35586 (587820), страница 7
Текст из файла (страница 7)
Указанные проблемы правоприменения обсуждались на различных совещаниях. При этом Арбитражный суд Новосибирской области исходит из того, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочными на то органами государственной власти без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор. Кроме того, при обсуждениях отмечалось, что отсутствие государственной регистрации не влияет на вступление в законную силу соглашения об изменении арендной платы.
В ответ на обращения судов различных инстанций Высший Арбитражный Суд РФ, уточняя п. 9 информационного письма от 16 февраля 2001 г. № 59, в январе 2007 г. указал, что в случаях, когда размер арендной платы по договору определяется путем установления механизма его исчисления, фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условия договора аренды. В тех случаях, когда размер арендной платы установлен в твердой сумме, его изменение возможно только посредством изменения условия договора аренды в части арендной платы, совершаемого согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ в той же форме, что и договор аренды.
2. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора по искам о выселении при отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок...
Так, по одному из дел кассационной инстанцией было отменено определение об оставлении иска без рассмотрения. В постановлении указано, что при иске о выселении досудебный порядок урегулирования спора по закону не требуется. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ расторжение договора допускается в случае одностороннего отказа по основаниям, предусмотренным законом или соглашением сторон. Право на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установлено п. 2 ст. 610 ГК РФ. Тот факт, что свое требование истец обосновал ст. 452, 610 ГК РФ, не лишает его права на расторжение договора в установленном законом (внесудебном) порядке путем одностороннего отказа. Считая, что ответчик без законных оснований занимает нежилые помещения, истец заявил иск о его выселении в связи, как он считает, с прекращением договора аренды. Следовательно, у суда первой инстанции не было оснований ставить в вину заявителю, что им не был соблюден досудебный порядок расторжения договора.
В то же время принятое судом первой инстанции решение по другому делу было отменено апелляционным судом с указанием на то, что данный иск надлежало оставить без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Вместе с тем в соответствии с п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [13] арендодатель в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ имеет право на расторжение договора во внесудебном порядке путем одностороннего отказа.
3. О праве лица, владеющего имуществом на праве оперативного управления, на предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате.
Статья 298 ГК РФ. Распоряжение имуществом учреждения
1. Частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным закрепленным за ним имуществом автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.
2. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.
Так, суд первой инстанции, отказывая в иске лицу, владеющему объектом аренды на праве оперативного управления, о расторжении договора аренды и взыскании неустойки, установил, что договор аренды в силу ст. 610 ГК РФ прекращен. Ответчик в нарушение условий договора и ст. 614 ГК РФ не вносил арендную плату за пользование нежилым помещением. С ответчика в пользу истца взыскан долг по арендной плате. Постановлением апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменений.
Однако кассационная инстанция судебные акты отменила, а дело направила на новое рассмотрение. Кассационной инстанцией указано в том числе на то, что в соответствии со ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Разрешая спор, суды обеих инстанций не приняли во внимание указанное положение закона и не проверили доводы ответчика о несоответствии договора аренды, заключенного между сторонами, действующему законодательству. При новом рассмотрении следует проверить соответствие договора аренды законодательству, обсудить вопрос о наличии у истца права на предъявление такого иска, обсудить вопрос о привлечении соответствующего органа власти, осуществляющего функции по управлению государственным имуществом, к участию в деле.
В то же время по другому делу кассационной инстанцией указано на право истца, выступая в интересах собственника, требовать внесения платы за пользование имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления.
Анализ практики других судов показывает, что правом на предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате в таких случаях обладает собственник имущества.
Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа № А12-175/03-С11 от 7 августа 2003 г. указано на то, что в силу ст. 120 ГК РФ права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со ст. 296 ГК РФ. Доказательств, свидетельствующих о том, что истцу делегированы права выступать от имени собственника имущества, при обращении с иском о взыскании неосновательного обогащения в арбитражный суд не представлено.
Также в решении Арбитражного суда Московской области по делу № А41-К1-1932/04 от 3 марта 2004 г. указано на то, что в соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» вопросы управления и распоряжения федеральной собственностью делегированы Министерству имущественных отношений РФ, истец не вправе был обращаться в суд с требованиями о взыскании с ответчика неосновательного обогащения по спорному помещению, так как спорное помещение находится у него в оперативном управлении, а не в собственности, и обращаться в суд с данными требованиями имеет право лишь собственник, т.е. Министерство имущественных отношений РФ.
4. О необходимости согласия собственника при заключении дополнительного соглашения к договору лизинга (финансовой аренды) в случае наличия согласия на заключение основного договора
Статья 23 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» [7] Крупная сделка
1. Крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения унитарным предприятием прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более десяти процентов уставного фонда унитарного предприятия или более чем в 50 тысяч раз превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда.
2. Для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого унитарным предприятием в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого унитарным предприятием имущества - на основании цены предложения такого имущества.
3. Решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия.
Проанализированы причины отмен решений по делам о взыскании задолженности по договорам лизинга.
Суд первой инстанции, принимая решения об удовлетворении заявленных требований, указывал на то, что заключенные договоры лизинга являются крупными сделками, согласие собственника имущества - Комитета по управлению имуществом - на заключение договора лизинга имеется, задолженность по лизинговым платежам подтверждается материалами дела. Доводы ответчика о том, что дополнительные соглашения к договорам, которыми изменялся график оплаты и размер лизинговых платежей, являются ничтожными, поскольку были заключены с нарушением требований ст. 23 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», были отклонены.
Отменяя решения суда и отказывая истцу в иске, апелляционный суд признавал договоры лизинга в редакции принятых в последующем соглашений ничтожными как не соответствующие требованиям ст. 18, 23 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». Апелляционным судом было указано на то, что стороны, заключая дополнительные соглашения, многократно увеличивали стоимость лизинга, сделка являлась для ГУП крупной, однако Комитет по управлению имуществом не давал согласие на изменение стоимости лизинга по спорному договору.
В то же время, принимая постановления по другим делам, апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, указав на то, что согласие собственника было получено при заключении спорного договора лизинга, кроме того, договор финансовой аренды (лизинга) не может быть признан крупной сделкой, поскольку имущество по нему переходит не в собственность, а во временное владение и пользование. Приобретение права пользования предметом лизинга не является приобретением предмета лизинга, в силу чего подлежащие уплате лизинговые платежи не включаются в цену приобретения имущества.
Постановлением кассационной инстанции судебные акты по одному из указанных дел отменены, дело направлено на новое рассмотрение в связи с недостаточной обоснованностью.
Вопрос о необходимости дополнительного согласия собственника рассмотрен не был.
В силу ст. 18, 23 Закона и ст. 295 ГК РФ сделка с участием унитарного предприятия подлежит оценке судом на предмет того, является ли она крупной, имеется ли согласие собственника на ее совершение. Кроме того, по тем же критериям суд должен оценить дополнительное соглашение об изменении стоимости лизинговых платежей.
По вопросу оценки условия договора, согласно которому все изменения и дополнения к нему считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями сторон (при условии, что сам договор был согласован с собственником имущества унитарного предприятия) в качестве заранее полученного письменного согласия собственника, необходимо дополнительное обсуждение вопроса о применении ст. 23 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
В настоящее время выработана позиция, согласно которой увеличение цены договора как крупной сделки недопустимо без согласия собственника. Таким образом, дополнительное соглашение, увеличивающее цену основного договора лизинга как крупной сделки, при отсутствии согласия собственника на его совершение является недействительным (ничтожным).
5. О толковании ст. 28 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»
Статья 28 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)». Лизинговые платежи
1. Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
