Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Как уже отмечалось, если становление недвижимой вещи как объекта гражданских прав в предпринимательском обороте происходит в глубинах публичного права, то в дальнейшем недвижимость формируется в качестве определенного оборотоспособного объекта. Безусловно, между объектом недвижимого имущества как весьма специфическим и уникальным объектом прав и объектами, полностью оборотоспособными, какими, например, выступает большинство движимых вещей, нельзя ставить знак равенства. Как известно, по степени оборотоспособности объекты подразделяются на три категории: а) полностью оборотоспособные; б) ограниченно оборотоспособные; в) изъятые из оборота²⁸. Такое традиционное деление объектов гражданского права по их оборотоспособности не может быть механически применено по отношению к недвижимости. Функциональное назначение недвижимой вещи, бесспорно, в определенной мере ограничивает оборотоспособность этого объекта прав. Между тем функциональные ограничения не носят характер, который мог бы служить основанием деления недвижимости по и боротое л особенности к принципиально иным категориям. Таким образом, особое функциональное назначение недвижимого имущества является не более чем его сущностной особенностью, признаком, который не ограничивает или исключает данный объект из предпринимательского оборота, а лишь предполагает наличие у лица, им владеющего (органа власти, юридического лица, индивидуального предпринимателя), совокупности необходимых прав. В целом недвижимость как объект прав подпадает под общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ.

Специфика объектов недвижимого имущества прямо вытекает из содержания позитивных норм гражданского законодательства и характеризует недвижимость на простейшем, догматическом уровне, не обнажая более глубокие, сущностные и системные черты недвижимых вещей как «верховных» объектов гражданских прав. К таким особенностям следует отнести следующие.

Во-первых, исключительно объекты недвижимого имущества обусловливают особенности вешных прав на них - вещных прав с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество. Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются вытекающей из существа данного объекта ответственностью и обязательствами социального характера. Право собственности на недвижимость - право «высшего порядка», требующее максимума осмотрительности, заботливости и прочности как объективного, так и субъективного свойства.

Во-вторых, существо объектов недвижимости и в индивидуальном проявлении, и в совокупности обусловливает их правовую связанность, поскольку различного рода недвижимые вещи «заполняют» собственный, определенный исключительно для данных объектов «уровень» правового пространства. В отличие от иных объектов гражданских прав недвижимость «непрерывна», юридическая граница одного объекта недвижимости является юридической границей другого.

В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей, обусловленная: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием «единой публичной составляющей» в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени - в частном, настолько высокого порядка, что позволяет сделать вывод о связанности системного уровня. Такая связанность не может не отразиться на существе каждого из объектов недвижимого имущества проявлением особых, системных признаков (свойств).

Системные признаки недвижимого имущества - это такие свойства (особенности) недвижимого объекта гражданских прав, которые характеризуют юридическую (а в отдельных случаях и фактическую) взаимосвязь, взаимозависимость и взаимоположение недвижимых вещей как в структурном построении системы объектов, так и в проявлении этой системы в обшей совокупности всех объектов гражданских прав.

1.3 Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации)²⁹ установил порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определил основания для принятия решения о государственной регистрации, ее приостановлении, отказе, выделил особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.

Тем самым законодательно за Российской Федерацией признано право общефедеральной регламентации порядка государственной регистрации прав на недвижимость, т.е. процессуальных отношений, возникающих при этом.

В соответствии с п. 4 ст. 2 Закона о регистрации процедура государственной регистрации прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. С правовой точки зрения содержание названной процедуры составляют регистрационные отношения, в рамках которых находит свое выражение конкретный вид административно-процессуального производства³⁰.

Сторонами такого рода правовых отношений являются соответствующие учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции по регистрации прав), уполномоченные на осуществление регистрационных действий, и правообладатели. К последним относятся физические и юридические лица, обладающие объектами недвижимости, подлежащей государственной регистрации (в том числе зарубежные, лица без гражданства). В их числе могут быть субъекты, обладающие государственно - правовым статусом (субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства)³¹.

Регистрационные отношения возникают по инициативе правообладателя, на основе чего у учреждения юстиции по регистрации прав возникают соответствующие юридические обязанности, корреспондирующие правам правообладателей (процессуальные права и обязанности), реализуемые в рамках отношений, возникающих на основе подачи (приема) предусмотренных законодательством документов. При этом полномочия, необходимые для совершения государственной регистрации, имеются у одной стороны регистрационного отношения - учреждения юстиции по регистрации прав, которое осуществляет ее своим односторонним юридически властным распорядительным действием, имеющим публично - правовое значение, определяемое государственным характером регистрации³².

Отсюда следует, что регистрационные отношения обладают всеми необходимыми признаками, дающими возможность квалифицировать их в качестве административно-правовых, а в более конкретном варианте – административно-процессуальных. В конечном счете, в них получает свое непосредственное выражение присущая подобным правовым отношениям императивность³³.

Таким образом, с процессуальной стороны государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ней выражается в соответствующем административном производстве, т.е. комплексе процессуальных действий, обеспечивающих законное и обоснованное рассмотрение и разрешение индивидуальных административных дел³⁴.

В исследуемых границах индивидуальное административное дело имеет своим содержанием достижение соответствующего требованиям законодательства официального признания прав конкретных лиц на объекты недвижимого имущества и на совершение сделок с ними. Данная цель достигается (или не достигается) в ходе совершения учреждением юстиции по регистрации прав ряда процессуальных действий, предписанных законом и представляющих собой стадии процессуального производства. Совокупность подобных стадий призвана обеспечить утверждение (подтверждение) соответствующих требованиям закона правомочий правообладателя недвижимого имущества. Соответственно, каждая стадия производства имеет определенную процессуальную нагрузку³⁵.

Стадийность регистрационной деятельности закреплена в ст. 13 Закона о регистрации. Поскольку в настоящее время в юридической литературе отсутствует деление процедуры государственной регистрации на стадии, автор предлагает разделить ее на следующие обязательные и факультативные стадии, каждая из которых имеет самостоятельное процессуальное значение:

а) прием документов, необходимых для осуществления государственной регистрации;

б) правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью;

в) установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации;

г) принятие официального решения о регистрации или отказе;

д) внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ней;

е) совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственной регистрации права или решения об отказе в ней.

Названные стадии являются обязательными. Но регистрационное производство допускает и некоторые факультативные стадии. К ним относятся:

а) приостановление государственной регистрации;

б) обжалование отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним.

В последнем случае административно - процедурное производство в силу возникновения спорной (конфликтной) ситуации перерастает в административно-юрисдикционное производство.

Рассмотрим названные стадии более подробно.

Прием документов на государственную регистрацию может осуществляться по правилам ст. 16 Закона о регистрации. По общим правилам для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрирующий орган предоставляются:

а) заявление правообладателя или управомоченного им лица;

б) документ о плате за регистрацию;

в) правоустанавливающие документы, необходимые для проведения государственной регистрации.

Перечень необходимых для государственной регистрации документов, в том числе правоустанавливающих, которые должны быть приложены к заявлению, содержится в ст. 17 и в отдельных статьях главы IV Закона о регистрации, а требования, предъявляемые к этим документам, - в ст. 18.

Важной гарантией защиты владельцев вещных прав от возможных злоупотреблений со стороны регистрирующих органов является запрет на истребование дополнительных документов, не предусмотренных Законом о регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации³⁶.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

На этой стадии учреждение юстиции по регистрации прав изучает представленные для государственной регистрации документы с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Изучение документов проводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте их издания³⁷.

При проверке законности сделки проверяется соответствие ее действующему законодательству. Законность сделок проверятся независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами; совершенных в нотариальной форме, простой письменной форме; сделок, заключенных органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Ст. 9 Закона о регистрации правовая экспертиза и проверка законности сделок не отнесена к исключительной компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав. Таким образом, их осуществление возможно и другим уполномоченным органом. В настоящее время учреждения юстиции по регистрации прав осуществляют их самостоятельно.

Данная стадия должна быть завершена до принятия решения о регистрации права или сделки, приостановлении или отказе в их регистрации. Для принятия такого решения п. 3 ст. 13 Закона о регистрации предусматривается месячный срок со дня подачи заявителем всех необходимых документов.

По результатам двух предыдущих стадий возможно наступление средней факультативной стадии, а именно вынесение решения о приостановлении государственной регистрации. Законом о регистрации в ст. 19 предусмотрен перечень оснований для приостановления государственной регистрации, а также порядок и сроки приостановления.

Приостановление государственной регистрации может проводиться по трем основаниям: по инициативе правообладателя, по инициативе учреждения юстиции, по судебному решению.

Основаниями для приостановления по инициативе регистратора являются:

- возникновение у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации;

- направление представленных документов на подтверждение их подлинности;

Основанием для приостановления по инициативе правообладателя является его письменное заявление или заявление уполномоченного им лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности.

В заявлении должны быть указаны причины для приостановления и срок приостановления. Однако Закон о регистрации не содержит перечня таких причин. Некоторые авторы высказывают мнения о том, что регистратор прав может принять решение о приостановлении только при наличии в заявлении уважительных причин, признанных исключительными. К таким причинам они относят: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизация; утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке и др.³⁸.

Поскольку ст. 19 Закона о регистрации не установлено, что причины должны быть уважительными, представляется, что произвольно очерченным кругом уважительных причин могут нарушаться права граждан и юридических лиц. Из-за отсутствия четких критериев уважительности со стороны регистратора могут проявляться необоснованные нарушения прав заявителей, что является существенным недостатком Закона о государственной регистрации. По мнению автора, законодатель предоставляет правообладателям возможность самостоятельно определять причины (уважительные для него) для приостановления регистрации по его собственному письменному заявлению.

Характеристики

Список файлов ВКР