33519 (587564), страница 7
Текст из файла (страница 7)
В-третьих, хотя Гражданский кодекс говорит прямо лишь об отказе от приобретения доли (а не о согласии) участниками долевой собственности, но из смысла п. 2 ст. 250 вытекает, что желающие купить долю, должны позаботиться о том, чтобы информировать продавца о своем решении. Несмотря на то, что сособственники, исходя из предписания закона, должны заключить договор только на указанных в извещении условиях, согласие на приобретение доли не признается акцептом, т.к. ему не предшествовала оферта.
Своим извещением о намерении продать долю постороннему лицу продавец предоставляет возможность участникам долевой собственности реализовать преимущественное право покупки. Можно было бы отметить, что извещение является односторонней сделкой, притом односторонне - управомочивающей, посредством которой «лицо обязывает самого себя, предоставляя тем самым другому лицу (лицам) определенное субъективное право». Но ведь здесь отсутствует такой важный признак сделки как направленность на достижение правового результата (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей), предусмотренный ст. 153 ГК. Извещая о предполагаемой продаже доли, продавец лишь информирует сособственников, и его воля вовсе не направлена на порождение правового последствия - заключение договора купли-продажи. Сказанное со всей очевидностью свидетельствует о том, что извещение хотя и является односторонним действием, но его нельзя признать сделкой. По нашему мнению, это такое одностороннее действие продавца доли, которое приводит к разным последствиям в зависимости от того, пожелают ли участники долевой собственности купить отчуждаемую долю или откажутся от покупки, или не отреагируют на извещение.
Получив информацию от продавца доли, сособственники должны совершить одно из следующих действий: уведомить о желании приобрести отчуждаемую долю или отказаться от покупки, т.е. совершить активные действия. Вообще, на наш взгляд, следует говорить о двух возможных действиях со стороны участников долевой собственности: а) обращение к продавцу доли с офертой и б) уведомление (извещении) о намерении реализовать преимущественное право или отказаться от его реализации. К примеру, участник долевой собственности, получив письменное извещение, может не сразу выступить с офертой, а лишь уведомить продавца о том, что намерен купить его долю. Такое уведомление, т.е. принципиальное согласие, следует рассматривать как одностороннюю сделку, точнее, односторонне-обязывающую, приводящую к определенным последствиям. Воля сособственников в отличие от продавца доли направлена на то, чтобы вызвать правовое последствие. Своей односторонне-обязывающей сделкой - уведомлением о намерении реализовать свое субъективное право, сособственники обязывают продавца заключить договор купли-продажи только с ними, а не с посторонним покупателем. Иными словами, такое уведомление со стороны сособственников о желании приобрести долю лишает продавца права произвести отчуждение доли постороннему лицу по возмездной сделке. Можно сказать, что блокируется право продавца.
Таким образом, извещение о намерении продать долю постороннему лицу следует рассматривать как такое волеизъявление, которое вызывает правовое последствие для продавца только в случае выражения намерения сособственников купить долю. Извещение приведет к иному правовому результату, если участники долевой собственности никак не отреагируют на него или откажутся от покупки доли. Прямой отказ от приобретения доли сособственниками или пропуск сроков, установленных в законе (один месяц или десять дней) открывает возможность для продавца продать свою долю постороннему лицу по цене и на условиях, сообщенных остальным участникам. Иными словами, продавец доли будет иметь выход на посторонних покупателей. В этом, как нам представляется, и состоит основное назначение права преимущественной покупки доли в праве общей собственности и особый механизм его реализации. Следует отметить и то, что преимущественное право покупки подчинено императивным правилам.
1. При обращении с офертой к продавцу доли сособственники не вправе менять «цену и другие условия» (п. 2 ст. 250), о которых они были в письменной форме извещены. На практике встречаются случаи, когда субъекты права преимущественной покупки пытаются предложить иные условия договора. В качестве примера приведем следующий спор. Как следует из постановления ФАС Центрального округа, истец сообщил о своем принципиальном согласии на приобретение доли, однако одновременно выразил сомнение относительно соответствия предложенной цены объекта (доли) его рыночной стоимости. Истец также предлагал и другие условия со своей стороны, в том числе возможные условия платежа в пределах 6 месяцев и др. Данное обстоятельство рассматривается судом как основание, свидетельствующее об отсутствии намерения сособственника приобрести долю на предложенных условиях, поскольку он не реализовал в установленный законом месячный срок со дня получения извещения свое право приобрести долю. Доля продана постороннему лицу по той же цене, которая была предложена истцу. Как следует из постановления, не указание сроков оплаты, сроков передачи прав на земельный участок в извещении о намерении продать долю, не может быть расценено как несоблюдение требований п. 2 ст. 250 ГК к содержанию извещения, либо как продажа доли на иных, чем в извещении условиях.
2. Реализация преимущественного права покупки должна быть осуществлена участниками общей собственности в пределах сроков, установленных в п. 2 ст. 250 (один месяц для приобретения доли в праве собственности на недвижимое имущество и десять дней на движимое имущество). Продавец доли обязан воздерживаться от заключения договора с посторонним лицом до тех пор, пока остальные сособственники не изъявят желание приобрести долю или откажутся от осуществления своего субъективного права.
Если извещение о намерении продать долю и согласие приобрести ее не являются составными частями договора - офертой и акцептом, то упомянутые сроки - не сроки, установленные законом для акцепта, а сроки, в течение которых сособственники должны обратиться к продавцу доли с офертой. Названные в п. 2 ст. 250 сроки являются пресекательными, т.е. такими «исключительными сроками, с истечением которых преграждается путь, пресекается существование субъективного гражданского права». Они начинают течь с того момента, когда участник долевой собственности был информирован о предполагаемой продаже доли постороннему лицу, т.е. с момента получения письменного извещения от продавца. Истечение сроков, установленных в п. 2 ст. 250 повлечет определенные правовые последствия для участников общей собственности в виде погашения самого права на покупку продаваемой доли. Итак, если сособственники не обратятся в течение указанных в законе сроков с предложением вступить в договорные отношения с продавцом доли, то их субъективное право утрачивается.
Следует вспомнить, что в советский период все же было высказано мнение о возможности отчуждения доли посредством мены. Так, М.Кириллова полагала, что «с учетом конкретных условий допустимо применение права преимущественной покупки и в договоре мены, если предоставляемое для обмена имущество соответствует всем требованиям, предоставляемым сособственником, желающим обменять свою долю в общем имуществе». Такая позиция была поддержана А.А. Ерошенко.
Опираясь на данную концепцию, ГК РФ прямо предусмотрел возможность распространения правил ст. 250 к договору мены. Законодатель не уточнил, каким образом должна быть реализована норма п. 5 ст. 250 в случае возмездного отчуждения доли в праве общей собственности не за деньги, а в обмен на другую вещь. Известно, что договор купли-продажи и мены являются родственными, на что указывает п. 2 ст. 567 ГК. Следует ли из этого, что правило преимущественной покупки доли, действует абсолютно одинаково как при купле-продаже, так и при мене? На поставленный вопрос следует ответить отрицательно, что будет подтверждено в ходе дальнейшего анализа. Нам необходимо попытаться выявить особенности применения к преимущественному праву приобретения доли договора мены. Следует указать на такую важную отличительную черту договора мены, как направление воли продавца на приобретение в собственность определенного товара. Например, участник долевой собственности желает обменять свою долю на какую-либо конкретную вещь. Нельзя ограничивать право продавца доли приобрести эту вещь в обмен на долю. На наш взгляд, продавец вправе заключить договор мены доли с любым лицом, не извещая остальных сособственников. Каким образом должна работать норма п. 5 ст. 250, совершенно непонятно. Предельно краткая и простая, на первый взгляд, формулировка п. 5 ст. 250 таит в себе определенные проблемы при ее применении.
Основное назначение института преимущественного права покупки доли заключается в том, что участник долевой собственности может воспользоваться своим субъективным правом лишь в случае согласия с ценой и другими условиями, на которых продается доля постороннему лицу (п. 2 ст. 250). При реализации своего права распоряжения долей путем мены, а не продажи третьему лицу продавец также обязан будет известить сособственников об условиях мены, т.е. указать, какая вещь ему необходима в обмен на долю. О намерении произвести отчуждение своей доли постороннему лицу по договору мены, продавец доли должен указать конкретный предмет договора, предоставление которого взамен доли в общем имуществе может оказаться невозможным для других сособственников. Предположим, что по условиям договора мены с посторонним лицом предусматривается, что в обмен на долю в праве собственности передается какая-нибудь индивидуально-определенная вещь. В качестве последней может выступить объект недвижимости или уникальная вещь единственная в своем роде. Оригинальным является высказывание Е.В. Татаринцевой о том, что «предлагаемый предмет обмена должен быть не менее привлекательным, чем тот, который предоставлен посторонним субъектом - третьим лицом». Получается, что приобретатель доли из числа сособственников не сможет выполнить и такого рода условие, предлагаемое продавцу посторонним покупателем.
Таким образом, участнику долевой собственности формально предоставлено право преимущественной покупки доли по договору мены в соответствии с п. 5 ст. 250, но фактически реализовать это преимущественное право он не сможет.
Причина очевидна - невозможность исполнить условия договора продавца доли с посторонним покупателем, о которых он был извещен.
Отметим, что положения ст. 250 ГК РФ не предусматривают никакого ограничения в отношении предлагаемого третьим лицом предмета в обмен на долю в праве общей собственности. Некоторые авторы, анализируя указанную норму, находят выход из данной ситуации, давая ограничительное толкование п. 5 ст. 250. Так, они считают, что при отчуждении доли по договору мены, правила о преимущественной покупке применяются «лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками». Полагаем, что такое ограничительное толкование не допускается, поскольку ущемляется право продавца. Продавца доли интересует исключительно приобретение конкретного товара (вещи).
Вышеизложенное неизбежно приводит к выводу о том, что кажущееся на первый взгляд абсолютно одинаковое распространение нормы преимущественного права покупки доли также и на мену, является ошибочным.
Норма п. 5 ст. 250 не конкретизирована и, поэтому совершенно неясен механизм ее реализации. Представляется, что продавец доли может заключить договор мены без соблюдения правил о преимущественной покупке также как и при дарении, завещании, залоге своей доли, т.е. отчуждение сособственником своей доли по договору мены возможно без ограничения преимущественным правом покупки другими участниками общей собственности. Таким образом, появление новой нормы в ст. 250 ГК РФ, допускающей применение правил о преимущественной покупке к договору мены, следует оценить как шаг «регрессивный», в связи, с чем предлагается убрать п. 5 из ст. 250 ГК.
При изучении судебной практики обращено внимание на то, что в последние годы появились новые споры, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности в порядке отступного, которые представляют несомненный интерес. Участники долевой собственности, пользуясь диспозитивностыо предписания ст. 409 ГК, все чаще заключают соглашения об отступном, предметом которого является доля в праве общей собственности. Из смысла ст. 409 ГК следует, что отступное представляет собой замену исполнения обязательства и, совершая исполнение путем отступного, должник «откупается и от долга». Формулировка ст. 409 ГК позволяет сделать вывод, что в качестве отступного могут выступить любые действия, в том числе по уплате денег, передаче имущества и т.п. Отсюда следует, что не существует никаких ограничений относительно того, что может быть предложено должником для отступления от своего долга. При отсутствии прямого законодательного запрета участник общей собственности вправе предложить свою долю в качестве отступного: п. 2 ст. 246 ГК указывает на возможность участника общей собственности распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению. Распространение преимущественного права покупки согласно ст. 250 ГК на куплю-продажу и мену позволяет заключить, что при передаче сособственником своей доли в качестве отступного другим участникам долевой собственности он не ограничен правом преимущественной покупки других участников. Приведем следующие наиболее интересные судебные акты, связанные с вопросами предоставления доли в праве общей собственности в качестве отступного с целью их анализа.
Известно, что новый Жилищный кодекс предусматривает правило, в соответствии с которым при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (п. 6 ст. 42). Появление данной нормы в ЖК следует признать положительным шагом, т.к. он направлен на ликвидацию не совсем удобных для проживания граждан жилых помещений - комнат в коммунальных квартирах.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
