35089 (587771), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Так, согласно 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником, как недвижимости, так и земельного участка, т. е., если продавцом здания является собственник земли. При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т. е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования⁸.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не при-, надлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553 ГК РФ устанавливает также порядок перехода прав на недвижимость при продаже земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая ' занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима Для ее использования в соответствии с ее назначением.

Есть несколько объяснений тому, что земельным законодательством определены некоторые особые правила приобретения прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Первое заключается в том, что при переходе прав на земельный участок частным лицам естественным образом сокращается площадь земель, находящихся в так называемой публичной собственности. Поэтому процедура перехода требует обеспечения не только прав и интересов лиц, приобретающих земельные участки, но и соблюдения интересов государства, муниципального образования, общества. Для этого вводятся ограничения оборота земельных участков, а также условия, уменьшающие возможность злоупотреблений со стороны должностных лиц, предоставляющих земельные участки.

Второе объяснение связано с тем, что в Российской Федерации не завершена земельная реформа и большой перечень земельных участков переходит из государственной собственности в собственность граждан и юридических лиц в особом порядке. Например, приобретение земельных участков, находящихся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения, а также граждан и юридических лиц, не предусмотренных ст. 20 3 К РФ в качестве обладателей права постоянного (бессрочного) пользования. При этом действующим законодательством уделено внимание отдельным вопросам предоставления прав на земельные участки из государственной собственности: для определенных целей — под застройку, а также на основании установленных видов права — собственности и аренды, постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования, а также сервитута. Переход права собственности на земельные участки из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан именуется приватизацией. Распоряжение земельной, как и любой другой, собственностью может происходить по воле собственника и на основании закона. Поскольку государственная и муниципальная собственность — это особый вид собственности, законодательством (в качестве проявления этой воли) могут быть установлены различные, не противоречащие Конституции РФ, правила владения, пользования и распоряжения государственными и муниципальными землями. Так, земельным законодательством определено, кем осуществляется распоряжение землей, а также устанавливается мера (ограничения) действий уполномоченных органов и должностных лиц. Поэтому Земельным кодексом РФ и определено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке и на основаниях, предусмотренных земельным законодательством. Земельным правом в настоящее время установлено правило, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом РФ, земельные участки предоставляются в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Возможно и бесплатное предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам Российской Федерации, но лишь в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Не определяется, когда и в каких случаях уполномоченные органы вправе предоставлять не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте земельные участки из государственной или муниципальной собственности. Вправе эти органы и отказать в предоставлении таких земельных участков, за исключением следующих случаев: не допускается отказ в предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных участков: для строительства, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Также не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Однако не следует понимать эти положения и так, что любой обратившийся в соответствующие органы может получить земельный участок в собственность. Предоставление участков из публичной собственности подчиняется также и законодательству о планировании использования земель, которое, в частности, должно предполагать, для каких целей будет использоваться тот или иной земельный участок из государственной или муниципальной собственности. Такие случаи предусмотрены в настоящее время для предоставления земельных участков в собственность гражданам, ранее использовавшим их на основе права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. При этом Земельным кодексом РФ установлено, что граждане, обладающие земельными участками в этом случае, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно (т. е. каждый участок — один раз) бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ.

Кроме того, безусловно бесплатно предоставляется право безвозмездного срочного пользования. Основания бесплатного приобретения земель из государственной или муниципальной собственности могут быть предусмотрены только федеральными законами или законами субъектов РФ. Таким образом, с момента вступления в силу ЗК РФ основания для бесплатного приобретения земель из государственной собственности гражданами или юридическим лицами, предусмотренные Указами Президента РФ, теряют силу. Особое значение для реализации отношений по поводу приобретения земельных участков из государственных земель сельскохозяйственного назначения имеет ст. 8 указанного Федерального закона, согласно которой до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды; приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается⁹.

Особые нормы предусмотрены действующим земельным законодательством в отношении условий приобретения земельных участков из государственной или муниципальной собственности, с расположенной на них недвижимостью, на которую приобретатель земельного участка обладает теми или иными установленными правами. Эти нормы несколько отличаются от общих норм по приобретению прав на земельный участок при приобретении строений и сооружений, на нем расположенных. Смысл исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений заключается в их преимущественном праве на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположена указанная недвижимость. При этом следует исходить из того, что данное право целесообразно распространять не только на часть земельного участка под недвижимостью и предназначенную для его обслуживания в соответствии с установленными градостроительными и иными нормами, но и на все землевладение в определенных до приватизации границах, например при приватизации земельного участка предприятия или товарищества собственников жилья (кондоминиума). Это подтверждается и условием определения границ земельного участка на основании настоящей статьи, в соответствии с которой границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка. Общими правилами ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на Земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с законодательством.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на земельном участке, не подлежащем разделу, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения. В случае если помещения в здании, расположенном на земельном участке, не подлежащем разделу, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения¹⁰. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений также имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном Земельным кодексом РФ. Порядок и условия приобретения прав на земельный участок, как следует из данной статьи, напрямую зависит как от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, так и от их правового статуса, а также от того, на основании какого права (права собственности, хозяйственного ведения и др.) данные субъекты владеют недвижимостью. Порядок предоставления земельного участка, закрепление его на местности и оформление прав осуществляется на основании настоящей статьи, законодательства о землеустройстве, государственном земельном кадастре и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.2 Основания прекращения вещных прав на земельный участок

Права на земельные участки, предусмотренные законодательством, могут быть прекращены только по тем основаниям и в том порядке, которые предусмотрены законом. Земельный кодекс РФ разделяет основания прекращения прав на земельные участки на те, что прекращаются по инициативе правообладателя, и на те, за которыми следует принудительное прекращение права.

Лица, использующие земельные участки, не могут быть лишены права отказаться от него, а значит, и возможности прекратить свое право на участок, хотя бы потому, что никому не может быть навязано использование вещи помимо его воли. Однако и произвольные действия правообладателя по прекращению использования земельного участка — не лучший вариант для правовых отношений. За прекращением прав на земельный участок наступают существенные правовые последствия — для земельного участка должен быть определен новый правообладатель, а возможно, и новый правовой статус. Существование особого правового порядка прекращения прав на земельные участки придает стабильность всему кругу отношений по поводу оборота земли. Собственно, если мы знаем, что права на земельный участок не могут быть произвольно прекращены, мы не можем и произвольно, без особых на то оснований его занять. То, что именуется принудительным прекращением прав на земельный участок, является, по сути, оформленным нормативно, особым видом компромисса между интересами и правами частного лица и общества в целом. Земельный участок может быть изъят у правообладателя либо для целей общественных или государственных, либо в наказание за использование земли, противоречащее представлениям общества об использовании рациональном и экологически безопасном. При этом государство и местное самоуправление не могут осуществлять изъятие земельных участков по своему усмотрению, без особых оснований и без соблюдения установленных законодательно правил. Это было бы прямым нарушением прав на земельные участки лиц, ими обладающих. Кроме того, принудительное прекращение прав на землю является существенным ограничением прав на земельные участки вообще. А ограничения прав могут быть установлены не иначе как федеральными законами. Перечень оснований принудительного прекращения прав на земельные участки, предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации, является закрытым. Это означает, что иными, в том числе федеральными, законами не могут быть предусмотрены иные основания и порядок прекращения прав, кроме тех, что установлены законодательством.

Регулирование прекращения права собственности на земельный участок занимает особое место в земельном праве. Нормы о прекращении Права собственности на землю основаны на общих положениях о владении, пользовании, распоряжении, гарантиях и защите права собственности. Правовые отношения в данном случае опираются на общие нормы конституционного и гражданского законодательства. Так, ст. 35 Конституции РФ установила, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Статьей же 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом Интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Земельным кодексом РФ определена правовая специфика прекращения права собственности. Прежде всего она связана с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных и общественных нужд.

Характеристики

Список файлов ВКР