160813 (595126), страница 13

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 13)

Схема приобретения жилья через механизм ипотечного кредитования в условиях ФПГ.

В качестве взноса за новую квартиру физическое лицо может предложить старое жилье. Производится оценка жилья, затем заключается договор на приобретение интересующей квартиры в строящемся доме. Разницу между ценой этой квартиры и взносом в виде недвижимости необходимо выплатить до окончания строительства дома. Для этого разрабатывается график платежей. При получении новой квартиры, которая оформляется в собственность покупателю, старая недвижимость становится собственностью фирмы.

Альтернатива зачету: система накопительных вкладов, практикуемая в ИПОТЕКОбанке. При этом на счете накапливаются не рубли, а метры квадратные. После того, как определенная сумма уже накоплена, остаток площади покупается уже за счет кредита.

Тесное взаимодействие участников ФПГ с уполномоченным банком позволяет в качестве эксперимента перейти на систему ипотечных кредитов в рамках целевой программы строительства нового жилья.

Банк открывает строительной фирме кредитную линию в объеме согласованного и утвержденного ТЭО. На начальных этапах практически 100% затрат финансируется за счет кредитных ресурсов. В дальнейшем, с увеличением объемов строительства, начинается более активная продажа жилья по долевому строительству и часть кредитов постепенно замещается денежными средствами инвесторов. Вместе с тем, недостаток объемов финансирования по-прежнему обеспечивается денежными средствами кредитной линии. Уплату процентов по кредитам строительная фирма производит за счет собственных средств.

3.3.4. Обоснование экономического эффекта в результате привлечения кредита банка в условиях ФПГ.

При строительстве предыдущих объектов мы финансировали строительство за счёт средств, поступающих от реализации квартир, осуществляя продажу в течение всего периода строительства. Однако, как показывает практика, инвесторы значительно охотнее приобретают жилье в строящемся доме после того, как выполнено 25-30% объема работ, т. е. построено 3-4 этажа здания. Соответственно, цена на этом этапе строительства растет значительно быстрее. Заключив договор с банком о создании финансово-промышленной группы, мы можем рассчитывать на кредит под 3-5% годовых. Осуществляя финансирование строительства на таких условиях за счет кредита банка мы имели бы возможность продавать на начальном этапе минимальное количество квадратных метров в месяц. Уменьшение необходимого количества продаж на первом участке позволит нам повысить среднюю продажную цену. При превышении ставкой повышения цены ориентировочной ставки кредитования прибыль от проекта увеличивается. Таким образом, в результате финансирования проекта за счет кредита банка мы можем рассчитывать на увеличение эффективности проекта в результате превышения притока средств от реализации квартир над оттоком средств, связанным с уплатой процентов за кредит. Кроме того, мы практически сводим к нулю риск остановки стройки из-за отсутствия финансирования, который очень высок при финансировании за счет авансовых платежей дольщиков.

Резюме

Поскольку, как уже было отмечено, под инвестиционной политикой строительной фирмы подразумевается установление масштабов инвестиций, направлений их использования и источников получения, пути повышения эффективности деятельности фирмы, а, следовательно, и ее конкурентоспособности, рассматриваются в данной главе именно по этим направлениям.

Высокие показатели рентабельности, полученные при анализе инвестиционной деятельности АО “ЭМС” (см. гл. 2), свидетельствуют о том, что в целом политика фирмы в области выбора инвестиционных проектов верна. Однако в современных условиях острой конкуренции и снижения разницы между ценами на первичном и вторичном рынках жилья (что сводит к нулю такое важное преимущество долевого строительства, как более низкая стоимость жилья по сравнению с приобретением аналогичного на вторичном рынке), очень сложной проблемой для строительных фирм является привлечение ресурсов для финансирования строительства. Поэтому рекомендации по повышению конкурентоспособности фирмы в результате совершенствования инвестиционной политики, разработанные в третьей главе, фактически сводятся к рекомендациям в области применения более эффективных схем финансирования.

В настоящее время АО “ЭМС” ведет строительство нескольких объектов, крупнейшим из которых является проект строительства жилого дома на Тихорецком проспекте. Кроме того, есть проект строительства жилого комплекса вблизи озера Долгое, затраты по которому, по предварительным оценкам, составят около 12 млн. долларов. АО “ЭМС” сможет вложить около 3 млн. долларов собственных средств (прибыль от других проектов и возврат вложенных средств). Следовательно, необходимо будет изыскать еще около 9 млн. долларов.

Финансирование проектов обычно производится за счет авансовых платежей инвесторов. Однако этот метод финансирования обладает рядом недостатков, поэтому в качестве альтернативы рассмотрен способ привлечения средств инвесторов путем выпуска жилищных сертификатов. Этот способ финансирования является довольно новым и широкого распространения пока не получил. Тем не менее, такая схема финансирования обладает рядом преимуществ, которые позволяют отдельным строительным фирмам успешно ее применять.

Все рассмотренные выше возможные схемы финансирования имеют те или иные недостатки, многие из которых устраняются при создании финансово-промышленной группы.

Включение в ФПГ банков дает возможность применять современные более гибкие схемы финансирования, снимает проблему залога, позволяет рассчитывать на льготные кредиты и пониженную стоимость банковских услуг.

Поэтому для привлечения средств населения в сферу жилищного строительства важную роль должны сыграть долгосрочные ипотечные кредиты, выдаваемые под залог недвижимости.

Таким образом, в результате финансирования проекта за счет кредита банка мы можем рассчитывать на увеличение эффективности проекта в результате превышения притока средств от реализации квартир над оттоком средств, связанным с уплатой процентов за кредит.

Кроме того, мы практически сводим к нулю риск остановки стройки из-за отсутствия финансирования, который очень высок при финансировании за счет авансовых платежей дольщиков.

Глава 4. Возведение стен из кирпича.

4.1.Возведение стен из кирпича.

Каменные работы — вид строительных работ, выполняемых при возведении несущих и ограждающих каменных конструкций зданий.

В зависимости от конструктивной схемы здания стены могут быть:

- несущими, воспринимающими кроме массы стен нагрузки от перекрытий, кровли, кранов, ветра и т.п.;

- самонесущими, воспринимающими нагрузки от собственного веса стен всех этажей здания и ветровую нагрузку;

- ненесущими (навесными), воспринимающими нагрузку только от собственной массы и ветровую нагрузку в пределах одного этажа высотой не более 6 м (при большей высоте этажа стены этого типа условно относят к самонесущим).

Стены выполняют из сплошной или из облегченной кладки. В облегченной кладке часть конструкций из основного несущего материала заменяют теплоизоляционными плитами, легким бетоном, воздушной прослойкой или минеральной засыпкой.

Кирпич - прочный и долговечный материал.

Чтобы сократить расход кирпича, уменьшить массу стен и нагрузку на фундаменты, наружные стены выкладывают либо из пустотелого (дырчатого, щелевого) кирпича, либо полнотелого, но с образованием пустот, колодцев, уширенных швов, применяя эффективные утеплители, теплые кладочные и штукатурные растворы. Применение сплошной кладки из полнотелого кирпича толщиной более 38 см (1,5 кирпича) экономически нецелесообразно.

Более экономична кладка из полнотелого кирпича с образованием замкнутых воздушных прослоек шириной 5-7 см.. В этом случае расход кирпича сокращается на 15-20%, хотя и требуется наружная штукатурка стен, препятствующая инфильтрации воздуха через воздушные полости. При заполнении воздушных прослоек минеральным войлоком ( битумизированная минеральная вата) тепловая эффективность кирпичной стены увеличивается на 20-30%, а при использовании пенопласта - вдвое. Теплые кладочные растворы на основе мелких заполнителей из шлака, керамзита, туфа, трепела, перлита, опилок также повышают теплозащитные качества наружных стен на 10-15%.

Сплошную кладку из керамического обыкновенного и силикатного кирпичей целесообразно применять в нижних этажах многоэтажных зданий, где значительные нагрузки требуют больших сечений простенков. При сплошной кладке экономично устройство кирпичных стен с наружным или внутренним утеплением. В этом случае толщина кирпичной стены может быть минимальной, исходя лишь из требований прочности, то есть быть во всех климатических районах равной 25 см, а тепловая защита обеспечивается толщиной и качеством утеплителя. При расположении утепляющего слоя изнутри его защищают от водяных паров пароизоляцией, при расположении снаружи - защищают экраном или штукатуркой от атмосферных воздействий.

Кирпичные стены имеют большую тепловую инерционность: они медленно прогреваются и также медленно остывают. Причем эта инерционность тем больше, чем толще стена и больше ее масса. В кирпичных домах температура внутри помещений имеет незначительные суточные колебания и это является достоинством кирпичных стен.

4.2. Правила разрезки каменной кладки.

Выложенная из штучных камней кладка должна быть монолитной для обеспечения прочности и устойчивости конструкции. Монолитность ее достигается скреплением отдельных камней раствором и раскладкой их таким образом, чтобы камни не перемещались от воздействия усилий на кладку. Упорядоченная укладка камней выполняется по правилам разрезки — членения кладки на слои (ряды) и отдельные камни. Существует три общих правила разрезки любой каменной кладки.

Первое правило разрезки заключается в том, что камни должны укладываться плоскими рядами (слоями), перпендикулярными к направлению действующей нагрузки. Такое правило вытекает из свойств камня хорошо сопротивляться сжатию и плохо работать на растяжение и изгиб. В связи с этим необходимо в массиве кладки камни располагать так, чтобы они были сжаты. Во избежание изгиба или растяжения опирание вышележащего камня на нижний должно происходить не в отдельных точках, а по всей постели, т. е. по плоскости. По этой причине массив кладки членится на плоские слои (ряды).

Второе правило разрезки требует членения кладки тремя взаимно перпендикулярными плоскостями. При этом камни получают форму прямоугольного параллелепипеда. В массиве кладки при таком членении появляются швы: горизонтальные — по постели слоя и вертикальные — поперечные и продольные.

Третье правило разрезки предписывает соблюдение перевязки швов для обеспечения монолитности кладки. Если массив кладки, выполненной без перевязки швов, расчленить тремя сквозными плоскостями, то кладка будет состоять из отдельных, не связанных друг с другом столбов сечением в один камень. Чтобы заставить камни совместно работать под нагрузкой, необходимо вышележащие камни сдвинуть относительно нижних, т. е. перекрыть вертикальные швы нижнего слоя камнями верхнего слоя. Такой прием называют перевязкой швов в смежных рядах кладки.

4.3. Системы перевязки кладки.

Система перевязки — это порядок укладки кирпичей в кладке относительно друг друга в соответствии с правилами разрезки кладки.

Различают перевязку вертикальных, продольных и поперечных швов.

Продольные швы перевязывают для того, чтобы кладка не расслаивалась вдоль стены на более тонкие стенки и чтобы напряжения в кладке от нагрузки равномерно распределялись по ширине стены. Например, если стену толщиной в 1,5 кирпича выложить только ложками, она будет состоять из трех не связанных между собой отдельных стенок толщиной в 0,5 кирпича и нагрузка между ними будет распределяться неравномерно. Перевязка поперечных швов необходима для продольной связи между отдельными кирпичами, обеспечивающей распределение нагрузки на соседние участки кладки и монолитность стен при неравномерных осадках, температурных деформациях и т.п. Перевязку поперечных швов выполняют ложковыми и тычковыми рядами, а продольных - тычковыми.

Основные системы перевязки кирпичной кладки стен - однорядная (цепная), многорядная, трехрядная перевязка.

В нашем случае применяется многорядная перевязка кирпичной кладки стен. При многорядной перевязке кладка состоит из отдельных стенок толщиной в 0,5 кирпича (120 мм), сложенных из ложков и перевязанных через несколько рядов по высоте тычковым рядом. В зависимости от размеров кирпича установлена максимальная высота ложковой кладки между тычковыми рядами для различных видов кладки: из одинарного кирпича толщиной 65 мм - один тычковый ряд на шесть рядов кладки; из утолщенного кирпича толщиной 88 мм - один тычковый ряд на пять рядов кладки ( этот вид кладки применяется в данном жилом доме).

Кладка наружных и внутренних верст - наиболее трудоемкая операция. Производительность труда при укладке кирпича в конструкцию зависит от соотношения количества кирпича в верстах и забутке, т.е. от системы перевязки кладки. При многорядной перевязке стен, например, толщиной в два кирпича, в версты укладывают в 1,3 раза меньше кирпичей, чем при цепной (однорядной). Это значительно облегчает работу каменщика, так как укладка ложковых кирпичей по шнуру-причалке производительнее, чем тычковых; проще обеспечивается точность перевязки, сокращается число более трудоемких поперечных швов. При цепной перевязке требуется большее количество трехчетвертных кирпичей для торцов стен.

Характеристики

Список файлов ВКР