30449 (604507), страница 5
Текст из файла (страница 5)
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
1. Нарушение требования, содержащегося в предыдущей статье ГК, согласно которому арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, т.е. без недостатков, влечет за собой его ответственность в соответствии с комментируемой статьей. Под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи. Однако это требование о качестве не тождественно тому, которое содержится в договоре купли-продажи в отношении новой вещи, так как в аренду очень часто передается имущество, бывшее в употреблении. В комментируемой статье речь идет о таком качестве вещи, которое полностью или частично препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя. Он несет ее даже в случае, если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право следующими способами. Первый - обращение к арендодателю с любым из трех требований: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора); в) возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
Вторая возможность - это право на самостоятельное устранение арендатором недостатков вещи. При этом он может либо потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием для применения этой нормы является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы. Неисполнение данного требования делает такое действие арендатора неправомерным, так как он этим, в свою очередь, нарушает права арендодателя как собственника имущества. В данном случае собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее дать такое разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества. Он может также заменить его аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Он должен устранить любым из перечисленных способов препятствия к пользованию арендованным имуществом без промедления. Отсутствие со стороны арендодателя немедленных действий сразу после его уведомления арендатором может рассматриваться в качестве молчаливого согласия на действия последнего.
Третья возможность, предоставленная арендатору комментируемой статьей, - право потребовать досрочного расторжения договора.
В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением арендованного имущества, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного имущества, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в непокрытой части.
2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые были заранее известны арендатору при заключении договора или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных. Кроме того, данный пункт комментируемой статьи побуждает арендатора осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи, поскольку он несет риск не обнаружения явных недостатков.
Судебная практика рассмотрения дел, связанных с арендой земли:
1. Преимущественное право на заключение договора аренды земли имеет землепользователь, в установленном порядке получивший земельный участок в аренду.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным распоряжения префектуры, которым часть занимаемого им земельного участка была предоставлена третьему лицу на условиях краткосрочной аренды. Свое право требования общество мотивировало тем, что спорный участок предоставлен его структурному подразделению во временное пользование на основании решения райсовета от 15.12.82г. В силу статьи 621 ГК РФ и статьи 86 Основ гражданского законодательства после истечения срока договор аренды возобновляется на не определенный срок при отсутствии возражений у сторон.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, поддержанный апелляционной инстанцией, сослался на то, что участок предоставлялся истцу во временное пользование под строительство сборно-разборных сооружений.
В соответствии со статьей 14 Земельного кодекса договоры временного пользования земельными участками заключались на срок не более трех лет и не пролонгировались, а по истечении срока действия оформлялся новый договор, Указом Президента России от 24.12.93 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" прекращено предоставление земли во временное пользование. Доказательств приобретения статуса арендатора спорного земельного участка истец не представил. Суд указал, что не став арендатором данного участка, общество не вправе претендовать на преимущественное право продления договорных отношений. Также суд принял во внимание, что документально не подтверждено право собственности истца на находящиеся на этом участке здания и сооружения.
Поскольку права акционерного общества на земельный участок не подтверждены, суд признал, что предоставление его в аренду третьему лицу не нарушает прав истца.
Проверяя законность принятых по этому делу судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований для их отмены.
(Дело N КА-А40/1727-96, А40-17-180а/96)
2. В период действия договора аренды земельного участка арендатор не может быть понужден к заключению нового договора аренды земли с выкупом права аренды.
Государственное предприятие оспорило в судебном порядке распоряжение Москомзема, которым оно обязывалось выкупить право заключения нового договора аренды участка земли в размере, равном 37,8 тыс. долларов США.
Решением суда в иске отказано со ссылкой на то, что распоряжение не противоречит Земельному кодексу РСФСР, распоряжению мэра Москвы от 26.09.94 N 471-РМ «О плате за право заключения договора аренды земли в г. Москве» и другим актам.
Суд кассационной инстанции не согласился с таким решением и, отменяя его, указал следующее.
Отношения по арендному пользованию спорным земельным участком были оформлены между государственным предприятием и Москомземом 16.02.95 сроком на 2 года. Последний 18.11.97 направил уведомление истцу о возобновлении договора аренды на условиях, установленных земельным комитетом, либо об отказе от его возобновления через 3 месяца в случае его незаключения. По истечении этого срока договор не был расторгнут.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Отменяя принятое по делу решение, суд кассационной инстанции сослался на то, что оспариваемое распоряжение Москомзема издано в период действия договора аренды и, по существу, в одностороннем порядке изменяет условия договора аренды и нарушает права истца, что недопустимо.
В постановлении также указано, что распоряжение Москомзема противоречит закону г. Москвы от 16.07.97 N 34 «Об основах платного землепользования в г. Москве» и распоряжению мэра Москвы от 26.09.94 N 471-РМ «О плате за право заключения договора аренды земли в г. Москве», в которых предусмотрено взимание платы за право аренды земельного участка, приобретенного на публичных торгах или после выкупа по рыночной стоимости вследствие гражданской сделки с правительством г. Москвы.
(Дело N КА-А40/2662-98, А40-З6169/97)
3. Порядок оплаты землепользования может быть определен как в договоре аренды недвижимости, так и в договоре аренды земли, заключенном с земельным органом.
Товарищество обратилось в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания Москомзема вернуть сумму внесенных истцом арендных платежей по договору аренды земли в г. Москве.
Суд первой инстанции, исследовав договор аренды нежилого помещения, заключенный между товариществом и Москомимуществом, установил, что определенная этим договором арендная плата за занимаемое помещение не включает в себя арендную плату за землю, на которой расположено это помещение. Договор аренды земли заключен с Москомземом на основании распоряжения префекта, и плата за пользование земельным участком определена этим договором, в связи с чем суд отказал товариществу в удовлетворении его исковых требований.
Суд кассационной инстанции, проверявший законность принятого по делу решения, не нашел оснований для его отмены и, признав его законным и обоснованным, дополнительно указал следующее.
Статьей 1 Закона РФ от 11.10.91 N 17З8-1 «О плате за землю» определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы признаны земельный налог и арендная плата.
Исходя из положений пункта 12 Инструкции Государственной налоговой службы Российской Федерации от 17.04.95 N 29 по применению Закона РФ «О плате за землю» плательщиками арендной платы являются организации, предприятия, учреждения независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, на которой они основаны, и которым предоставлена земля в аренду на территории Российской Федерации. В силу статьи 21 названного Закона, пункта 32 Инструкции размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. Арендная плата может взиматься отдельно или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество, когда кроме земли в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы, но с обязательным перечислением арендной платы за землю на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления.
Таким образом, закон не содержит прямого запрета на заключение отдельных договоров на аренду строения и земельного участка, на котором это строение находится.
Пункт 2 статьи 654 ГК РФ предусматривает взимание платы за пользование земельным участком, включая плату за аренду здания или сооружения, а также плату за землю отдельно от платы за аренду помещения, если это предусмотрено договором.
Поскольку установленная законом обязательная плата за аренду земли не определена в договоре на аренду помещения, она правомерно взималась на основании договора аренды земли.
(Дело N КГ-А40/540-98, А40-35249/97-7-516)
4. Отсутствие в договоре аренды данных о государственной регистрации договора в поземельной книге не освобождает землепользователя от обязанности по уплате арендных платежей и от ответственности за их несвоевременное внесение.
Москомзем обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.03.96 и пени за просрочку оплаты.
Акционерное общество просило суд отказать в удовлетворении этого иска, ссылаясь на то, что оно не могло производить арендную плату, так как она подлежала исчислению после регистрации договора в Москомземе, а в его экземпляре договора отсутствовали номер и дата государственной регистрации договора в поземельной книге.
Суд удовлетворил исковые требования Москомзема в полном объеме. При этом указал, что договор аренды прошел государственную регистрацию 21 .03.96, в связи с чем у сторон возникли обязательства по исполнению его условий. Более того, общество использовало спорный земельный участок по целевому назначению, определенному в договоре.
Отсутствие регистрационного номера и даты регистрации в приложении к договору не свидетельствует об отсутствии регистрации вообще, так как предусмотренный порядок заключения договоров аренды соблюден.
Непроставление регистрационного номера на договоре аренды в экземпляре ответчика признано судом в качестве недостаточного основания для освобождения его от обязанности уплаты арендных платежей и от ответственности за их несвоевременное внесение.
Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
(Дело N КА-А40/535-97, А40-16-569/97)
Некоторые процессуальные вопросы, возникающие при разрешении земельных споров:
1. Москомзем вправе обратиться в суд за защитой государственных и общественных интересов без соблюдения досудебного (претензионного) порядка урегулирования споров.
Арбитражный суд рассмотрел иск Москомзема о взыскании с акционерного общества пени за просрочку внесения арендной платы и удовлетворил его.
Обжалуя принятый по делу судебный акт, ответчик ссылался на то, что истцом не был соблюден установленный договором аренды досудебный порядок урегулирования спора.
Суд кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении жалобы, сослался на то, что в силу статьи 108 Земельного кодекса и Положения о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель Москомзем обратился в суд в защиту государственных интересов и по правилам статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соблюдение досудебного порядка урегулирования спора в данном случае не требуется.
При этом условие договора аренды о необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора не должно применяться как не соответствующее требованиям арбитражного процессуального законодательства.
(Дело N КА-А40/535-97, А40-16-569/96)
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
