35183 (587779), страница 10
Текст из файла (страница 10)
Как при заключении, так и при исполнении и расторжении договоров аренды применяются не только нормы гл. 34 ГК РФ, также нормы части первой Гражданского кодекса РФ.
1. Важной особенностью договора аренды является момент его заключения. Для договора аренды установлены две формы его заключения: устная и письменная и, соответственно, исходя из консенсуального характера договора аренды последний считается заключенным при достижении соглашения по всем его существенным условиям.
На практике момент заключения договора определяется подписанием арендодателем и арендатором письменного документа либо в случае устной формы – достижения ими устного соглашения, что в соответствии с требованиями закона можно рассматривать как согласие (акцепт) лица (акцептанта) заключить договор в ответ на предложение о его заключении (оферту), сделанную другой стороной (оферентом). Но этот момент может определяться и иным образом, если предметом этого договора является недвижимое имущество. В этом случае момент заключения договора аренды будет определяться моментом его государственной регистрации.
Как уже нами было отмечено, для заключения договора необходимо достижение соглашения между арендодателем и арендатором по всем существенным условиям договора. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ к таким существенным условиям относятся данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для договоров аренды зданий и сооружений, кроме того, существенным условием является размер арендной платы.
2. В ходе исследования проанализированы многочисленные примеры из судебной практики и как, оказалось, часто возникают споры, вызванные изменением арендодателем в одностороннем порядке арендной платы в период исполнения договора аренды. В большинстве случаев территориальные агентства по управлению государственным имуществом издают собственные акты об одностороннем пересмотре размера арендной платы. Ошибка их заключается в том, что не подзаконный акт (решение, постановление и т.д.), а именно закон может изменить минимальные сроки пересмотра арендной платы. Такие акты незаконны и могут быть оспорены в судебном порядке.
3. На наш взгляд законодательство должно, конкретно определить перечень существенных условий для всех видов договоров, отметить определенной статьей, например для всех видов договоров существенными условиями будут являться срок, оплата, ответственность, предмет (так как эти условия имеются во всех видов договоров) и выделить отдельной статьей существенные условия для определенных видов договоров, которые будут раскрывать сущность данного вида договора.
4. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ «арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок». Иначе говоря, для обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель должен соблюсти претензионный порядок. На арендатора такой обязанности не возложено, однако обращение арендатора с иском в суд о досрочном расторжении договора возможно лишь после получения отказа арендодателя (арендатора) на предложение изменить или расторгнуть договор либо получения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Учитывая все положения закона при заключении договора аренды, можно сохранить имущественные интересы как арендодателя, так и арендатора и не допустить возникновения значительного ущерба при недобросовестном поведении какой-либо из сторон по договору.
Таким образом, институт аренды достаточно отрегулирован современным российским законодательством, однако отдельные вопросы требуют совершенствования и в ходе написания дипломной работы по этому поводу были высказаны обоснованные предложения.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно-правовые акты
-
Конституция Российской Федерации. 12.12.1993. // Российская газета. – № 237. – 25.12.1993.
-
Водный кодекс Российской Федерации. 18. 10. 1995 (в ред. от 12.08.2005) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1995. – № 4. – Ст. 2564.
-
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2., 1996 г. (в ред. 21.07.05) // Собрание законодательства Российской Федерации – 1996. – №8. – Ст. 7435.
-
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1., 1994 (в редакции от 03.01.2006)// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 3. – Ст. 3425.
-
Лесной кодекс Российской Федерации. 22.01.1997 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. – № 1. – Ст. 3652.
-
Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Гражданского Кодекса»//Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
-
Федеральный закон «О недрах» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1995. – № 10. – Ст. 823.
-
Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – № 5. – Ст. 411.
-
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
-
Федеральный закон (в редакции от 18.07.2005) «О финансовой аренде (лизинге)» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 65. – Ст. 5394.
-
Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. – 1989. – № 25. – Ст. 481.
-
Постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 года № 3020 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт – Петербурга и муниципальную собственность» // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. – 1992. – № 3. – Ст. 89.
-
Постановление Сызранской городской думы Самарской области от 29 декабря 2004 г. № 76 «О положении об аренде объектов муниципального имущества» // Правосудие в Поволжье. – 2005. – С. 44.
Научная и учебная литература
-
Атаян С. Квалифицирующие признаки договора аренды транспортных средств // Закон. – 2003. – № 11. – С. 78.
-
Берг О.В. организация арендных отношений. – М. Финансы и статистика. 2001. – 608 с.
-
Брагинский М.И. Договор аренды: права и обязанности сторон // Хозяйство и право. – 2003. – № 5. – С. 22-25.
-
Витрянский В.В. Договорное право. – М. Статут.2004. – 284 с.
-
Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М. Статут. 2001. – 142 с.
-
Витрянский В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйсво и право. – 1999. – № 11. – С. 83.
-
Гладышева Ю.П. Аренда-рецепт для профилактики // Нормативные акты и комментарии для формации. – 2004. – №5. – С. 34.
-
Гражданское право России / Под ред. Беленкова Р. – М. Приор. 2004. – 538 с.
-
Гражданское право: Учебник / Под ред. Гришаевой С.П. – М. Юристъ. 2001. – 484 с.
-
Гражданское право: Учебник / Под ред. Калпиной А.Г. – М. Юристъ. 2002. – 542 с.
-
Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. Садиков О.Н. – М. Норма. 2004. – 487 с.
-
Гражданское право: Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Ч. II. – М. Проспект. 2005. – 784 с.
-
Гражданское право: Учебник: т. 2 / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. Т. 1. – М. Юристъ. 2003. – 612 с.
-
Гражданское право России / Под ред. Филиппова П.М. – Волгоград. Наука. 2001. – 412 с.
-
Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденный Редакционной Комиссией по составлению Гражданского Уложения // Договорное право / Под ред. Тютрюмова И.М. Т.2 – СПб., 1910. – 526 с.
-
Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. – 2001. – № 5. – С. 114.
-
Долинская В.В. Аренда // Общие положения и проблемы правового регулирования. – 2002. – № 3. – С. 3-11.
-
Жуков В.Н. Учет операций по аренде зданий и помещений // Бухгалтерский учет. – 2001. – № 2. – С. 26.
-
Завидов Б. Особенности возмездных договоров // Право и экономика. – 2005. – № 7. – С. 7.
-
Захарьина А.В. Договор здания сооружения: учет, налогообложение. – М. Норма. 2003. – 164 с.
-
Клинова Г.Н., Мишакова Н.В. О защите прав арендатора // Право и экономика. – 2005. – № 6. – С. 23.
-
Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. – М. БЕК. 2000. – 284 с.
-
Козырь О.М. Аренда // Государство и право. – 2004. – № 8. – С. 12.
-
Козырь О.М. Аренда недвижимого имущества // Закон. – 2000. – № 11. – С. 58.
-
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / Отв. Ред. Маковский А.Л. – М. Исследовательский центр частного права. 2005. – 438 с.
-
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. / Под ред. Садикова О.Н. – М. ИНФРА–М–НОРМА. 2000. – 564 с.
-
Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство. – 2004. – № 9. – С. 17.
-
Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью // ЗАО Юстицинформ. – 2005. – С. 22.
-
Кущенко В.Д. Договора аренды и финансово-правовые последствия их нарушений // Бухгалтерский учет. – 2002. – № 19. – С. 27.
-
Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок. Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В. Ф. Яковлева. Вып. 5. – М. Проспект. 1998. – 138 с.
-
Маковская А. Договор фрахтования судов // Закон. – 2005. – № 11. – С. 72.
-
Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. И доп. 8-му изд., 1902г. Ч.2. – М. Сер. Классика российской цивилистики. 1997. – 620 с.
-
Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу РФ части 1 / Под ред. проф. Мазолина В.П. и проф. Малейной М.Н. – М. Норма 2004. – 848 с.
-
Пегов П.В. Регистрация договора аренды и права аренды // Главбух. – 2000. – № 15. – С.81.
-
Покровская В.В. Здание как объект аренды // Законодательство. – 2005. – № 1. – С. 25.
-
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права // Хозяйство и право. – 2002. – № 7. – С. 26.
-
Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России – М. Инфра. 2001. – 210 с.
-
Сафин Р.Ф. Приобретение имущества в собственность. – М. Юристъ. 2003. – 574 с.
-
Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. – 2003. – № 8. – С. 91.
-
Тихомиров Ю.А. Договоры в экономике. – М. Экономика. 2004. – 364 с.
-
Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса // Хозяйство и право. – 2004. – № 2. – С. 74.
-
Харитонова Ю.С. Проблемные вопросы аренды // Законодательство. – 2004. – № 6. – С. 21.
-
Шершеневич Г.Ф. Учебник Русского Гражданского права. По изд. 1907г. - М. Статут. 1995. – 478 с.
Материалы юридической практики
-
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 10. – С. 14-21.
-
Информационное письмо от 28.07.1995 №7/оп-434 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практики» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1995. – № 5. – С. 29-30.
-
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» 2002. // Вестник ВАС РФ. – № 4. – 2002. – С. 68-69.
-
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 5. – С. 29-30.
-
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 11. – С. 45-46.
-
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2004. – № 5. – С. 29-30.
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
ДОГОВОР N4
бытового проката
п.Серноводск "18"марта 2005 г.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
