30262 (587133), страница 7

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 7)

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка является ничтожным, поэтому комитет по земельным ресурсам и землеустройству правомерно отказал закрытому акционерному обществу в регистрации данной сделки.

Данный пример доказывает, что неполная экспертиза документов и проверка законности сделки может привести к негативным последствиям.

ЗК РФ не допускает включения в договор купли-продажи земельных участков некоторых условий, признавая их недействительными. Так, п. 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельных участков: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Следует иметь в виду, что признание указанных условий недействительными не означает недействительности самого договора, который может быть признан таковым в силу ст. 168 ГК РФ, т.е. только если он не соответствует закону или иным правовым актам. Юридические последствия включения в договор купли-продажи земельных участков указанных в п. 2 ст. 37 ЗК РФ условий заключаются в том, что при разрешении споров эти условия не должны приниматься во внимание.

Вывод по главе. Договор купли-продажи отдельных видов недвижимости имеет свои отличительные особенности. Например, договор купли-продажи жилого помещения имеет следующие отличительные черты: существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Если говорить о продаже комнаты (доли) в коммунальной квартире, то остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Также по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Что касается продажи нежилых помещений, то здесь договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Проблемным вопросом при передаче может стать имущество внутри здания (сооружения), поэтому продавцу и покупателю необходимо оговорить статус имущества в передаваемом здании.

Купля-продажа нежилых объектов государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации.

Породила дискуссии в юридической литературе такая проблема как – оформление сделок купли-продажи зданий и сооружений, не завершенных строительством. Особенностью объекта незавершенного строительства является постоянное изменение его существенных характеристик, которое не приводит к исчезновению старого и возникновению нового объекта недвижимости. После сдачи в эксплуатацию объект незавершенного строительства утрачивает присущие ему особенности и подчиняется общему режиму недвижимости.

Договоры купли-продажи земельных участков значительно отличаются от договоров купли-продажи обычных товаров. Собственник земельного участка, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, если они на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В качестве продавца по договору купли-продажи земельных участков могут выступать Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющие функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности. А также, наряду с Российской Федерации, субъектами РФ, муниципальными образованиями, могут выступать граждане и юридические лица, которые должны обладать закрепленной законом правоспособностью и дееспособностью. Продавцом не могут выступать иностранные граждане.

Предметом купли-продажи может быть любой не изъятый из оборота земельный участок. По отношению к данному предмету установлено особое требование, согласно которому предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

При возмездном приобретении участка (выкупе или аренде) права возникают на основании заключенной сделки, но не на основании акта уполномоченного органа о предоставлении земли. Поэтому государственная регистрация права собственности покупателя осуществляется на основании решения о предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставления участка в аренду регистрации подлежит договор аренды.

ЗК РФ не допускает включения в договор купли-продажи земельных участков некоторых условий, признавая их недействительными, таковыми являются: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Теперь перейдем к рассмотрению особенностей государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Глава 3. Государственная регистрация сделок купли – продажи нежилых помещений и прав на них

Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им. Как подчеркивал еще И.А. Покровский «…общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций».⁰ Ученый говорил о двух тенденциях: учете права собственности на недвижимое имущество и публичных (государственных) интересов.

Указанные тенденции нашли свое законодательное закрепление. Действующее законодательство предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ,⁰ провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).

В развитии положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.131) закрепляет обязательность государственной регистрации: Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов: Жилищный кодекс РФ,⁰ Градостроительный кодекс РФ,⁰ Лесной кодекс РФ,⁰ Водный кодекс РФ,⁰ Земельный кодекс РФ.⁰

Легальное понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено законодателем в п.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».⁰ Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

При купле-продаже нежилого помещения совершается одно регистрационное действие – регистрация возникших прав, а сама сделка не подлежит регистрации. Приобретатель по договору получает Свидетельство о регистрации права собственности. Согласно сложившейся практике регистрирующие органы на договоре проставляют отметку, которая свидетельствует не о регистрации сделки, а указывает на договор как основание сделки. То есть, при купле-продаже объектов нежилого назначения, нужно оформлять только переход права собственности к покупателю.

Приведем пример из практики:

«Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации».⁰

Как видно из примера, такой договор вступает в юридическую силу с момента его подписания, тогда как договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абз.2 п.1 ст.2 Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Следует обратить внимание на существенные условия договора купли-продажи нежилых помещений без которых договор считается незаключенным. К ним относятся:

- во-первых, предмет договора, т.е. описание объекта, отчуждаемого по договору, в том числе указание на расположение объекта на земельном участке (если речь идет об отдельно стоящем объекте на участке земли). При этом, как отмечалось выше, сделки по отчуждению нежилых помещений в учреждении юстиции не регистрируются. Описание объекта может быть привязано в договоре к поэтажному плану, удостоверенному органами БТИ;

- во-вторых, цена отчуждаемого недвижимого имущества, которая должна быть согласована сторонами. В случае отсутствия цены договор купли-продажи недвижимого имущества считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ). Цена здания, если иное не оговорено в договоре, включает и цену земельного участка, на котором расположен объект, или права на него.

- в-третьих, порядок передачи нежилого помещения, который должен быть указан в договоре купли-продажи. Доказательством исполнения договора может быть акт приема-передачи.

В связи с тем, что нежилые помещения иногда являются дорогостоящими объектами (например, торговый комплекс и др.), при обращении предприятиями и организациями за регистрацией перехода прав на них, необходимо учитывать общие условия совершения крупных сделок и сделок заинтересованных лиц в организациях разных организационно-правовых форм, наличие прав собственности или иных вещных прав.

В соответствии с законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Срок, в пределах которого должна быть совершена регистрационная процедура, закреплен в п.3 ст.13 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и составляет один месяц со дня подачи заявления и документов, необходимых для проведения регистрации. Следует акцентировать внимание на том, что календарный месяц - это предельный срок для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Перечень необходимых документов для регистрации права мы уже приводили во второй главе, не будем повторяться (см. п. 2.2. гл.2 настоящей работы).

В соответствии со ст. 191 и 192 ГК РФ течение срока начинается на следующий день после приема документов на государственную регистрацию и истекает в соответствующее число следующего месяца. Если окончание срока приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, срок истекает в последний день этого месяца. При подаче неполного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации, течение срока не начинается.

В течение месяца должностное лицо учреждения юстиции обязано осуществить государственную регистрацию либо принять решение о приостановлении регистрации на дополнительный срок или отказе в регистрации. Если заявитель извещен о необходимости представления дополнительных доказательств его права и не имеет возможности представить их в течение месяца, он вправе подать заявление о приостановлении регистрации, при этом течение месячного срока прерывается.

Характеристики

Список файлов ВКР