31894 (587343), страница 11
Текст из файла (страница 11)
Во второй группе находятся органы, осуществляющие контрольно-надзорные, юрисдикционные и правоохранительные функции. Эти органы участвуют на рынке недвижимости опосредованно, наделенные общей правоохранительной компетенцией, и выступают субъектами правоотношений в вышеуказанной сфере, после наступления юридического факта – нарушения законности (совершения правонарушения).
При этом необходимо знать, что первая группа органов, занимается непосредственным обеспечением законности, а вторая, – ее охраной. И только такая совокупность органов предполагает достижение эффективности, в обеспечении законности и правомерности сделок с недвижимостью.
Автор уже приводил выше, их классификацию. Теперь, представляется необходимым рассмотреть, правовой статус всех перечисленных субъектов подробнее, для того, чтобы уяснить место и роль каждого из них в рассматриваемом Механизме. Рассмотрим их, исходя из принадлежности к конкретной группе:
а) органы, осуществляющие регулятивную функцию права (прямо участвующие) в механизме обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью;
б) органы, осуществляющие правоохранительную функцию права (опосредованно участвующие) в механизме обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью.
а) В первую группу входят:
1) Федеральная регистрационная служба РФ (Росрегистрация) и ее территориальные органы. Эта служба действует на основе Положения о Федеральной регистрационной службе, утвержденной указом Президента РФ от 13.10.2004 г. № 1315. Росрегистрация - является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 Положения). Основной задачей этого органа является обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пп.1 п.2 Положения).
Эта служба действует исходя из требований ст.131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее, Закон о регистрации).
К компетенции органов регистрации относится: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (абзац 1 ч.3 ст.9 Закона о регистрации); правовая экспертиза документов и проверка законности сделки (абзац 2 п.1 ст.13 Закона о регистрации); государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений (п.1 ст.19 Закона о регистрации); в государственной регистрации может быть отказано, в предусмотренном законом порядке (ст.20 Закона о регистрации).
Таким образом, исходя из компетенции, установленной законом, регистрационная служба – это орган, непосредственно участвующий в обеспечении законности сделки, и прав из сделки. Росрегистрация регистрирует либо саму сделку, либо права из нее, либо и то и другое, предварительно выяснив обстоятельства, служащие основанием признания действий заявителя законными. Росрегистрация относится к органу, осуществляющему текущий контроль при совершении и (или) исполнении сделки.
2) Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество). Оно действует на основе постановления Правительства РФ от 27.11.2004 г. № 691 «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом», где сказано, что «Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений»./29/
Росимущество, осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества (п.5.2 и п.5.3 Положения об агентстве) /29/; проводит контроль за его использованием; закрепляет находящееся в федеральной собственности имущество в хозяйственное ведение и оперативное управление в федеральных государственных унитарных предприятий (п.5.18 Положения); и учреждений (п.5.19 Положения); осуществляет в установленном порядке в отношении федеральных государственных унитарных предприятий согласование сделок с недвижимым имуществом (п.5.14 Положения об агенстве), и иные полномочия.
Следует заметить, что правомочия собственника, возложенные на Росимущество, имеют усеченный характер. Росимущество, по существу осуществляет управление государственным имуществом, которое выражается, в частности, в возможности извлечения прибыли из эксплуатации имущества.
Так, Росимущество имеет право совершать следующие сделки в отношении федерального имущества: аренда, вклад в уставной капитал хозяйственного общества, имущества не закрепленного в хозяйственном ведении и оперативном управлении за унитарными предприятиями и учреждениями, и т.д. Причем, подобные действия, влекут право Росимущества на осуществление контроля, за использованием государственного имущества, пользователями.
Главная особенность существования этого государственного органа (применительно к данной работе) заключается в том, что Росимущество имеет право распоряжения федеральным имуществом без передачи права собственности на него (т.е. передавать во временное владение и пользование).
Таким образом, Росимущество не правомочно распоряжаться государственным имуществом в форме передачи права собственности (т.к. это повлечет и смену формы собственности, что возможно только посредством приватизации, осуществление которой выполняет иной субъект права).
Росимущество, осуществляет предварительный (на стадии подготовки к сделке, например в форме аренды), текущий (контроль, за целевым использованием имущества, предоставленного тем же унитарным предприятиям) и последующий (в случае, не использования государственного имущества или не целевого использования имущества государственными учреждениями, Росимущество может изъять эту часть имущества у учреждения).
Следует указать, что в каждом субъекте РФ и муниципальном образовании действуют органы, по управлению соответственно имуществом субъектов и муниципальных образований.
3) Российский фонд федерального имущества (РФФИ). Правовой статус РФФИ закреплен в постановлении Правительства от 25.12.2002 г. № 925, где, указано, что «РФФИ – это специализированное государственное учреждение при Правительстве РФ, которое является федеральным государственным учреждением, осуществляющим в соответствии с законодательством Российской Федерации продажу приватизируемого федерального имущества, реализацию имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также распоряжение и реализацию конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства по основаниям, предусмотренным законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации»./30/
К основным задачам РФФИ относятся, создание эффективной системы продажи федерального имущества (абзац 1 п.10 Положения о Фонде); создание условий для эффективного функционирования системы принудительного обращения взыскания на имущество должников, в том числе при истребовании задолженности по обязательным платежам в бюджеты и государственные внебюджетные фонды (абзац 3 п.10 Положения о Фонде).
Фонд в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет следующие функции (п.11 Положения о Фонде):
а) осуществляет от имени Правительства Российской Федерации в установленном порядке продажу федерального имущества, продажу иного имущества, принадлежащего Российской Федерации, и по договорам с федеральными государственными унитарными предприятиями - продажу федерального имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения (абзац 1);
б) осуществляет продажу земельных участков в порядке и случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также выступает организатором торгов при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков (абзац 3);
в) заключает в установленном порядке договоры купли - продажи федерального имущества (абзац 5);
г) осуществляет в установленном порядке реализацию имущества, в том числе имущественных прав, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также распоряжение и реализацию конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства по основаниям, предусмотренным законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (абзац 16).
В свете вышесказанного, можно сделать вывод, что РФФИ осуществляет функции собственника, но только в рамках правомочия распоряжения. Фонд наделен полномочиями только по распоряжению государственным имуществом в форме приватизации. Т.е. данное учреждение совершает сделки с государственным имуществом, результатом которых будет переход права и формы собственности. Также Фонд наделен правомочиями по распоряжению арестованного и иного имущества, предусмотренного абзацем 16 п.11 Положения о Фонде. Хотя, если учесть, что это имущество, уже находится в собственности РФ, то это право поглощается вышеуказанным правом (распоряжение государственной собственностью (абзац 1 п.11 Положения о Фонде)). Смысл выделения данной нормы состоит в том, что распоряжение этим имуществом имеет свои особенности (осуществляется в форме публичных торгов).
Само существование РФФИ предполагает, что он выступает в роли посредника, между РФ (в лице Правительства РФ и уполномоченного им Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, которое и предоставляет Фонду, имущество для реализации, на основании Прогнозного плана приватизации) и покупателем.
РФФИ является, в первую очередь, учреждением, осуществляющим обеспечение законности приватизационных сделок. Фонд осуществляет предварительный (на стадии подготовки объекта приватизации к сделке: подготовка всех документов (например, оценка объекта)), текущий (при проведении, например, аукциона или конкурса на предмет соответствия законности поданных заявок и иных документов на участие и т.д.), и последующий (например, расторжение договора купли-продажи государственного имущества в случае не оплаты покупателем договорной цены, или иным нарушением условий договора) контроль.
По тому же принципу, в каждом субъекте РФ и муниципальном образовании действуют соответствующие Фонды имущества.
Фонды имущества могут также обеспечивать законность сделок, объектом которых будет имущество, находящееся в частной форме собственности. Данные отношения регулируются на договорной основе (договоры поручения и комиссии) между соответствующими Фондами и физическими и юридическими лицами.
Автор хотел бы обратить внимание, что только фонды имущества, имеют право отчуждать (в форме приватизации) в частную собственность государственное и муниципальное имущество. Если это сделает иной субъект публичного права, то такая сделка будет ничтожной (ст.168 ГК РФ), как не соответствующая закону.
4) Нотариальная деятельность в Российской Федерации, осуществляется на основе Закона от 11.02.1993 г. № 4462-1 «Основы законодательства РФ о нотариате (далее – Основы законодательства о нотариате)./18/
Согласно ст.1 Основ законодательства о нотариате, нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Конституциями республик в составе Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации. При этом нотариальные действия в РФ совершают в соответствии с Основами нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой. А в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса, нотариальные действия совершают должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий.
Нотариат, в его сущностном понимании, позволяет обеспечить законность и правомерность юридических действий участников гражданского оборота, посредством совершения нотариальных действий от имени Российской Федерации.
Нотариат является частью публично-правовой системы оказания квалифицированной юридической помощи. В соответствии со ст.48 Конституции России каждому гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи./1/
Применительно, к рассматриваемой теме, нотариусы наделены следующими полномочиями: удостоверяют сделки (ст.35, 36 Основ законодательства о нотариате); нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки (ст.55 Основ законодательства о нотариате)./18/
Т.е. нотариус привлекается к удостоверению сделки либо на основании закона, либо по соглашению сторон.
При этом, нотариус, должен проверить правомочность, дееспособность и иные обстоятельства касательно юридической личности сторон; нотариус также обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона; нотариус сам может по просьбе сторон составить проект текста сделки; нотариус также вправе истребовать необходимые документы для совершения сделки и т.д.
Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства (ст.48 Основ законодательства о нотариате)./18/
Основные функции нотариата:
а) Удостоверительная. Заключаются в том, что она придает от имени государства юридическим действиям участников гражданского оборота особый правовой характер, через удостоверение этих действий (в частности, сделок) нотариусом. Причем удостоверение как акт нотариального действия, связан с реализацией как контрольных, так и правозащитных полномочий нотариусов; б) Охранительная. Заключается в возложении на нотариат задачи охраны прав участников нотариального производства, в том числе, путем содействия в осуществлении их прав и исполнении обязанностей;
в) Юрисдикционная. Ее особенность заключается в том, что нотариусы не разрешают уже возникшие правовые споры, а предупреждают их./59/
Нотариусы осуществляют предварительный (в случае проверки личности, дееспособности и правомочности сторон сделки), и текущий (при удостоверении сделки) контроль.
Следует указать, что нотариат в России осуществляет в большей степени охранительную функцию, но не в форме реакции на правонарушение, а в форме предупреждения правонарушений, и иных действий сторон сделки, носящих противоправный и неправомерный характер. Поэтому автор и поместил, нотариат в группу органов регулятивной направленности, т.к. они прямо участвуют в обеспечении законности и правомерности при совершении сделок с недвижимостью.
5) Оценочная деятельность в РФ регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ (далее – Закон об оценочной деятельности)./20/
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
