2343 (596753), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Права та обов'язки позичальника. Права та обов'язки банку.

Відповідальшсть сторін.

Порядок вирішення суперечок. ^!

Термін дії договору.

Юридичні адреси сторін.

Кредитодавець до укладання договору має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація оприлюднюється у письмові й формі . Умови договору про ІК розробляє кредитодавець. У договору про ІК зазначається:

• вартість основного зобов”язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляції;

• право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за договором;

• право кредитодавця відчуджувати основне зобов”язання або право отримання платежів за договором;

• інфляційне застереження;

умови страхування фінансових ризиків.

Графіки видачі та погашення кредиту - один з основних елементів кредитноі документації'. У разі кредитування капітальних вкладень в будівиицтво нових об'єктів ці графіки мають іалузеві особливості, пов'язані із значними термінами будівництва, нерівномірністю витрачання засобів, необхідністю освоення потужностей протягом періоду освоення.

3 цієї точки зору часовий проміжок, в якому використовуеться кре­дит, можна розбити на 3 інтервали: будівництво за проектом; освоення потужностей та погашення кредиту.

1.6. Правові і економічні передумови розвитку іпотеки.

Економічні передумови запровадження іпотечного кредитування - це:

• стабільність і паритет цін;

• стабільність обмінного курсу національної валюти

• помірна вартість позичкового капіталу

• загальне економічне зростання.

Конкретні правові передумови:

• правові гарантії приватної власності на нерухоме майно

• правова єдність земельної ділянки та розміщених на них будівель, споруд і багаторічних насаджень

• правова безпека іпотеки

• правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків.

Ефективна система реєстрації нерухомості має включати: кадастр; опис всіх прав на нерухомість особливо прав власності та обтяжень( у багатьох країнах відповідна інформація вноситься до поземельних книг).

Інституційні передумови:

• становлення спеціалізованих іпотечних банків;

• наявність широкої мережі кадастрових сліжб і організація державної реєстрації прав на нерухоме майно;

• розвиток сфер натріальних послуг, оціночної та страхової діяльності.

• Наявність ринків нерухомості та біржового ринку цінних паперів.

Тема 3 : Первинний і вторинний іпотечний ринок

1. Характеристика первинного та вторинного іпотечного ринку

Основою функціонування іпотечного ринку є система органі­зованих на певних принципах та правових нормах економічних відносин, які виникають у процесі купівлі та продажу фінансових зобов'язань, забезпечених нерухомістю

Учасники іпотечних відносин:

Учасниками системи іпотечного кредитування є заставодавець (іпотекодавець), заставодержатель(іпотекодержатель), продавець житла, державні органи, страхові компанії, оцінювачі та поручителі. ( детальніше у темі «Суб’єкти»).

• позичальник, що отримує кредит;

• кредитор (банк чи небанківська фінансова установа), що надає позичальнику кредит під заставу нерухомості;

• посередник — спеціалізована установа, що забезпечує залучення вільного капіталу для його подальшого реінвестування в іпотечні кредити;

• інвестори (в основному інституційні), які купують цінні папери, випущені на основі іпотечних кредитів.

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками. При цьому за застав­ною до банку-покупця на обслуговування переходить і позичаль­ник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Первинний ринок був по­ширений на початку розвитку іпотечного кредитування, на сьогодні обсяги операцій на ньому незначні.

Це пов'язано з появою на фінансовому ринку інвесторів, які мали кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного (з низьким ризиком) інвестування. Такі можливості да­вало інвестування в цінні папери, забезпечені заставними, які мог­ли емітувати та продавати інвесторам спеціалізовані іпотечні банки. Надійність цих цінних паперів забезпечувалась і забезпечується жорсткими законодавчими обмеженнями сфер розміщення коштів, умовами кредитування, чіткою спеціалізацією діяльності банків як на активних, так і на пасивних операціях.

З виходом банків на фінансовий ринок ви­ник вторинний іпотечний ринок. Він є тією часткою іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посе­редниками та інвесторами (а також всередині цих груп), що вини­кають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, іпотечних сер­тифікатів та інших похідних інструментів. При цьому кредитор стає заставодавцем, а інвестор - заставодержателем. Якщо продаж іпотечних цінних паперів здійснюється безпосередньо інвесторові, вторинний іпотечний ринок функціонує як однорівневий.

2. Механізми однорівневої та дворівневої моделей вторинного

іпотечного ринку:

Первинний іпотечний ринок визначається відносинами позича­льника і банку, а його інструментом є заставна.

Заставна оформлюється при наданні кредитною установою іпо­течного кредиту, якщо її випуск передбачено іпотечним догово­ром.

«Заставна - це юридичний документ, що свідчить про заставу боржником належного йому нерухомого майна (землі, будівель, споруд). Заставна видається кредитору (особі, яка дала гроші в борг) і перебуває в нього до завершення розрахунків з боржником. У разі невчасної сплати боргу кредитор має право продати заставлене майно чи стати його власником. Заставну укладають у нотаріальній конторі і реєструють у кадастровій книзі».

Вимоги до форми та змісту заставної визначаються у законода­вчих і нормативних актах, які регулюють питання іпотечного кре­дитування та використання цінних паперів. Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної фор­ми. Крім назви та формулювання про зобов'язання боржника перед іпотекодержателем, заставна містить: реквізити іпотекодав-ця, елементи іпотечного договору, предмет іпотеки, реєстраційний номер, дату, місце реєстрації, підписи.

Вид заставної залежить від умов іпотечного кредиту та виду іпотеки, яка виступає забезпеченням цього кредиту.

Власник заставної має право до закінчення строку виконання іпо-текодавцем зобов'язання за кредитом здійснювати операції зі своїми заставними шляхом залучення грошових коштів інших осіб, по-перше, через продаж заставної, по-друге, через передачу заставної у заставу, тобто використовувати з метою рефінансування, забезпечу­ючи тим самим виконання зобов'язань перед іншими кредиторами.

Перехід власності на заставну здійснюється шляхом індосамен­ту (передаточного напису). Особа, якій передана заставна, стає но­вим власником боргу і гарантуючих його зобов'язань. Така пере­дача повинна бути зареєстрована. Після повної виплати боргу за­кладна анулюється, тобто позичальнику повертаються всі права на нерухомість.

Первинний іпотечний ринок передбачає продаж заставної або передачу її у заставу. Крім цього, заставні можуть використовува­тися іпотечним кредитором як забезпечення емісії іпотечних облі­гацій або продажу пулу заставних при рефінансуванні. При цьому виникають інструменти фондового ринку, тобто створюєть­ся вторинний іпотечний ринок. Інструментами цього ринку є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.

Зміст вторинного іпотечного ринку становить ланцюжок: по­зичальник - банк- інвестор, це - однорівнева модель вторинного іпотечного ринку, або: позичальник - банк - посередник - інвес­тор - дворівнева модель вторинного іпотечного ринку.

2.1.Механізм однорівневої моделі вторинного іпотечного

ринку

При однорівневій моделі банк на першому етапі на­дає позичальникові іпотечний кредит. Щоб отримати кошти для подальшої кредитної діяльності банк має право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій. Для цього банками форму­ються пули заставних.

На другому етапі, на основі пулу заставних, банк емітує іпотеч­ні облігації терміном від 1 до 10 років. Найбільш поширені термі­ни - 3, 5 та 10 років. Величина пулів, як і їх структура, постійно змінюється (видаються нові позики, старі погашаються). Проте за законом банки зобов'язані постійно підтримувати рівновагу між величиною активів пулу і величиною пасивів у формі облігацій. Погашаються облігації, як правило, в кінці терміну разовим пла­тежем, а відсоткові платежі - щорічно.

Група заставних, які мають однорідні риси: термін, строковість, відсоткова ставка, покупців іпотечних облігацій, які, у разі банкрутства банку, мають першочергове право на його іпотечні активи.

Банки-емітенти продають іпотечні облігації крупним інвесто­рам: страховим компаніям, пенсійним фондам, іншим інвестицій­ним фондам тощо.

Ця модель використовується в багатьох європейських країнах.

Інструментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є іпотечні сертифікати та іпотечні облігації. ( Окремо буде розглянута тема по іпот ЦП)

У світовій практиці застосовуються різні іпотечні облігації, які різняться за типами активів, якими вони забезпечені, гарантіями тощо. Як і по заставних, вимоги до форми та змісту іпотечних облі­гацій не уніфіковані для різних країн. Вони визначаються у законо­давчих і нормативних актах, які регулюють правові засади, умови і порядок емісії, розміщення та обліку іпотечних цінних паперів.

При емісії іпотечних облігацій іпотечний кредитор тримає за­ставні на своєму балансі, тобто ризики за іпотечними кредитами залишаються у банку.

Особливим сегментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є великі пакети облігацій вартістю не менш, як 500 млн євро, які базуються на позиках урядовим органам. Наприклад, у Німеч­чині місцеві уряди отримують іпотечні кредити під заставу неру­хомого майна, яке їм належить.

2.2. Дворівнева модель вторинного іпотечного ринку

Іпотечний кредитор може отримувати кошти для подальшої кредитної діяльності шляхом продажу заставних спеціалізованій іпотечній установі (СІУ). Цей процес має назву сек'юритизації, яка, відповідно до Нової Базельської угоди по капіталу (Базель II), означає передачу банком іншим особам свого права власності і ризиків, пов'язаних зі схильністю до кредитних ризиків. СІУ під забезпечення пулу заставних випускає іпотечні цінні папери та продає їх інвесторам, тобто заставні повністю знімаються з балан­су іпотечного кредитора та передаються на баланс СІУ, яка є емі­тентом іпотечних цінних паперів.

Сек'юритизація почала застосовуватися в США, тому у літера­турі дворівнева модель вторинного іпотечного ринку має назву американська модель іпотечного кредитування.

Використання цієї моделі дозволяє підвищити ліквідність бан­ків. Сек'юритизація також поліпшує показник фінансового леверіджу банку (співвідношення власних та залучених коштів).

Перший рівень моделі - це первинні кредитори - банки та не-банківські фінансові установи, що видають іпотечні кредити.

Д ругий рівень - спеціалізовані іпотечні установи ( в Україні Державна іпотечна установа), яким банки продають пули заставних. Вони є основною структурною ланкою вторинного іпотечного ринку.

Спочатку іпотечний кредитор формує пул заставних. Потім продає цей пул С1У, тобто іпотечні активи передаються з балансу іпотечного кредитора на баланс СІУ, яка стає власником іпотечних активів і емітує під них іпотечні цінні папери. Згідно зі статутом, СІУ не має права займатись іншим бізнесом. Таким чином, еміто­вані іпотечні цінні папери підпадають тільки під ризики іпотечних активів, що сек'юритизуються.

Емітовані та забезпечені пулом заставних цінні папери СІУ (а в Україні ДІУ) продає інвесторам, сплачуючи іпотечному кредитору частину ко­штів, отриманих від цього продажу. Інструментами дворівневого вторинного іпотечного ринку є цінні папери, забезпечені пулом заставних - МВS.

Перевага дворівневої моделі вторинного іпотечного ринку по­лягає у тому, що комерційний банк через спеціалізовану іпотечну установу може залучати для надання кредиту значні фінансові ресурси.

Недоліків ця модель має значно більше, порівняно з європейсь­кою, оскільки її механізм є досить складним, а його використання потребує більших витрат. Це, у свою чергу, призводить до збіль­шення вартості кредитів. Серед недоліків цієї моделі - складність законодавчого регулювання.

3. Моделі іпотеки:( докладніше задати в рефератах)

• відкрита (англо-американська) модель іпотеки, що включена в систему фінансового ринку країни в цілому;

• закрита (німецька) модель, передбачає відносно автономність іпотечного кредитування від фінансового ринку, де наданню кредиту передує етап накопичення.

Найбільш яркий приклад закритої моделі – німецька система будощадкаси.

Характеристики

Список файлов книги