16809-1 (625581), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и АО (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Договора продажи жилого дома, согласно ст.558 ГК, подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Такое решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Федеральным законом и в некоторой части – Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219.

Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), подают, а учреждения юстиции соответственно принимают документы, необходимые для государственной регистрации. Для регистрации договора продажи жилого помещения необходимо представить следующие документы:

1.Заявление.

2. Документы о субъектах права (физических и юридических лиц).

2.1. Физические лица представляют документ, удостоверяющий личность (паспорт и др.);

2.2. Юридические лица представляют: свидетельство о государственной регистрации; учредительные документы с изменениями, дополнениями и со свидетельствами о регистрации данных изменений; копию информационного письма Госкомстата о присвоенных статистических кодах; копию Свидетельства о постановке на учет в налоговом органе. Документы о государственной регистрации юридического лица и учредительные документы принимаются в копиях, верность которых заверена нотариально, с обязательным предъявлением подлинников.

3. Документы об объекте права: экспликация и поэтажный план БТИ.

4. Договор купли-продажи.

4.1. Договор купли-продажи в нотариальной форме - количество подлинников предоставляется по количеству сторон, участвующих в сделке и одна нотариально заверенная копия;

4.2. Договор купли-продажи в простой письменной форме - количество подлинников предоставляется по количеству сторон, участвующих в сделке и одна копия. Также необходимо представить подлинник документа-основания (договор передачи, свидетельство о собственности на жилище и др.).

5. Документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.

6. Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади.

7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг (желательно).

8. Документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенность, удостоверение опекуна, попечителя, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет, от имени которых родители /опекуны, усыновители, попечители/ участвуют в сделке).

9. Предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, имеющие право пользования данным жилым помещением.

Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производиться внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

На основании п.2 ст.11 ФЗ о государственной регистрации плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами РФ. При этом максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается Правительством РФ.

Правительство РФ в постановлении от 26 февраля 1998 г. №248 установило, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию прав и сделок составляет три установленных законом минимальных размера оплаты труда, для юридических лиц – до пятидесяти.

В Пермской области размер платы за государственную регистрацию установлен в Положении о порядке взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставление информации о зарегистрированных правах, утвержденном Указом губернатора Пермской области от 29 сентября 1999 г. №120. Размер платы за государственную регистрацию зависит от срока выполнения регистрационного действия:

В заключение необходимо отметить, что размер платы за государственную регистрацию может зависеть не только от срока, в течение которого выполняется регистрационное действие, но и от категории граждан, которые обращаются за регистрацией (например, может быть установлен пониженный размер платы для пенсионеров и т.п.).

Заключение

Итак, наиболее распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену.

Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенное для проживания граждан.

Как видно из определения договора продажи жилого помещения этот договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным. Кроме того, мы можем выявить существенные условия этого договора – предмет (определенное жилое помещение) и цена. Помимо них, существенным условием этого договора, согласно п.1 ст.558 ГК РФ, является перечень тех лиц, которые и после продажи жилого помещения сохраняют право пользования им.

Данный договор составляется в простой письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами. Учитывая важность предмета регулирования – жилища, законодатель предусмотрел обязательную государственную регистрацию как самого договора, так и перехода права собственности на жилое помещение. Государственная регистрация прав проводиться на всей территории РФ по единым правилам, установленным Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Эта процедура осуществляется учреждениями юстиции по регистрации прав.

Значение государственной регистрации велико: договор, не прошедший эту процедуру, считается не заключенным, а без регистрации перехода права собственности не изменяются отношения сторон с третьими лицами, хотя бы они (стороны) и исполнили договор.

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является новым для российского гражданского законодательства. Безусловно, потребность в нем была очень велика. Закон о государственной регистрации прав, принятый в 1997 году, содержит в себе очень много положительных моментов, но конечно имеются в нем и недостатки. Но, тем не менее, с определенностью можно сказать, что принятие данного закона является большим шагом вперед на пути регулирования рынка недвижимости.

На наш взгляд, на страницах этой работы нам удалось наиболее полно раскрыть те основные особенности договора продажи жилого помещения, которые позволяют говорить о нем как о самостоятельном виде договора (хотя и в рамках договора продажи недвижимости). Хочется верить, что данная работа найдет свое практическое применение и когда-нибудь (в ближайшем будущем) попадет в руки тех, кто собирается приобрести или продать квартиру, дом или иное жилье.

Список литературы

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. –М.: “Статут”, 2000г.

2. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Издание 2-е.

3. Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. –М.: “ПРОСПЕКТ”, 1997.

4. Гражданское право: В 2 Т. Том II. Полутом 1 : Учебник / Отв. Ред. Е.А.Суханов. –М.: Издательство БЕК, 2000.

5. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций. Отв. ред. О.Н.Садиков. –М.: Издательство БЕК, 1997г.

6. Домашняя юридическая энциклопедия. Жильё. –М.,1998.

7. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М.,1998.

8. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор О.Н.Садиков. –М.: Издательство БЕК, 1997.

9. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. –М.: “Статут”, 1999г.

Характеристики

Список файлов курсовой работы