29366 (587030), страница 7
Текст из файла (страница 7)
Ст.218 ГК РФ названа "Основания приобретения права собственности", однако в ней речь идёт о способах, а не об основаниях, поскольку основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц70.
В литературе отмечается, что редакция ст.218 ГК РФ такова, что перечень оснований закрытый, носит исчерпывающий характер, на что уже не раз было обращено внимание71. Однако с таким подходом вряд ли можно согласиться. Согласно п.3 ст.218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. Очевидно, что законодателем не дается исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности. Для нас в этом смысле представляют интерес содержащиеся в п.3 ст.218 ГК РФ слова, "на которые он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом". Подпадает ли под эти слова собственник недвижимости, приобретенной добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя? Думается, что нет, так как право собственности у такого лица прекращается с момента регистрации права собственности на соответствующую недвижимость за добросовестным приобретателем. В то же время правовая конструкция п. З ст.218 ГК РФ такова, что приобретение права собственности на имущество возможно, если это имущество до этого не имеет собственника.
Таким образом, приобретение права собственности на имущество добросовестным приобретателем вообще не упомянуто в ст.218 ГК РФ.В.А. Рахмилович осознавал данную проблему и предлагал дополнить п.2 ст.218 фразой: "Оно возникает у добросовестного приобретателя при наличии предусмотренных ст.302 оснований для отклонений иска собственника" и дополнить п.1 ст.235 словами: "... в частности, когда имущество не может быть истребовано собственником по основаниям, предусмотренным ст.302"72. Такое предложение в принципиальном плане нами поддерживается. Оно актуально, несмотря на изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ, предусматривающие возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации, поскольку появляется более четкий законодательно закрепленный способ возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, с одной стороны, с другой же стороны, прекращается право собственности не владеющего собственника в связи с переходом этого права к добросовестному приобретателю.
Однако такой подход не решает задачи до конца и в современных условиях выглядит определенного рода полумерой, поскольку ст.218 ГК РФ носит обобщающий характер по отношению к другим более частным нормам, расположенным в главе 14 ГК РФ "Приобретение права собственности", где способы приобретения права собственности урегулированы более конкретно. Так, например, в ст.234 ГК РФ регламентируется приобретение права собственности на основании приобретательной давности. Поскольку до изменений в гражданское законодательство, внесенных Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"73, существовал только один вариант приобретения собственности добросовестным владельцем - через приобретение по давности (ст.234 ГК РФ) 74, то исходя из этого можно констатировать, что отныне имеются два механизма приобретения права собственности на недвижимость фактическим владельцем:
1) через срок приобретательной давности (ст.234 ГК РФ) и 2) без срока вследствие добросовестного приобретения недвижимости. Это обстоятельство диктует необходимость подробной регламентации в специальной норме, расположенной в главе 14 "Приобретение права собственности" ГК РФ, механизма (способа) приобретения права собственности на недвижимость добросовестным приобретателем. В этой связи предлагается дополнить главу 14 "Приобретение права собственности" ГК РФ статьей 234-1 "Право собственности добросовестного приобретателя".
Как уже отмечалось, в начале 2005 г. введен действие п.2 ст.223 ГК РФ, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст.302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В литературе высказаны положительные оценки этому нововведению. Так, например, А.В. Люшня отмечает, что добросовестный приобретатель вещи при ее неуправомоченном отчуждении приобретает полноценное право собственности75.
Возникает, однако, вопрос о месте нормы о добросовестном приобретении права собственности в системе ГК РФ: здесь могли быть два варианта. Во-первых, правило о возникновении у добросовестного приобретателя права собственности можно было разместить непосредственно рядом со ст.302 ГК РФ, но такая норма не могла органично вписаться в положения главы о защите вещных прав; во-вторых, размещение нормы о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя в ст.223 ГК РФ, что является вполне обоснованным, поскольку добросовестное приобретение недвижимости относится к первоначальным способам приобретения права собственности, оно регламентируется главой 14 "Приобретение права собственности" ГК РФ, часть первая, куда закономерно входит ст.223 ГК РФ. Если же найти место в этой главе для самостоятельной статьи "Право собственности на недвижимость добросовестного приобретателя", то норма о регистрации права собственности на недвижимость за добросовестным приобретателем должна войти в эту статью.
Одновременно со ст.223 ГК РФ внесены изменения в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Глава V дополнена ст.31.1, согласно которой собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации76.
То есть приведенными изменениями устанавливаются правовые основания для приобретения права собственности добросовестными приобретателями на недвижимое имущество, а также система финансовой ответственности Российской Федерации за утрату права собственности на жилые помещения. Таким способом разрешена правовая коллизия, когда, с одной стороны, собственники считались таковыми лишь формально, так как владение и пользование имуществом осуществлял добросовестный приобретатель, а право распоряжения, хотя и оставалось за собственником, но реализовано быть не могло; а с другой стороны, добросовестный приобретатель сталкивался с трудностями при совершении сделок с таким имуществом. Очень важно, что собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, получили право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. руб. Указанные положения применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. Указанную правовую новеллу можно рассматривать как своеобразный финансовый амортизатор, смягчающий последствия разрешения коллизии между интересами не владеющего собственника и добросовестного приобретателя недвижимости, что, в конечном счете, будет способствовать развитию гражданского оборота.
С учетом того, что изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ, предусматривают возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации, можно констатировать, что отныне имеются два механизма приобретения права собственности на недвижимость фактическим владельцем:
1) через срок приобретательной давности (ст.234 ГК РФ) и 2) без срока вследствие добросовестного приобретения недвижимости (ст.223 ГК РФ).
Однако между двумя этими механизмами имеются существенные различия. Если "лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с заявлением о признании за ним права собственности, то добросовестный приобретатель не наделен правом обратиться в суд с иском о признании права собственности"77 или с иском о нризнании его добросовестным приобретателем, поскольку, в силу сложившейся правовой конструкции, добросовестный приобретатель может быть исключительно ответчиком по виндикационному или реституционному иску. Право собственности он может приобрести только в случае отказа в этих исках. Поэтому защита владения добросовестного приобретателя осуществляется не путем признания права (ст. ст.11, 12 ГК РФ), а путем ограничения виндикации и реституции.
Введение права собственности добросовестного приобретателя недвижимости в гражданское законодательство обусловлено необходимостью, во-первых, разрешения неопределенности правового положения добросовестного, но, по сути, не узаконенного владельца недвижимости, а во-вторых, разрешением коллизии между правовыми позициями не владеющего собственника и беститульного владельца.
Что касается регистрации права собственности за добросовестным приобретателем, в отношении которого отказано в иске о реституции, следует иметь в виду, что до признания судом недействительности сделки, по которой им приобретена недвижимость, именно эта сделка служила основанием для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость. Недействительность этой сделки влечет за собой аннулирование регистрации права собственности, основанного на данной сделке. После этого регистрация права собственности за добросовестным приобретателем возможна только на основании решения суда.
Если судебное решение, подтверждающее добросовестность приобретателя недвижимости, не вынесено, то основания для регистрации права собственности на недвижимость за добросовестным приобретателем отсутствуют. Однако за ним сохраняется возможность приобретения права собственности в силу приобретательной давности.
Изложенное выше позволяет сформулировать свою позицию по поводу необходимых элементов сложного юридического состава, являющегося основанием для возникновения права собственности на недвижимость у добросовестного приобретателя.
Во-первых, недвижимость должна быть получена добросовестным приобретателем на основании возмездной сделки с лицом, зарегистрированным в ЕГРП на недвижимое имущество в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником; во-вторых, приобретатель недвижимости не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным отчуждателем; в-третьих, решение суда об отказе в виндикации или реституции недвижимости вследствие признания ее фактического владельца добросовестным приобретателем является формальным основанием для регистрации права собственности за добросовестным приобретателем.
Проведя после этого анализ оснований добросовестного приобретения права собственности на недвижимость, мы можем окончательно сформулировать предлагаемый текст названной нормы.
Статья 234-1. Право собственности на недвижимость добросовестного приобретателя.
1. Добросовестный приобретатель, у которого собственник не вправе истребовать утраченное имущество, - это лицо, возмездно приобретшее имущество по основаниям, установленным для приобретения права собственности (ст.218 ГК РФ), у другого лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Право владения добросовестно приобретенным имуществом подлежит гражданско-правовой защите в установленном законом порядке. При этом приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество по возмездной сделке и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
2. Право собственности на недвижимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента его государственной регистрации.
3. Основанием возникновения права собственности на недвижимость у добросовестного приобретателя является сложный юридический состав, включающий следующие признаки:
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
