало норматив прибыли на вложенный капитал, определяемый как первоначальная стоимость активов за вычетом допустимой амортизации. Государство устанавливает определенную норму прибыли на инвестиции, основанную на фактической стоимости долга и среднерыночной стоимости собственного капитала. Если рентабельность предприятия равна требуемой - хорошо; если она ниже этой нормы, то это говорит о некачественном менеджменте. Если реальная рентабельность вложенного капитала значительно выше установленного норматива, то это превышение возвращается плательщикам с помощью налоговых (тарифных) поправок. Когда среднерыночная норма прибыли на вложенный капитал возрастает, предприятия регулируемых отраслей обращаются в правительственные органы с требованием повысить их норматив. Поскольку удовлетворение требований происходит не сразу, возникает временной лаг, когда среднерыночная норма прибыли выше, чем требуемая норма прибыли для регулируемых предприятий. В этот момент у активов таких предприятий возникает ЭИ.

Из-за существования ограничений со стороны органов власти сокращается стоимость имущества и возникает ЭИ. Для потенциального покупателя важно, что доходы будут сокращены за счет контроля государства и текущие рыночные ставки аренды ведут к неадекватной стоимости имущества.

Еще один индикатор существования ЭИ – это недостаточные доходы. Этот фактор действует аналогично государственному регулированию, за тем исключением, что сокращение доходов происходит по рыночным причинам. Например, предположим, что оцениваемый объект работает в высоко конкурентной отрасли. Оцениваемое предприятие сделало значительные инвестиции в модернизацию оборудования согласно государственным требованиям по защите окружающей среды, что обеспечило ему долгосрочную работу на рынке. Учитывая состояние спроса и предложения, а также конкуренцию в отрасли, инвестиции не покрываются доходами.

О существовании ЭИ в определенной отрасли может говорить отсутствие в ней нового строительства. Однако, ЭИ может существовать и в случаях, когда имеют место проекты нового строительства. Иногда крупные корпорации решают заменить старый завод с устаревшим оборудованием на новый современный завод с целью сокращения издержек производства и закрепления своих позиций на рынке. Если в отрасли существует ЭИ, который сокращает прибыли компании, уменьшение операционных издержек после ввода в эксплуатацию нового завода укрепит позиции корпорации на рынке и поможет выдержать конкуренцию. Эти обстоятельства могут сократить или даже устранить ЭИ.

2. Практика применения методов определения экономического износа в оценке имущественных комплексов

2.1 Доходный подход в оценке экономического износа

Общей принятой оценочной техникой является получение индикативной стоимости путем анализа дохода. Доходный подход учитывает все виды износа - физический, функциональный и внешний. Однако, определяя все виды износа с помощью доходного подхода, мы не можем выделить ЭИ без применения затратного метода. Суть подхода заключается в следующем: необходимо определить стоимость имущества затратным методом (без учета ЭИ), затем вычесть из результата стоимость, полученную доходным методом. Эта разница и есть ЭИ. Проблема в том, что результат полностью зависит от одного подхода – и доходного. Пример определения ЭИ на основе данных представленного выше примера:

Стоимость, полученная доходным методом – $ 1100 000

Минус стоимость земли – 200000

Стоимость по доходному методу за вычетом земли – 900000

Стоимость, полученная затратным методом до ЭИ – 1000000

Минус стоимость по доходному методу за вычетом земли – 900000

ЭИ = 100000

В результате мы получили ЭИ равный 100000. При других предпосылках и ставке дисконтирования величина стоимости по доходному подходу, и, следовательно, ЭИ были бы иными.

Анализ использования имущества

Рассмотрим другую абсолютно независимую процедуру оценки ЭИ, которая основана на определении степени использования (загрузки) оцениваемых активов.

Если мощности предприятия загружены меньше, чем на 100% или в среднем по отрасли, то существует ЭИ, отражающий избыток предложения на рынке. Математически он выражается следующим образом⁷:

ЭИ= 1 – (Спрос/Мощность)^z (2)

где, Спрос – объем выпуска предприятия, отражающий спрос на его продукцию;

Мощность – максимально возможный объем выпуска предприятия (мощность), отражающий потенциальное предложение;

z - фактор масштаба, обычно составляет 0,6-0,7, отражающий, что с увеличением мощности затраты на создание актива растут более медленными темпами.

Пример: Спрос на автомобильные антенны резко сократился. В то время как потенциал предложения сохранился на том же уровне. Пусть машины и оборудование завода имеют мощность 100 000 штук в год, спрос в год составляет 1000 штук. Значение ВИ в отрасли и для активов завода будет равно:

ЭИ = 1 - (1000/100 000)^0,7 = 1 - 0,0010,⁷ = 96%

Некоторые осведомленные оценщики могут полагать, что ЭИ не существует, если загрузка активов максимальна или близка к максимальной. Но это не всегда так. Действительно, ЭИ нулевой, если доходы предприятий отрасли обеспечивают необходимую норму прибыли на инвестиции. Если загрузка равна 100%, но доходы обеспечивают только уровень безубыточности или не покрывают издержек, это указывает на серьезный ЭИ. Уровень загрузки может быть нормальным для отрасли (например, в результате влияния такого фактора, как высокий потребительский спрос на продукцию отрасли), но недостаточным для обеспечения прибыльности из-за влияния других внешних факторов. Например, существует конкуренция отечественных предприятий с иностранными компаниями, имеющими доступ к более дешевому сырью. Если отечественный завод работает на полную мощность и выпускает 100 000 единиц в год, а спрос на продукцию превышает этот показатель, выпуск завода все равно будет 100 000 единиц. Импорт товаров из-за границы приводит к снижению цен, и доходы отечественного завода снижаются. В данном случае, оценка на основе анализа загрузки предприятия показала бы нулевое значение ЭИ и была бы некорректной.

Компания может не иметь прибыли, в то время как загрузка равна 100%. Финансовые затруднения компании говорят о том, что ЭИ существует и может быть оценен с помощью доходного подхода. Для оценки ЭИ необходимо ответить на следующие вопросы:

являются ли ожидаемые доходы предприятия реалистичными (обоснованными);

как соотносятся доходы предприятия с доходами аналогичных предприятий отрасли;

как соотносятся доходы предприятий данной отрасли с доходностью альтернативных инвестиций.

ЭИ может существовать и у активов нового, только что введенного в эксплуатацию предприятия. Например, был построен завод для производства определенного продукта, но изменение государственного регулирования привело к изменению потребительских предпочтений, спрос на продукт или производство сырья прекратилось, ЭИ завода и отрасли сразу вырос до 100%, предприятие должно быть закрыто.

Анализ валовой прибыли

Оценку ЭИ можно производить методом сравнения валовой прибыли предприятия прошлых лет с текущей валовой прибылью. Валовая прибыль – это доходы предприятия за вычетом расходов на сырье и материалы. Доходы могут быть рассчитаны как произведение количества выпущенной продукции на рыночную цену. Подобным образом могут быть определены также расходы на сырье и материалы. Информация о показателях прибыли от использования объекта оценки за последние 5-10 лет может быть получена оценщиком от владельца имущества. Данный анализ обычно проводится «на единицу продукции» (например, долларов за фунт, долларов за баррель). ЭИ существует, если валовая прибыль снижается на протяжении нескольких лет или валовая прибыль на текущий момент ниже, чем за предыдущий период, даже если загрузка предприятия высокая.

Если в отрасли существует ЭИ, то необходимо проанализировать причины его возникновения. Типичными причинами могут быть: избыточные производственные мощности, которые приводят к падению цен, увеличение цен на сырье, дефицит сырья на рынке, а также ужесточение конкуренции. Если текущая валовая прибыль ниже, чем за прошлый период, то ЭИ может быть определен следующим образом:

Пример:

Валовая прибыль прошлого периода на единицу продукции (ВП_пп) – $2,00

Текущая валовая прибыль на единицу продукции (ВП_т) – $1,00

ЭИ = (ВП_пп - ВП_т)/ВП_пп = ($2,0 – $ 1,0)/ $ 2,00 = 50%

2.2 Практика применения методов оценки экономического износа, основанных на сравнительном подходе

Наиболее простой и прямой подход заключается в определении ЭИ путем поиска сведений о продажах подобного имущества на рынке. Чаще всего этот подход используется для оценки ЭИ недвижимости, когда доступна в достаточном объеме информация о продажах подобного имущества на рынке. Данный подход включает в себя следующие шаги:

Вычесть стоимость земли из цены продажи аналогичного имущества; в результате получится стоимость актива за вычетом стоимости земли.

Оценить полную восстановительную стоимость нового аналогичного имущества (не учитывая стоимость земли).

Оценить все виды износа, кроме ЭИ. Вычесть величину износа из полной восстановительной стоимости.

Вычесть скорректированную цену продажи из полной восстановительной стоимости имущества за вычетом износа.

Результат соответствует ЭИ, полученному на основе данных о рыночных сделках с аналогичным имуществом. Данный подход можно использовать для определения ЭИ в абсолютном выражении или как процента от полной восстановительной стоимости или стоимости замещения и стоимости замещения за вычетом физического износа.

Пример:

Цена продажи аналога – $ 1 000 000

Минус стоимость земли – 200 000

Цена продажи аналога за вычетом стоимости земли – 800 000

Стоимость замещения – $ 1 500 000

Минус физический износ – 500 000

Стоимости замещения за вычетом физического износа – 1 000 000

Минус функциональный износ – 0

Стоимость имущества до внешнего износа - 1 000 000

Минус цена продажи аналога за вычетом стоимости земли – 800 000

Внешний износ = $ 200 000 или 20 % от стоимости замещения за вычетом функционального и физического износа

Таким образом, мы получили ЭИ равный $200 000, или 13% от стоимости замещения или 20% от стоимости замещения за вычетом физического и функционального износов.

Для надежной оценки ЭИ на основе рыночного подхода, следует использовать данные о продажах нескольких аналогов. Предпочтительно, чтобы продажи были совершены в одно и то же время и похожи по местоположению, а также, чтобы аналоги не имели (или практически не имели) функционального износа. Иногда это невозможно, тогда следует попытаться найти аналоги, которые подвержены влиянию тех же экономических факторов, и используются в сопоставимых экономических условиях. Если ЭИ определен как доля от CORLD, то его вычитание должно производиться до функционального износа в абсолютном выражении. Процентные вычеты всегда должны быть произведены в первую очередь, затем - долларовые.

Анализ рентабельности капитала

Еще один подход в количественном определении ЭИ – это анализ рентабельности капитала (или инвестиций). При анализе рентабельности капитала сравниваются доходы и величина инвестиций, необходимых для получения этих доходов. Наиболее простой и прямой метод анализа - изучение деятельности компаний, аналогичных оцениваемому бизнесу, акции которых котируются на открытом рынке. Метод предполагает определение уровня рентабельности капитала в году, предшествующем году оценки, и в прошлые годы, когда рентабельность капитала была выше. Подходящий источник информации для проведения этого анализа – различные финансовые отчеты предприятий, данные статистических сборников. Один из показателей, отраженных в них, – это рентабельность капитала.

Общий инвестированный капитал в предприятие представляет собой сумму акционерного капитала и долгосрочных обязательств. При благоприятных экономических условиях в отрасли рентабельность капитала будет высокой, при плохих – низкой. Таким образом, рентабельность капитала - значимый индикатор ЭИ.

Пример (основан на данных американских компаний, таблица 2).

Такое определение ЭИ возможно, если удается найти компании, аналогичные оцениваемой по типу имущества и с минимальной диверсификацией активов. Например, если оцениваются активы нефтеперерабатывающего завода, несложно найти компании-аналоги, поскольку такие компании обычно имеют небольшую долю активов в других секторах и отраслях. Другими словами, и оцениваемое имущество, и активы компаний-аналогов, должны находиться под влиянием одних и тех же экономических факторов.

Таблица 2

Расчет экономического износа методом рентабельности активов⁸

Таким образом, внешний износ активов в выбранной отрасли, определенный с помощью анализа рентабельности капитала, равен 18%.

Если оценивается имущество бумажной фабрики, данный метод может не сработать, поскольку трудно найти компании, владеющие только бумажными фабриками, обычно деятельность таких компаний диверсифицирована и на их деятельность оказывают влияние различные факторы.

Вторым шагом после подбора компаний-аналогов является ретроспективный анализ отрасли, выявляющий период, когда рентабельность капитала была максимальной. Например, для нефтеперерабатывающей отрасли этот период пришелся на конец 1970-х-начало 1980-х годов, перед кризисом спроса и предложения и началом серьезного государственного регулирования в области охраны окружающей среды.

Оценщики должны изучать экономические характеристики объекта и подбирать максимально близкие компании-аналоги. Конечно, ни одно сравнение не совершенно. Цель – подобрать аналоги в похожих экономических условиях.

Анализ коэффициента цена/ балансовая стоимость

Следующим методом определения ЭИ является анализ инвестиционной привлекательности отрасли и цен обыкновенных акций (собственного капитала компании). Индикатор, определяющий существование ЭИ, - это отношение рыночной стоимости акций компании к их бухгалтерской (балансовой) стоимости. Бухгалтерская (балансовая) стоимость акций отражает первоначальные инвестиции в компанию (уставный капитал) и нераспределенную прибыль прошлых лет.

Характеристики

Список файлов курсовой работы