2401 (599673), страница 4
Текст из файла (страница 4)
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, общество "Полис" просит отменить в порядке надзора постановление суда кассационной инстанции, указывая на неправильное применение им норм процессуального права, относящихся порядку распределения судебных расходов по делу.
Из содержания судебных актов, общество "Полис" по договору купли-продажи от 18.07.2003 приобрело у общества с ограниченной ответственностью "Макро Плюс" встроенные нежилые помещения общей площадью 748,1 кв. м, расположенные в здании колерной мастерской по адресу: Пермь, ул. Гальперина, 17.
По условиям данного договора недвижимое имущество считалось проданным обществу "Полис" в кредит.
Переход права собственности к обществу "Полис" зарегистрирован в установленном порядке.
В связи с исполнением предусмотренных договором обязательств по оплате, обществом "Полис" было подано заявление о погашении ранее произведенной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи об ипотеке приобретенного им недвижимого имущества.
В государственной регистрации прекращения ипотеки обществу "Полис" было отказано по причине отсутствия заявления залогодержателя - общества "Макро Плюс", которое на тот было ликвидировано.
Учитывая, что при таких обстоятельствах погашение записи об ипотеке может производиться только в судебном порядке, общество "Полис" обратилось в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Решение арбитражного суда, принятое им в порядке, установленном нормами материального права, является самостоятельным основанием для погашения записи об ипотеке, арбитражный суд кассационной инстанции не нашел оснований для возложения на управление судебных расходов по данному делу.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:
в передаче дела N А50-9881/2008 Арбитражного суда Пермского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.12.2008 отказать20.
2. Стегура А.В. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Агростроймаш" и акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации в лице филиала N 8619 о признании недействительным договора ипотеки от 31.08.2006 N 1007-ип-2 между обществом и банком.
Решением суда первой инстанции от 08.07.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008, исковые требования удовлетворены.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 02.12.2008 отменил указанные судебные акты и отказал в удовлетворении исковых требований.
В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора заявитель просит отменить оспариваемый судебный акт, считая, что им нарушено единообразие в применении и толковании норм материального и процессуального права.
Изучив содержание заявления и оспариваемых судебных актов, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов.
Судом установлено, что договор ипотеки является крупной сделкой для общества.
В подтверждение одобрения сделки банку были представлены протоколы совета директоров и общего собрания акционеров общества.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд кассационной инстанции исходил из того, что нарушение порядка проведения заседания совета директоров и общего собрания акционеров общества само по себе не является основанием для признания нарушенным порядка одобрения крупной сделки, банк принял все меры, требуемые с учетом должной осмотрительности и осторожности для подтверждения факта одобрения крупной сделки, судом первой инстанции отклонено заявление о фальсификации указанных протоколов.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:
в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А32-3447/2008-17/67 Арбитражного суда Краснодарского края для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.12.2008 по тому же делу отказать21.
3. ЗАО "Сибпроект-инжиниринг" обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ЗАО "Северский стекольный завод" и Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ в лице Сибирского банка Сбербанка России о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ответчиками договора ипотеки N ДИ-152 от 04.09.2007.
Решением от 18.06.2008 в иске отказано.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2008 решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2008 вынесенные судебные акты оставлены без изменения.
Суд установил, что на момент заключения договора препятствий в виде ареста для распоряжения спорным имуществом не имелось, поскольку определением суда от 17.09.2007 обеспечительные меры, принятые определением от 05.09.2007, заменены на обеспечительные меры в виде наложения ареста на иное имущество ЗАО "Северский стекольный завод", то есть спорное имущество на момент заключения договора ипотеки под арестом не находилось.
Таким образом, арест спорного имущества был снят не на основании постановления апелляционной инстанции, которым отменено определение суда от 05.09.2007, отмененное впоследствии постановлением кассационной инстанции от 06.02.2008, а на основании определения суда от 17.09.2007 о замене обеспечительной меры.
В соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу, являются:
1) нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права;
2) нарушение права и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации;
3) нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Наличие нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.
Руководствуясь Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, суд определил:
в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 18.06.2008 по делу Арбитражного суда Томской области N А67-717/08, постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2008 по тому же делу отказать22.
2.3 Проблемы ипотечного кредита
По развитию ипотечного кредитования регионы страны значительно отличаются друг от друга23.
Директор ОАО "Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования" считает, что рост стоимости квадратного метра жилья в России, и в частности в Свердловской области, продолжается и ипотечное кредитование в какой-то мере стимулирует этот процесс. Изначально появление ипотеки способствовало росту спроса на жилье, и при отсутствии действенных мер, направленных на увеличение строительства нового доступного жилья, дальнейшее повышение спроса на ипотеку вызовет еще больший рост цен. В результате количество граждан, которые смогут рассчитывать на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки, будет сокращаться.
В Красноярском крае во время пресс-конференции заместитель генерального директора Красноярского фонда жилищного строительства обрисовал возможные риски в ипотечном строительстве: минимизировать все возможные проблемы возможно лишь в случае вступления в государственную программу ипотечного жилищного кредитования. "Анализ показал, что никакой другой ипотеки, кроме государственной, в мире не существует".
Директор центра ипотечных программ "МИЭЛЬ" компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" считает, что значительных изменений в составе банковских ипотечных продуктов за последнее время не отмечалось. Процентную ставку за пользование кредитом банки устанавливают в зависимости от того, на каком рынке покупается объект недвижимости. Так, ипотечный кредит для приобретения квартиры в новостройке может быть предоставлен под 11 - 18% годовых в валюте, тогда как на вторичном рынке ставки несколько ниже - 9 - 15%. Собственные средства заемщика при покупке квартиры на вторичном рынке с помощью ипотеки должны составлять не меньше 10 - 20%. Большая часть банков предоставляет кредиты на приобретение объектов только вторичного рынка. Тем не менее, некоторые финансово-кредитные учреждения постепенно выходят на рынок новостроек: к примеру, Сбербанк и Райффайзенбанк предлагают программы кредитования покупки квартир в строящихся домах с объемом минимального первоначального взноса 10 - 30%24.
Специалистов рынка ипотечного кредитования беспокоят проблемы, связанные с относительно небольшим уровнем кредитования населения в сфере приобретения жилья.
Вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада считает, что ипотечное кредитование тормозит в первую очередь по двум причинам.
Первая - существенный разрыв между уровнем доходов населения и стоимостью жилья. В настоящее время даже 30%-ный первоначальный взнос для большинства граждан России неподъемен. К этому надо добавить, что нынешние ставки кредитования увеличивают стоимость квартир, приобретаемых по ипотечной схеме, примерно в два раза. Последнее, конечно, в условиях инфляции и роста цен на жилье можно обойти, объясняя клиенту, что если он будет копить деньги, то через 10 - 15 лет квартира будет стоить не в два, а в десять раз дороже. И он, глядя на то, что происходит на рынке жилья, поверит. Но только денег на первый взнос у тех самых 30% россиян, которые должны по идее претендовать на ипотечный кредит, все равно нет. "За границей, даже в благополучных странах, государство субсидирует часть процентной ставки по ипотечному кредиту (в Австрии, к примеру, 5 - 6%). А у нас этого нет. Значит, и на существенное снижение ставки рассчитывать не приходится".
Вторая причина, по которой, по мнению вице-президента АБСЗ, не приходится рассчитывать на серьезное изменение к лучшему в ипотечном кредитовании - отсутствие у российских банков "длинных" денег. Потому и на ипотечном рынке игроками выступают либо банки с государственным участием, либо те, кто имеет доступ к иностранным финансовым ресурсам.
Свое мнение по этому вопросу высказывают и строители. Генеральный директор одного из санкт-петербургских строительных холдингов утверждает, что нынешняя ипотека не даст существенного притока инвестиций в строительную отрасль, так как ставка кредитования очень высока для потенциального инвестора. Люди готовы заключать договоры ипотеки (объемы сделок по ипотеке на настоящий момент около 1,5 - 2%), но их доля в финансировании строительства в ближайшее время вряд ли вырастет. Риск ипотечного кредитования не уменьшился. Более того, некоторые из новых законов переносят риски с физических лиц - инвесторов на застройщиков и банки. Это не будет способствовать улучшению условий кредитования, поскольку банковская сфера на данный момент не готова принять на себя часть этих рисков. Кроме того, даже страхование договоров, судя по законам, носит рекомендательный характер, что также не добавляет уверенности ни одной из сторон, участвующих в процессе25.
Единственный путь развития ипотеки в России - снижение ставки кредитования. Но для обеспечения этого условия российским банкам необходимо снижение ставки рефинансирования. Альтернатива этому видится в выходе на рынок ипотеки западных банков с их низкими ставками.
Генеральный директор агентства "Держава" считает, что появились заемщики, которые рассматривают ипотеку как бизнес. Они покупают квартиру, делают ремонт и сдают ее в аренду. Выплата сумм по кредиту компенсируется арендной платой, и в итоге квартира приобретается, по сути, за первоначальный взнос. Возможно и получение чистого дохода. Фора-банк даже предлагает специальный кредит "Рантье" и не возражает, если заемщик официально сдает квартиру в аренду.
Очень интересны результаты опроса общественного мнения, проведенного одним из агентств недвижимости. По его данным, большинство (58%) граждан считают основной причиной неразвитости ипотеки в России слишком большую процентную ставку; 25,5% считают виновником широкое распространение системы "серых" зарплат, не позволяющих людям подтвердить свой доход и получить необходимый официальный кредит, который они в силах возвратить; 12% считают, что сроки погашения очень малы. При этом 3% опрошенных уверены, что ипотека просто не нужна, а 1,5% считают, что в данной сфере все обстоит просто хорошо.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
