29365 (587029), страница 5

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Чтобы придать юридический статус объекту вначале необходимо его создать. В результате создания он должен отвечать признакам недвижимого имущества, выделенным законодателем. И только после этого право собственности на данный объект может быть зарегистрировано. Отсутствие регистрации на объект недвижимости не говорит о том, что данный объект перестал быть недвижимостью. Это говорит только о том, что у лица не возникло права собственности (или иного права) на данный объект.

Учитывая все выше изложенное можно сделать вывод, что для определения недвижимости не выделяется такой критерий как регистрация. Он лишь подчеркивает особый характер таких объектов.

Проведя рассмотрение всех выделенных законодателем критериев, можно отметить, что ни один из них не позволяет нам отнести к объектам недвижимого имущества - предприятие. Наиболее близким является третий критерий - прямое указание в законе на движимое имущества, подлежащее государственной регистрации, как на объекты недвижимости. Но здесь же можно сразу возразить.

Во-первых, предприятие это комплекс движимого и недвижимого имущества, включая имущественные права, долги и т.д.

Во-вторых, группа объектов, объединенных законодателем в третью группу, объединяет транспортные средства, и нахождение среди них предприятии было бы весьма странным. Аналогичный аргумент можно высказать и по поводу возможности применения первого критерия. Дело в том, что первая группа объектов представляет собой объекты природы. Предприятие же, как объекта человеческого труда не совсем подходило под эту группу. Мы не будем искать критерия для отнесения предприятия к той лил иной группе недвижимости, так как, забегая в перед скажем, что мы согласны с позицией авторов, что предприятие не может являться объектом права несоответственно, относится к недвижимому имуществу.

Проведя подробный анализ критериев отнесения объектов к недвижимости, мы можем утверждать, что все недвижимые объекты должны обладать следующими свойствами: неподвижности и связью с землей. Соответственно нами выделяется только два критерия отнесения объектов к недвижимости.

Первый - неподвижность объектов в пространстве (в первую очередь сюда относятся сами земельные участки, участки недр.). В эту же группу можно отнести и жилые помещение, на которые мы не можем распространить критерий связи с землей.

Второй - связь с землей. Этот критерий понимается как невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств.

Обобщив признаки недвижимости, выявив критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости, мы можем сформулировать понятие. Недвижимость - это индивидуально-определенная вещь или имущество, обладающее свойством неподвижности или прочности связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможно.

Глава 2. Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество

2.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом⁵⁴.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу с 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена.

Во исполнение ст.9 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав" во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции). К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество.

Создание учреждения юстиции, как свидетельствует практика, положительно влияет на укрепление взаимодействия всех структур, участвующих в обороте недвижимости, способствует повышению доходов местных бюджетов, объективно влечет за собой реальное снижение криминализации на рынке недвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости в России более "прозрачным" и привлекательным для инвесторов⁵⁵.

Согласно Закону о регистрации учреждение юстиции по регистрации прав - государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов, поданных на регистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержания действующему законодательству Российской Федерации.

Учреждению юстиции предоставлено право принимать участие в правовом регулировании отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости. В этом случае государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость⁵⁶.

Предприниматель Подпорин Ю.В. обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации г. Самары о признании права собственности на здание магазина общей площадью 27,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский филиал, 12 микрорайон, (литера 1).

Заявитель приводит следующие аргументы.

Предпринимателем произведено строительство здания магазина на земельном участке, предоставленном ему в аренду на основании Постановления Главы г. Самары, однако заявитель лишен возможности регистрации права собственности на вновь созданный объект вследствие отсутствия Постановления Администрации г. Самары об утверждении акта приемки в эксплуатацию мини-магазина.

На основании Постановления Главы г. Самары от 18.04.97 № 552 Предпринимателю Подпорину Ю.В. для строительства мини-магазина типа металлопластик предоставлен в аренду земельный участок, о чем заключен договор аренды от 10.05.2000 № 00568/3.

Впоследствии Предпринимателем изготовлено архитектурно-планировочное здание № 162/07, которое утверждено Управлением главного архитектора города, получены положительные заключения санитарно-эпидемиологической службы от 10.04.2003 и ГУВД Самарской области (пожарная часть) от 26.05.2005, а также изготовлен технический паспорт по состоянию на 07.08.2003.

Требования о признании права собственности относятся к вещно-правовому способу защиты и могут быть предъявлены лицом в случае оспаривания данного права.

Из анализа материалов дела следует, что Администрация г. Самары не претендует и не оспаривает права на спорный объект, возведенный Предпринимателем.

В отзыве на иск Администрацией г. Самары указано со ссылкой на ст. ст.131, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, что для возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество истец вправе обратиться в Государственное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области для соответствующей регистрации прав.

В соответствии с п.4.27 Строительных норм и Правил 3.01.04. - 87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 21.04.87 N 8 (в редакции от 18.11.97), акт приемки в эксплуатацию объектов утверждается решением (Приказом, Постановлением) органов, назначивших комиссии.

При отказе в утверждении акта о приемке в эксплуатацию вправе заинтересованное лицо обжаловать данные действия (бездействие) государственных органов в усыновленном законом порядке.

Таким образом, учитывая, что Администрация г. Самары не оспаривает право на возведенную постройку, Предприниматель Подпорин Ю.В. заявил требование о применении мер защиты (признание права собственности), не соответствующее характеру нарушенных прав.

Кроме этого, признание права собственности по решению суда дает возможность истцу зарегистрировать право собственности на объект без обязательной процедуры - приемки объекта в эксплуатацию.

Однако Предприниматель в установленном порядке в регистрирующий орган не обращался⁵⁷.

"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществляя его на принципах гласности и публичности"⁵⁸. Поэтому ст.131 ГК РФ предусматривает осуществление регистрации в Едином государственном реестре с предоставлением информации о производственной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставить ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Сохраняется и фискальная цель государственной регистрации, которая была основной причиной ее создания за рубежом.

Таким образом, регистрация недвижимости выполняет следующие основные функции: представляет владельцам гарантии их прав на принадлежащее им имущество; дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие его сведения из Единого реестра (гарантии от мошенничества); создает систему контроля за расходами на покупку недвижимости⁵⁹.

Классик российской цивилистики Д.И. Мейер писал, что вопрос о признании права со стороны общественной власти стоит в тесной связи с приобретением права. Поскольку каждое юридическое отношение может прийти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охране, а это возможно только тогда, когда само существование права представляется несомненным⁶⁰.

Это последнее условие необходимо для того, чтобы общественная власть могла принять принудительные меры к осуществлению права. Поэтому возникновение права всегда должно быть обозначено "каким-либо резким следом", свидетельствующим о его существовании. И поэтому все законодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлением наружного знака, обличающего его существование. Установление такого знака составляет "укрепление права"⁶¹.

То есть право может быть укреплено посредством совершения определенного акта, который служит надлежащим доказательством (знаком) того, что право возникло, изменилось, прекратилось и для участников правоотношения, и для третьих лиц⁶².

Принцип признания права собственности или иного права на недвижимое имущество только после государственной регистрации этого права приводится в целом ряде статей ГК. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации (ст.219 ГК), право собственности у приобретателя по договору (п.2 ст.223) и иное право на недвижимость (п.2 ст.8 ГК) возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных Кодексом и Законом о регистрации (п.1 ст.164 ГК) ⁶³.

2.2 Порядок государственной регистрации

Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объект ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствующих групп:

права на недвижимость

сделки с недвижимым имуществом;

обременения (ограничения) прав на недвижимость.

В соответствии с общей концепцией, как это следует из п.1 ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст.164 ГК РФ допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературе отмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущена неточность: "Имеется в виду государственная регистрация не только уже существующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике - т.е. возникающие и отпадающие "ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение". В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п.3 ст.131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромный объем дополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени и средств для правообладателей"⁶⁴.

Характеристики

Список файлов ВКР