35942 (606243), страница 2
Текст из файла (страница 2)
Действующий в Германии федеральный закон об оценке от 1988 г. предоставляет детальное руководство для оценщиков и, кроме всего прочего, требует, чтобы все оценки проводились путем объединения стоимости земли и зданий. В соответствии с системой все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов устанавливают цену за 1 квадратный метр незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания из цены, которую платят за землю, стоимости здания.
Федеральный закон Германии об ипотеке определяет стоимость для целей обеспечения кредитных обязательств и устанавливает методологию и процедуры оценки. За этой деятельностью осуществляется строгий контроль. Стоимость залога в соответствии с Директивой ЕС не должна превышать 60% от надлежащим образом определенной рыночной стоимости. Эта стоимость может быть охарактеризована как устойчивая долгосрочная стоимость при «нормальных» условиях рынка. Для целей оценки сумма, которую предлагает действительный пользователь недвижимости, во внимание не принимается. Такая сумма, по определению настоящего Стандарта, ближе по своему смыслу к оценке ценности, чем к рыночной стоимости. Тем не менее на относительно устойчивом рынке, к которому можно отнести рыночной сектор недвижимости Германии, этот метод можно считать надежным.
Что касается Испании, то местный рынок оценки для целей определения стоимости залога, для фондов, осуществляющих инвестиции в недвижимость, и для страховых компаний ограничен зарегистрированными оценщиками, или Tasadores, которые должны быть либо архитекторами, либо инженерами, в зависимости от типа объекта недвижимости. Отчеты должны быть составлены по стандартной форме в соответствии с Декретом об оценке от 1994 г. Определение термина «рыночная стоимость» отличается от определения Европейских Стандартов, так как в него введено понятие обоснованности, и это понятие, как ив немецком законодательстве, используется с той же заботой о соблюдении принципа расчетливости.
Испанским оценщикам (Tasadores) запрещается учитывать часть арендной платы, которая превышает рыночный уровень. Содержание ипотечного законодательства требует установления среднего благоразумного уровня цены, который далее ограничивается определенными руководствами по оценке, включающими, например, публикуемые ежегодно минимальные коэффициенты капитализации для оценок, проводимых на этой базе.
Государственного регулирования деятельности профессиональных оценщиков в Великобритании не существует. Любой человек в принципе может заняться бизнесом в качестве оценщика и взяться за оценку недвижимости. Это дает возможность самим оценщикам рекламировать свои услуги с позиции своей репутации как людей компетентных и приверженных профессиональным правилам поведения. Это достигается чрез профессиональные организации, среди которых лидирующие позиции занимает Королевское общество сертифицированных специалистов по недвижимости. Членство в подобных обществах достигается через сдачу экзаменов и после определенного периода практической работы под наблюдением опытного специалиста. Серьезным доверием на рынке недвижимости пользуются и принимаются в качестве истинных лишь те оценочные документы, которые подписаны квалифицированным оценщиком, являющимся членом соответствующего профессионального объединения.
Поскольку государство в Великобритании не аттестует и не лицензирует оценщиков, оно и не устанавливает стандартов оценки. Тем не менее оценочные стандарты используются в стране с 70-х годов. Но выработаны эти стандарты профессиональными негосударственными объединениями, а не правительством.
Оценка недвижимости в США – поле деятельности специалистов в большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщики недвижимости, как правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности.
Оценщики недвижимости в США разделяются на еще более узкие группы специалистов. Существует специализация по месту оценки (например, западный Лос-Анджелес или графство Санта-Барбара в Калифорнии), по объекту оценки (например, только оценка гостиниц или мини-складов, парков, мобильных домов). Есть специалисты по оценке приносящей доход недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов.
Принятие федеральных законов сделало обязательным лицензирование оценочной деятельности властями штатов. До этого оценочная деятельность регулировалась только профессиональными обществами оценщиков. Таких обществ в США много, но на достаточно высоком профессиональном уровне действовали только три из них: Американский институт оценщиков недвижимости – по оценке приносящей доход недвижимости; Общество оценщиков недвижимости - по оценке не приносящей доход недвижимости; Американское общество оценщиков – по оценке машин и оборудования. В последствии первые две профессиональные организации объединились в Институт оценки.
Каждая оценка объектов недвижимости, застрахованных той или иной федеральной корпорацией США, должна выполняться только оценщиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, на территории которого находится данный объект оценки. Лицензия (сертификат) нужна только для оценки объектов, в отношении которых имеется страховка. Оценки же большинства объектов недвижимости оплачиваются институтами не имеющими отношения к такому страхованию. Например, страховые компании, паевые и пенсионные фонды, взаимные фонды инвестирования в недвижимость не должны заботиться об использовании оценщиков с лицензией штатов.
ГЛАВА 2. Российская нормативно-правовая база процесса оценки
2.1 Основа российской нормативно-правовой базы оценочной деятельности
Как было сказано ранее основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.), который был опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. Рассмотрим его подробнее как главный документ, регулирующий оценочную деятельность. В этом Законе имеется четыре главы, которые содержат 26 статей. В первую главу «Общие положения» включены 8 статей:
Ст. 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.
Ст. 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.
Ст. 3. Понятие оценочной деятельности.
Ст. 4. Субъекты оценочной деятельности.
Ст. 5. Объекты оценки.
Ст. 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на образование и проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.
Ст. 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки.
Ст. 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки. Отметим, что в данной статье предусмотрена обязательность проведения оценки объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям при из использовании в качестве предмета залога, а также при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.
Во второй главе «Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления» представлены следующие статьи:
Ст. 9. Основания для проведения оценки объекта оценки.
Ст. 10. Обязательные требования к договорам.
Ст. 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
Ст. 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного 5 значения.
Ст. 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.
Ст. 14. Права оценщика.
Ст. 15. Обязанности оценщика.
Ст. 16. Независимость оценщика.
Ст. 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков.
В составе третьей главы «Регулирование оценочной деятельности» представлены следующие статьи:
Ст. 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации.
Ст. 19. Функции уполномоченных органов.
Ст. 20. Стандарты оценки.
Ст. 21. Профессиональное обучение оценщиков.
Ст. 22. Саморегулируемые организации.
Ст. 23. Лицензирование оценочной деятельности.
Ст. 24. Требования к лицензированию оценочной деятельности.
В составе четвертой главы «Заключительные положения» представлены следующие статьи:
Ст. 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона.
Ст. 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основан в первую очередь на Конституции Российской Федерации, а также базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации. Многие положения Закона разработаны на прогрессивных и применимых в России результатах зарубежной практики и опыта.
2.2 Законодательство, регулирующее право собственности относительно объектов оценки
В Гражданском кодексе РФ в ст. 130 приводится следующая формулировка: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения» 3. Специалисты в области оценки недвижимости подвергают критике продолжение этой формулировки в ст. 130, которое выглядит следующим образом: «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В этом тексте основой определения недвижимых вещей (надо полагать, недвижимого имущества) является наличие государственной регистрации существования, которой не оспаривается, но не совсем правомерно на этом основании определять объекты недвижимости. Это несоответствие имеет связь с практическими последствиями по налогообложению этих объектов, т. е. имеются случаи распространения на них положений налогообложения, свойственных лишь действительным объектам недвижимости.
При выполнении оценки очень важно иметь четкое, обоснованное представление о праве собственности на объект недвижимости и его ограничениях. Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности. Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Зарубежная и отечественная практика показывает частое пересечение интересов владельцев соседних земельных участков, эта ситуация имеет правовое поле защиты в виде сервитутов, которые отражены в ст. 274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)», где сказано: «...собственник недвижимого имущества... вправе требовать от собственника соседнего земельного участка... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...» Сервитут — важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе... требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут». В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и на воздушное пространство.
На основании Гражданского кодекса РФ известно, что «собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса».
В случае определения (расчета) денежной оценки объектов недвижимости руководствуются законодательными требованиями к оценке объектов недвижимости. Денежная оценка объектов недвижимости важна при определении вклада учредителей при создании предприятия, разработке проекта.
Крайний случай ограничений – это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст. 239 ГКРФ следующим образом: «в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов…». Положение о выкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения права собственности». Согласно ст. 235 ГК РФ, «обращение в государственную собственности имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков….».
Оценка стоимости этого имущества и убытков возможно лишь в результате расчетов независимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст.281 ГК РФ, «при определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка…. В т.ч. упущенная выгода». Во втором случае (продажа с публичных торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов.
2.3 Правовая основа землепользования и экономической оценки земли
Действующая в настоящее время правовая основа землепользования, в т. ч. городского землепользования, базируется на основных положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса РФ, развитых в ряде Федеральных законов, Указов Президента РФ, законов субъектов РФ, Постановлений Правительства РФ ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня.
Любая система городского землепользования опирается на Государственный земельный кадастр, который создается и ведется по единым принципам. Это существенно облегчает использование новых решений, отраженных в основных подсистемах кадастра. Краткое описание целей и задач системы городского земельного кадастра и его основное содержание даны ниже. Система земельных отношений в России базируется на фундаментальных положениях, установленных Конституцией РФ, соответствующих как историческим традициям, так и основным мировым стандартам.
В настоящее время широкое распространение в Российской Федерации получила форма владения землей в виде аренды. Договор аренды земельного участка после его подписания и государственной регистрации — основной правоустанавливающий документ землепользователя. Договором предусматриваются также ответственность сторон за нарушение его условий и разрешение споров в арбитражном порядке.
Кроме аренды, для отдельных категорий землепользователей предусмотрены бессрочное, постоянное пользование и пожизненно наследуемое владение, а также временное возмездное и безвозмездное пользование. Соответствующие условия некоммерческого использования земельных участков юридическими и физическими лицами отражаются в государственных актах и свидетельствах.
Государственный земельный кадастр — это установленная государством система учета и оценки земель и регистрации прав на землю, направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений и включающая сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, экологическом и природном состоянии городских земель. Учитывая современное определение Недвижимости по Гражданскому кодексу РФ, городской земельный кадастр фактически становится кадастром недвижимости. Государственный земельный кадастр обеспечивает защиту прав как города в целом, так и зарегистрированных землепользователей, инвесторов, обеспечивает государственные и муниципальные органы, юридические и физические лица достоверной информацией о земельной недвижимости, об условиях и формах ее использования. Он включает системы регистрации, учета и кадастровой оценки городских земель, обеспечивающие формирование экономически обоснованных тарифов всех видов земельных платежей, а также сбор земельных платежей в бюджет города.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
