31495 (587261), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ. Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Из материалов дела установлено, что ИП Матеевым и Агишевым (арендодатель) с одной стороны и ООО "Модный магазин" (арендатор) с другой стороны заключен договора аренды от 27.11.2007 г., по которому арендатору во временное владение и пользование переданы нежилые помещения сроком с 27.11.2007 г. по 30.07.2008 г. Помещения переданы 27.11.2007 г. по акту приема-передачи.

Из договора следует, что имущество принадлежит арендодателю (Матвееву и Агишеву) на праве собственности, что подтверждено Свидетельствами о государственной регистрации права.

Таким образом, указанный договор является двухсторонней сделкой с множественностью лиц на стороне арендодателя.

В силу договора арендатор обязан своевременно вносить арендные платежи ежемесячно равными долями путем перечисления на расчетный счет арендодателя или иным способом согласованным сторонами.

Матвеев указывает, что в связи с истечением срока действия договора аренды и неисполнением обязанности по уплате арендной платы им 23.10.2008 г. направлена арендатору претензия, в которой указано, что имеется задолженность по арендной плате за март - июль 2008 г в размере 180.000 рублей, которую Матвеев просил перечислить в срок до 01.11.2008 г. и возвратить имущество. Объект аренды до настоящего времени не возвращен, арендатор продолжает им пользоваться.

Учитывая факт, что имущество находится в общей долевой собственности, владение, пользование и распоряжение им осуществляются на основании ст. 246 и ст. 247 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из пояснений представителя третьего лица в суде апелляционной инстанции и представленной им переписки, следует, что Агишев и ООО "Модный магазин" достигли согласия по вопросу пролонгации договора аренды от 27.11.07 г. на неопределенный срок, а Матвеев против пролонгации договора аренды возражает.

Таким образом, между собственниками имущества, находящегося в общей долевой собственности, отсутствует соглашение о порядке пользования имуществом.

По правилам п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Следовательно, истцу закон предоставляет несколько вариантов поведения: либо достичь соглашения о порядке пользования помещением с сособственником (пользоваться общим имуществом в целом, отдельными частями, выделить долю в натуре, использовать помещение каждым из сособственников определенное время и др.), либо обратиться в суд с иском об определении такого порядка, либо с иском о соответствующей компенсации. В настоящем деле таких требований Матвеевым не заявлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом выбран неверный способ защиты своих нарушенных прав, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имелось.

На основании изложенного апелляционная жалоба - удовлетворению, а решение суда отмене не подлежат. Руководствуясь ст. 176, 258, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд постановил решение Арбитражного суда Пермского края от 18.02.2009 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения⁴⁰.

Рассмотрим еще один пример определения порядка пользования жилым помещением из неопубликованной судебной практики Романовского районного суда.

Истцы Иутин О.А., Иутин А.А., Андрющенко О.А., Куриленко Л.А. обратились в суд с иском к ответчику Мудрак И.Е. об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся по адресу: с. Романово ул. Партизанская дом №76. В обоснование исковых требований указали, что они являются наследниками умершей Мудрак П.А. Имеют свидетельство о принятии наследства по закону. Имущество на которое выдано свидетельство составляет: ½ доля в праве собственности на земельный участок и расположенный на нем ½ доли в праве собственности на жилой дом. Унаследовали данное имущество в следующих долях: по 2/7 доли – Иутин О.А. и Андрющенко О.А., по 1/7 – Иутина А.А., Куриленко Л.А. и Мудрак И.Е. Кроме того,1/2 доля в праве собственности принадлежит Мудрак И.Е.

Просили за истцами определить комнаты №3 площадью 8,9 кв.м и №4 площадью 15,3 кв.м, за ответчиком комнаты №1(коридор) площадью – 2,30 кв.м, комнату №2 площадью - 8,9 кв.м, комнату №5 площадью – 9,4 кв.м, комнату №6 площадью – 8,4 кв.м, холодную пристройку площадью – 14,4 кв.м.

Обязать ответчика устранить препятствия в пользовании комнатами и местами общего пользования, предоставить истцам запасной комплект ключей от входных дверей, либо предоставить ключи для изготовления дубликатов, предоставить возможность свободного прохода к данным помещениям, в том числе и по земельному участку. Определить порядок пользования надворными постройками. Определить за истцами право пользования сараями, за ответчиком баней с летней кухней и гаражем.

В судебном заседании истцы исковые требования изменили. Определить порядок пользования жилым помещением просили следующим образом: за ответчиком – комнату №4 площадью 15,3 кв.м.; за истцами комнату №3 площадью 8,9 кв.м. и комнату №5 площадью 9,4 кв.м. Комнаты № 1,2,6, а также холодную пристройку использовать самостоятельно.

Обязать ответчика устранить препятствия в пользовании комнатами и местами общего пользования, предоставить истцам запасной комплект ключей от входных дверей, либо предоставить ключи для изготовления дубликатов, предоставить возможность свободного прохода к данным помещениям, в том числе и по земельному участку. Определить порядок пользования надворными постройками. Определить за истцами право пользования сараями, за ответчиком баней с летней кухней и гаражем.

В ходе судебного заседания установлен факт принятия наследства истцами. Согласно свидетельства о праве на наследство по закону, выданное нотариусом Романовского района на наследство умершей Мудрак П.А. состоящего из ½ доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок подтверждено право собственности на долю в праве собственности на земельный участок и на жилой дом Иутина О.А. 2/7 доли, Иутина А.А. 1/7 доли, Андрющенко О.А. 2/7 доли, Куриленко Л.А. 1/7 доли, Мудрак И.Е. 1/7 доли.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права Куриленко Л.А. имеет право общей долевой собственности 1/14 доли в праве собственности на жилой дом и на земельный участок, Иутин О.А. 1/7 доли, Андрющенко О.А. 1/7 доли, Иутина А.А. 1/14. Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что Мудрак И.Е. имеет право общей долевой собственности 4/7 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: Алтайский край, Романовский район, с. Романово, ул. Партизанская, дом №76.

В соответствии с требованиями ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Как установлено судом и следует из материалов дела, жилой дом, согласно технического паспорта, имеет три жилых комнаты размером 33,6 кв.м., общей площадью 56 кв.м. Исходя из размера долей истцов и ответчика, мнения истцов, суд решил определить следующий порядок пользования жилым помещением и надворными постройками. За истцами комнату №5 площадью 9,4 кв.м, за ответчиком комнату №4 площадью 15,3 кв.м и комнату №3 площадью 8,9 кв.м. При этом суд исходит из того, что в судебном заседании истцы показали, что выделение им жилого помещения необходимо для проживания их членов семьи, т.е. сына истицы Андрющенко с его женой в изолированной комнате. Согласно технического паспорта изолированные комнаты №5 и №3, наиболее близка по размеру причитающейся доли истцов комната №5 и при этом не нарушаются права на пользование своей долей жилого помещения и ответчика.

Комнаты №1, №2 и №6, а также холодную пристройку определить в общее пользование. Определить за истцами право пользования сараями, за ответчиком баней с летней кухней и гаражем. Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчик Мудрак И.Е. препятствует пользоваться истцами своим правом, что подтверждается свидетелями, возложить на ответчика обязанности устранить препятствия в пользовании комнатой, местами общего пользования, сараями, предоставить ключи от данных помещений. Обязать ответчика предоставить истцам возможность свободного прохода к данным помещениям, в том числе и по земельному участку⁴¹.

При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение, следует различать, во-первых, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников, и, во-вторых, распоряжение долей в праве долевой собственности. В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что если соглашение по распоряжению имуществом не достигнуто, то возникший спор не может быть урегулирован в суде, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Подобный порядок был установлен еще в римском частном праве, когда каждый сособственник мог независимо от других отчуждать свою долю, обременять ее узуфруктом или закладывать⁴². Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК РФ, закрепляющей существование закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

Поскольку, как указывал в свое время П.В. Полежаев, "многие юридические положения настоящего времени не могут быть ясно осознаны без знания предшествовавших явлений юридической жизни"⁴³, обратимся к истории возникновения и развития данного права.

На Руси первые упоминания о праве преимущественной покупки относятся к довольно раннему периоду развития. В частности, Новгородская купчая грамота указывает на то, что один из покупщиков заранее обязывает не только товарища своего - другого покупщика, но и детей последнего не продавать той части сообща приобретенного имущества, которая приходится на его долю, помимо первого покупщика и его детей. Фактически такое указание является "зародышем" права следования как одного из признаков вещного права. Духовная (завещание) 1518 г. содержит указание на возможность распоряжения каждым из соучастников своей идеальной долей (жребием) в завещанном имуществе, предоставив остальным соучастникам право преимущественной покупки⁴⁴.

Отношения, связанные с осуществлением права преимущественной покупки, в тот период времени регулировались древнерусским обычным правом, согласно которому сособственник (или, как называли в тот период времени, соучастник) в праве общей собственности мог продать принадлежащую ему долю (жребий), но при этом остальным сособственникам (соучастникам) принадлежало право преимущественной покупки отчуждаемой доли.

Одним из первых законодательных актов, закрепивших преимущественное право покупки, было Уложение Царя Алексея Михайловича (1649 г.), которое предусматривало право преимущественной покупки отчуждаемой одним из соучастников доли в общем имуществе (ст.14) "по оценке, чего та вотчина стоит"⁴⁵. Указание на существование права преимущественной покупки можно также найти в Уставе купеческого водоходства 1781 г., изданного в период царствования императрицы Екатерины II. Статья 555 т. Х ч. 1 Свода законов предусматривала право преимущественной покупки, устанавливая, что "каждый соучастник может продать или заложить, что на его часть из общего имущества причитается, с тем, однако, что прочим соучастникам, если они не захотят допустить до выдела той части, предоставляется обыкновенно сохранить таковую, заплатив за нее деньгами по оценке"⁴⁶.

При этом необходимо обратить внимание на то, что выкуп доли осуществлялся не по цене, назначаемой продавцом, а по реальной оценке.

Однако законодатель в то время не определил порядок осуществления права преимущественной покупки доли и гарантии его соблюдения. На практике были попытки предпринять некоторые меры (правда, не очень успешные) по устранению этого пробела, признавая, в частности, что возникновение права совладельца требовать осуществления своего права преимущественной покупки наступает тогда, когда воля продающего свой жребий совладельца продать свою часть в общем имении выразилась вполне ясно. О таком намерении могли свидетельствовать: выдача постороннему лицу задаточной расписки, совершение запродажной, совершение акта продажи у младших нотариусов⁴⁷.

Тем не менее, вопрос о сроках осуществления этого права, гарантиях его соблюдения и последствиях неисполнения так и не был отрегулирован. Исключение из правила составляла продажа своей доли совладельцами горных заводов, когда остальные товарищи выплачивали за отчуждаемую часть не по оценке, а по последней состоявшейся цене. Право преимущественной покупки доли здесь было более детально регламентировано, с указанием механизма и срока его реализации. Однако, как уже отмечалось, такая регламентация была не правилом, а исключением из него.

Статья 64 ГК РСФСР 1922 г. также предусматривала, что участник в общей собственности имеет преимущественное право покупки при отчуждении кем-либо из них своей доли постороннему лицу, кроме случая продажи с публичного торга. Здесь мы впервые встречаем указание на ограничение права преимущественной покупки в случае проведения публичных торгов, поскольку сохранение этого права сделало бы нереальным проведение самих публичных торгов. В то же время следует отметить, что любой из сособственников может принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Из этого небольшого исторического экскурса видно, что правового механизма обеспечения осуществления права преимущественной покупки не существовало. Необходимость оповещения собственником остальных сособственников о намерении продать свою долю и установление срока для получения от него ответа еще не были законодательно оформлены и закреплены. Попытка нормализовать это положение, была предпринята авторами проекта Гражданского уложения, где указывалось на обязанность продавца предложить сособственнику купить продаваемое имущество на условиях, в соответствии с которыми третье лицо согласно купить имущество, при этом предоставлялся срок для отзыва о желании воспользоваться или не воспользоваться своим правом (ст.249). Однако проект Гражданского уложения так и остался проектом. Тогда решить эту проблему попыталась практика, но, к сожалению, не всегда одинаково: то возлагая обязанность соблюдения этого права на продавца доли, то на нотариуса, который был обязан потребовать официального отказа сособственника от покупки доли и только после этого удостоверить договор купли-продажи доли.

Характеристики

Список файлов ВКР