2292 (599634), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Реализация прав военнослужащих на жилье сейчас может быть решена с помощью всероссийской программы «Военная ипотека» посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения. Принимать участие в данной программе могут военнослужащие, заключившие первые контракты о прохождении военной службы с 1 января 2005 года. Программа заключается в том, что каждый год на индивидуальный счет военнослужащего перечисляется некоторая сумма денег. Сам размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленная на счете сумма может быть использована в качестве первоначального взноса при покупке жилья по ипотеке.

СОЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕКА В РЕГИОНАХ

В столице РФ на сегодняшний день реализуются две схемы социальной ипотеки:

- ведется строительство по городскому заказу, и жилье может быть приобретено по себестоимости. Стоимость жилья в таком случае приблизительно в 2 раза меньше, чем рыночная.

- для выплаты первоначального взноса предоставляется субсидия. То есть можно получить безвозмездную субсидию, добавить к ней ипотечный кредит, 10% собственных средств, и приобрести подходящее жильё. Но при использовании данной схемы жилье приобретается по рыночной цене. Обе программы рассчитаны на тех, кто стоит в очереди на получение жилья.

Татарстан

Республиканская программа социального ипотечного кредитования начала действовать в Татарстане с 2005 года. По этой программе возможно приобретение жилья в рассрочку под 7% годовых, сроком до 28,5 лет. Участвовать в данной программе могут только те, кто нуждается в улучшении жилищных условий (то есть имеют 18 и менее кв.м. на человека), работают в бюджетной сфере или являются сотрудниками предприятий, частично финансирующих программу («Татнефть», «Татэнерго»). В этой программе возможно принять участие не внося обязательного первоначального взноса. Оплачивать приобретенное жилье так же возможно собственным трудом и (или) продукцией личного подсобного хозяйства. При появлении в семье заемщика детей, за каждого выдается безвозмездная субсидия на погашение ипотечного кредита. Размер субсидии равен стоимости 18 кв.м., но не более стоимости неоплаченной части приобретенного жилья на момент рождения ребенка.

Омск

Программа беспроцентной социальной ипотеки реализуется в Омске с 2007 года. Программа направлена на обеспечение жильем следующих групп населения: работники бюджетной сферы, ветераны боевых действий, «чернобыльцы», молодые семьи. Займы выдаются областным Агентством жилищного строительства. До начала действия этой программы в Омской области работала программа государственной поддержки жилищного кредитования. По этой программе заемщику компенсировались процентные ставки, предлагаемые ипотечными банками до уровня 10%, а затем 8% годовых.

Липецк

Программа, реализуемая в Липецке, начала работать в 2003 году. По этой программе очередникам выдаются субсидии для оплаты первоначального взноса, а так же выплачиваются компенсации процентных ставок. Участвовать в программе могут бюджетники, молодожены, многодетные семьи, участники и инвалиды войны и другие льготники. Так же Департаментом ЖКХ города Липецка сформирована программа переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, которая рассчитана до 2010 года. Жители ветхих и непригодных домов переселяются в благоустроенные квартиры.

Приморский край

Заседания комиссии по предоставлению субсидий на выплату процентов по кредиту проводится ежемесячно. Реальная процентная ставка при существующем механизме субсидирования снижается в два раза. Для многих жителей края это делает ипотеку более доступной. Но принять участие в данной программе могут только те, кто приобретает жилье в новостройках. Для вторичного рынка данная программа не действует.

К сожалению, говорить о массовом участии граждан России в ипотечных программах пока рано. Очереди на улучшение жилищных условий в несколько раз превышают число тех, кто с помощью кредита получил квартиру или построил дом. Главная причина этого – отсутствие полноценной государственной поддержки. Эти ипотечные программы лишь инициатива на местах по принципу «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Но ведь за границей, в развитых странах, жилищные проблемы решаются не стихийно. И в США, и в Германии купить жилье за полную стоимость могут только очень богатые люди, так же как и у нас в стране. Значит, основная масса населения пользуется кредитами. Жилищное кредитование на Западе и в начале своей истории, и в настоящее время поддерживается государством. Форма содействия в приобретении жилья семьям с невысокими доходами применяется в ряде ипотечных программ в США. От заемщика требуется внесение первоначального взноса, который выдается в виде субсидии. В некоторых случаях, предоставляя кредиты для внесения первоначального взноса, кредиторы разрешают заемщикам не возвращать кредит, если они остаются в приобретенном жилье определенный период времени. В других программах заемщики должны возвратить кредит, если только они продадут собственность. Чаще всего финансовые средства, используемые в таких программах, предоставляет федеральное правительство в рамках жилищной программы. Законодательство США вынуждает банки и крупные ипотечные корпорации предпринимать активные шаги в обслуживании семей с низкими и умеренными доходами.

Другая форма государственной поддержки - субсидирование процентной ставки ипотечного жилищного кредита. В Финляндии и Норвегии, например, предоставляется государственный жилищный кредит с процентной ставкой ниже рыночной, а в Дании, Швеции чаще используется субсидирование этой процентной ставки со стороны государства. Вообще в скандинавских странах получили большое распространение государственные гарантии на кредитование жилищного строительства. Преимуществом такого предоставления гарантий является возможность кредитовать новое жилищное строительство по более низким процентным ставкам, поскольку сокращается надбавка кредита за риск. В ряде стран социальным категориям заемщиков государство предусматривает налоговые льготы при приобретении жилья. Например, в Испании муниципалитеты принимают на себя субсидирование малоимущих заемщиков. Немецкая система стройсбережений предполагает накопления в общей кассе, и при достижении 40 или 50% от стоимости жилья на остальную сумму выдается ссуда с рассрочкой 6,5-18 лет. При этом в Германии широко применяется государственное стимулирование накоплений собственного капитала на жилищное строительство – посредством предоставления ежегодных премий. Вкладчик немецкой стройсберкассы знает, что лет через 5 его деньги увеличатся на 35-40%. И государству выгодно стимулировать участие своих граждан в накопительной системе, поддерживать жилищное кредитование в любой форме. Ведь это постоянное обеспечение работой строительного комплекса, это налоговые поступления в бюджет, это извлечение тех денег, которые российское население по привычке держит дома, без всякого эффекта для себя и экономики страны. В развитых странах, где кредитование жилья стабильно, на каждую вложенную денежную единицу государство получает 10 единиц отдачи.

Страны Восточной Европы взяли на вооружение опыт богатых соседей, и даже они теперь оправдывают вложение одной единицы в жилищное кредитование в короткие сроки в трехкратном размере. В Чехии, Словакии, Венгрии, Хорватии, а также в Казахстане приняты законодательные акты, регулирующие деятельность строительных сберегательных касс и предусматривающие господдержку вкладчикам этих касс в виде поощрительных премий. Да и в регионах России, где есть хорошо построенные программы, где предоставляются льготы людям – частичное погашение процентов, частичное погашение первоначального взноса – иногда за год бюджет возвращает все, что он дает, через активизацию жилищного строительства, через налоги. Но в целом по России такая отдача это единичные случаи. И все потому, Господдержка ипотеки заведомо убыточна и неэффективна.

АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

По итогам за 2002 г. общий объем ипотечных кредитов достигал всего лишь 3,3 млрд. руб., а средний размер кредита составлял только 532 тыс. руб. Но общий объем кредитов населению на начало 2003 г. превысил уже 140 млрд. руб. Кредитование осуществлялось преимущественно в иностранной валюте. В структуре предоставленных ипотечных жилищных кредитов валютные кредиты составили 63,3% и 68,2% соответственно. Темпы роста объема предоставленных в 2002 г. валютных кредитов в 1,24 раза опережали темпы роста объема кредитов, предоставленных в российских рублях. Такое соотношение сложилось за счет кредитных организаций Москвы и Санкт-Петербурга, предоставлявших кредиты в основном в иностранной валюте. Кредитные организации других регионов предоставляли ипотечные кредиты в основном в российских рублях. Доля кредитов в иностранной валюте, выданных кредитными организациями других регионов, в общем объеме кредитов, выданных в 2001 г., составила 1,1%, а в 2002 г.— 2,6%. Прослеживается тенденция роста объемов и расширения числа банков – участников ипотечного кредитования. Так, если в 2001 г. 42,9% общего объема ипотечных жилищных кредитов было предоставлено кредитными организациями, входящими в список 30 крупнейших банков страны, то в 2002 г. их доля в общем объеме предоставленных кредитов уменьшилась до 27,7%. Большая часть кредитов (81,5% в 2001 г. и 82,9% в 2002 г.) была предоставлена кредитными организациями Московского региона. Заинтересованность в данном виде кредитования проявили как московские заемщики, так и заемщики Алтайского, Красноярского, Ставропольского краев, Амурской и Новосибирской областей. Кроме Московского региона ипотечные жилищные кредиты предоставляли в основном кредитные организации Республики Башкортостан и Чувашия, а также Оренбургской, Самарской, Тюменской областей, г. Санкт-Петербург, на долю которых пришлось 12,6% предоставленных в целом по Российской Федерации средств. Условия кредитования для заемщиков различных регионов Российской Федерации существенно различались. Процентные ставки составляли от 5% в Хабаровском крае до 26—28% в Костромской, Тульской и Кемеровской областях. Объемы предоставленных отдельным заемщикам ипотечных жилищных кредитов колебались от 15—30 тыс. руб. в Волгоградской и Белгородской областях до 20—30 млн. руб. в Москве и Санкт-Петербурге. Сроки кредитования варьировались от 3 лет в Самарской, Тверской областях, Алтайском крае и г. Москве до 25 лет в Самарской области. Величина кредитных рисков, по оценкам кредитных организаций, была незначительной. Уровень просроченных долгов по ипотечным жилищным кредитам на 1.01.2002 составил 0,42% на 1.01.2003 — 0,33% к общей сумме задолженности. Количество случаев обращения кредитных организаций в судебные органы по вопросам взыскания выданных кредитов составило в среднем 1 случай на 132 кредита в 2001 г. и 1 случай на 205 кредитов в 2002 году. О масштабах отставания России от промышленно развитых стран, где жилищная проблема не имеет такой остроты, свидетельствуют следующие данные. Объем рынка строительства Западной Европы в 2002 составил 990 млрд. долл., в США 860 млрд. долл.

За 2006 год ипотека прошла в России такую дистанцию, какую не могла преодолеть в течение нескольких предыдущих лет. Теперь ни запредельно высокие цены на жильё, ни дефицит квартир не омрачают перспектив жилищного кредитования. Популярность жилищного кредитования выросла, и большинство банков рассчитывают в 2007-2008 годах нарастить объёмы выданных кредитов. Один из основных итогов 2006 года – опережение целей, которые ставились изначально. Показательное усердие проявило федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), согласно первоначальным планам которого процентные ставки по ипотечным кредитам должны были плавно уменьшаться на 1% в год. Однако за прошлый год АИЖК пошло на снижение целых 3 раза. С 1 января была введена система дифференцированных ставок, в соответствии с которой минимальная планка (при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования до 15 лет) опустилась до 12%. После этого агентство еще дважды прибегало к этой мере: с 1 июля и с 1 октября ставки понижались ещё на 0,5%. Ещё одна тенденция 2006 года – увеличение суммы кредита. Ещё в 2005 году большинство банков ограничивало максимальный размер кредита 300-500 тыс. долларов. За 2006 год практически везде планка поднялась до 1-1,5 млн. долларов.

Очень нестабильны цены при покупки квартиры за 1 кв.м. Это можно проследить на примере Уфы в октябре 2007 года. Итак, жилой рынок недвижимости Уфы с 15 по 22 октября 2007 года: средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 22 октября 2007 года составила 49,74 т.р. за кв.м., прирост за неделю составил -1,0% . Средняя цена на однокомнатную квартиру составила 52,39 т.р./кв.м., прирост за неделю +0,3%. Средняя цена на двухкомнатную квартиру составила 48,49 т.р./кв.м., прирост за неделю -0,5%. Средняя цена на трехкомнатную квартиру составила 47,53 т.р./кв.м., прирост за неделю +2,6%. Средняя цена на многокомнатные квартиры составила 52,9 т.р/кв.м прирост за неделю +7,8%. Средняя цена на элитное жильё составила 70 т.р./кв.м. (элитное жильё не учитывается в общем индексе цен). По сравнению с 2006 годом, произошло снижение цен за кв.м. от 6 до 10%.

За рубежом процентные ставки постепенно растут, при этом ожидается и дальнейшее повышение годовых процентов. Ставка по ипотечным кредитам во Франции этого года достигла отметки 4,28%, продемонстрировав месячный рост в 0,33%. На данный момент в этой стране повышаются цены на недвижимость: например, цена за квадратный метр составляет 2647 евро, а в элитных округах Парижа до 12 тыс. евро.

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков. При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетиноговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В стоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков. Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы:

1. высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных объёмов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья;

2. низкая платежеспособность населения;

3. высокий размер первоначального взноса (авансовый платёж) при покупки жилья в ипотеку;

4. высокие процентные ставки по кредитам.

Необходимо отметить, что в данное время ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем.

Из всех возможных путей развития, ипотека, пока что, является наиболее эффективным и быстрым методом решения жилищной проблемы, но одновременно содержит большое количество недостатков. Количество выданных ипотечных кредитов растет. До западных «стандартов» по дефолтам нам пока далеко, но банкротов среди заемщиков все больше. Существует огромное несоответствие между ценами на недвижимость и доходами граждан. Например, по стоимости жилья Москва входит в пятерку мировых лидеров, а по уровню доходов населения очень серьезно отстает. Итак, даже при наличии средних заработков стоит рассчитывать лишь на приобретение самой дешевой квартиры в Москве.

Сложна сегодняшняя ситуация с первоначальным ипотечным взносом. В некоторых отечественных банках он составляет всего 10% суммы кредита. Много это или мало? В западных странах, имеющих развитую систему ипотечного кредитования, принято давать кредиты при наличии у заемщика около 30% общей суммы, что страхует банки от известных рисков. Так что утверждать, будто размер первоначального взноса в России слишком высок, несправедливо. Однако у вопроса есть и другая сторона: это возможности заемщиков. На сегодняшний день они таковы, что для большинства москвичей (не говоря уже о провинциальных жителях) накопить сумму даже 10 тыс. долларов довольно проблематично.

Это обстоятельство учитывают некоторые отечественные банки, предусмотревшие двухступенчатую систему кредитования. Вместо одного заемщик получает два последовательных займа. Первый выдается на срок, необходимый для погашения первоначального взноса. Как только сумма оказывается уплаченной, банк выдает второй кредит — для полного расчета за квартиру. По-видимому, такая система — хороший выход как для банков, заинтересованных в привлечении клиентов, так и для заемщиков, испытывающих серьезные сложности с первоначальным накоплением.

Характеристики

Список файлов курсовой работы