33510 (587562), страница 8

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

Для договора аренды любого объекта недвижимости характерно:

• это согла­шение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) поль­зование другому лицу без перехода к последнему права собственнос­ти. Собственником имущества остается арендодатель;

• аре­нда всегда носит временный характер и по окончании срока арен­ды имущество подлежит возврату арендодателю.

• договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды во­зникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный дого­вор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавли­вает между сторонами обязательственные отношения с момента дости­жения ими соглашения.⁰

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью.

К существенным условиям договора относятся:

• предмет;

• цена (арендная плата), причем в случае отсутствия данного условия в договоре аренды зданий, сооружений, предприятий договор, в отличие от общих положений ГК РФ, является ничтожным;

• срок.

Под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии, позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики России и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет им реализовать свои экономические инте­ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможность вос­полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущес­тва внаем.

Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередь не возможно без совершенствования действующего законодательства. В настоящее время в научной литературе говорится о следующих мерах, направленных на совершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости:

Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.⁰

Во-вторых, требует разрешения коллизия норм в отношении возможности признания договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственной регистрации, недействительным или незаключенным.⁰

В-третьих, необходимо устранить пробел в законодательстве, связанный с отсутствием общих норм, разрешающих вопросы о субъектах подачи заявления о погашения записи об ограничениях (обремениях) прав, к которым относится и аренда, о документах, подлежащих предоставлению в целях погашения регистрационной записи.⁰

В-четвертых, существенное значение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письма президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе в ежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронных носителей. Так, в базе данных Консультант Плюс размещено около четырехсот тысяч постановлений, в эталонном банке арбитражной практики в Интернете – почти три с половиной тысячи.⁰

Я думаю, что вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права. Арбитражная практика – это богатый материал для законопроектной работы,⁰ который должен учитываться при проведении законодательной работы, направленной на совершенствование правового регулирования.

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием. М.: Юридлит, 1993. 80 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. Часть вторая принята Государственной Думой 22 декабря 1995 г. (в ред. Федерального закона от 12.08.96 №110-ФЗ), (в ред. Федерального закона от 24.10.97 №133-ФЗ) // Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 8 апреля 1998 г. Одобрен Советом Федерации 22 апреля 1998 г. // Собрание законодательства. 1998 г. №19 ст.2069.

4. Водный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 18 октября 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст.4471.

5. Земельный кодекс РФ. (Принят ГД РФ 28.09.2001) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. ст. 4147.

6. Лесной кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 января 1997 г.// Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

7. Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (принят ГД ФС РФ 24.11.1999) // Собрание законодательства РФ. 10.01.2000, N 2, ст. 149.

8. Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №30 ст.3594.

9. Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №16. Ст.834.

10. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст.733.

11. Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года // Ведомости СССР , 1989, № 25, ст.481.

Материалы юридической практики

1. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №1.

2. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. №№ 4, 8, 9, 10, 11.

3. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. №3.

4. Эталонный банк арбитражной практики. http://www.arbitr.ru

Литература

1. Веретенникова С. Н. Меры самозащиты в договорных правоотношениях // Российский юридический журнал. – 2003. - № 4. – С. 76 – 81.

2. Витрянский В. Договор аренды // Закон. - 2000. - № 11.- С. 14 - 19.

3. Волкова Т. А. Договорное прекращение и изменение договора // Актуальные проблемы правоведения. – 2003. - № 3. – С. 118 – 121.

4. Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание пятое, переработанное и дополненное / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: ООО «ТК Велби», 2002. – 632 с.

5. Груздев В. Количество стадий договорного процесса по российскому гражданскому праву // Хозяйство и право. – 2004. - № 3. – С. 123 – 128.

6. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. – 2003. - № 3. – С. 32 – 35.

7. Дзюба И. Виды условий договора, ограничивающих ответственность // Юридический мир. – 2003. - № 2. – С. 83 – 88.

8. Егоров А. Отдельные аспекты Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. – 2003. - № 12. – С. 95 – 101.

9. Екимов С. А. Понятие и общая характеристика договора // Журнал российского права. – 2002. – № 10. – С. 88 – 92.

10. Каменецкая М. С. Право и обязанности участников договора при его расторжении // Законодательство: право для бизнеса. – 2004. - № 1. – С. 37 – 43.

11. Касаткина Ю. О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство: право для бизнеса. – 2004. - № 4. – С. 17 – 28.

12. Кокоева Л. Т. О предмете договора аренды // Философия права. – 2003. - № 2. – С. 83 – 88.

13. Кокоева Л. Т. Право аренды и вещные права // Философия права. – 2003. - № 2. – С. 56 – 60.

14. Марченко М. Н. Общая теория договора: основные положения. Ст. 1 // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. – 2003. - № 6. – С. 3 – 16.

15. Ломидзе О. Распределение неблагоприятных последствий случая между сторонами договорного обязательства. Анализ законодательных решений // Хозяйство и право. – 2003. - № 8. – С. 42 – 53.

16. Максимова Н. А. Основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя // Вестник Саратовской государственной академии права – 2003 - № 2 – С. 21 – 22.

17. Обыденнов А. Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права – 2003 - № 8 – С. 61 – 67.

18. Скремета О. Государственная защита прав на недвижимость // Проблемы права. – 2003. - № 1. – С. 64 – 68.

19. Толковый словарь «Бизнес и право» в. 5.5.0.Версия от 29.03. 2003 // http://www.garant.ru

20. Шеленков С. И. Государственная регистрация объектов недвижимости: правовой и налоговый аспекты // Бухгалтерский учет – 2003 – № 7 – С. 69 – 71.

21. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. – 2003. – № 11. – С. 8 – 10.

22. Юридический энциклопедический словарь / гл. ред. О. Е. Кутафин. – М.: Большая Российская энциклопедия. – 2003. – 559 с.

0 Юридический энциклопедический словарь / гл. ред. О. Е. Кутафин. – М.: Большая Российская энциклопедия. – 2003. – С. 291 – 292.

0 Побе­доносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть. - М., 2002. - С. 89.

0 Екимов С. А. Понятие и общая характеристика договора // Журнал российского права. – 2002. - № 10. – С. 88 – 92.

0 Танаев В. М. Понятие "риск" в Гражданском кодексе Российской Федерации / Актуальные проблемы граждан­ского права / Под ред. С. С. Алексеева; Исследовательский центр частного права. Уральский филиал. Российская школа частного права. Уральское отделение. — М: Статут. - 2000. - С. 9.

0 См.: Архипов Д. Возложение на предпринимателя неблагоприятных последствий случая в обязательствах из договора (теоретическое осмысление новеллы п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ) Хозяйство и право, 2002, № 12, с. 57. Следует отметить, что Д. Архипов "придерживается принципа «ответственность только за вину' без каких-либо исключений». — См.: там же, С. 53.

0 Ойгензихт В. А Проблема риска в гражданском праве — Душанбе: Ирфон, 1972, С. 77.

0 Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. — М.: Статут, 1998. - С. 615.

0 Гражданское право: Учебник. Часть первая / Под ред. А. Г. Калпина. А. И. Масляева. — М.: Юристъ. 1997. С. 449; Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Отв. ред. О Н. Садиков. — М.: Юристь, 2001. с. 683; Гражданское право Учебник. Ч. I Изд третье, перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева. Ю. К. Толстого. — М.: Проспект. 1998. С. 577, 580; Гражданское право: Учебник В 2-х т. Т. I / Отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. — М.: БЕК. 2000, с 450, Гражданское право России: Учебник. Часть первая / Под ред. 3. И. Цыбуленко. — М.: Юристь, 1998. с. 433.

0 См., например: Гражданское право: Учебник. В 2-х т. Т.) / Отв. ред. Е. А. Суханов, с. 451 (автор соответствую­щей главы — Е А. Суханов); Гражданское право России: Учебник. Часть первая / Под ред. 3. И. Цыбуленко. с. 433(автор соответствующей главы — В А. Тархов). Случаи, в которых ответственность наступает независимо от вины, исследуются в работе В П Грибанова. Автор отмечает: «Ответственность независимо от вины означает, что она может быть возложена на правонарушителя не только при наличии его вины, но также и при случайном неисполнении обязательства или случайном причинении вреда». — См.: Грибанов В. П Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей / Осуществление и защита гражданских прав. Изд.2-е, стереотип. — М.: Статут, 2001.

0 Раскрывая содержание понятия «случай», в юридической литературе подразумевают под ним такие обстоятельства (либо события, либо последствия), которые позволяют говорить о невиновности должника, если неисполнение обусловлено ими. В. А. Тархов понимает под случаем «последствия, которые не охватываются и не должны охватываться предвидением обязанного лица, не могут быть поставлены ему в вину». — См.: Тархов В. А. Гражданское право. Курс. Общая часть — Уфа: Уфимский юридический институт МВД РФ, 1998, с. 304. В. В. Витрянский отмечает: «первым предметом доказывания со стороны должника, стремящегося освободиться от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о невозможности исполнения обязательства надлежащим образом. В качестве таковых закон как общее правило признает действие внешних, не зависящих от должника сил, которые по цивилистической традиции именуются случайными обстоятельствами (casus)». — См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В Указ, соч., с. 614.

Характеристики

Список файлов ВКР