27475 (586801), страница 7
Текст из файла (страница 7)
Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации.
Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.
Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.
В настоящее время очень остро стоит вопрос о судьбе регистрирующей записи в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. В соответствии с законодательством при прекращении права или сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав прекращается. Однако нередко случается ситуация, когда регистрирующие органы не считают решение суда о признании сделки недействительной основанием для погашения регистрирующей записи. Таким образом, заинтересованное лицо не может зарегистрировать установленное судом право собственности. Целесообразно внести изменения в ГК РФ, а также в Гражданский процессуальный кодекс и в Арбитражный процессуальный кодекс. А именно, ввести нормы, согласно которых в случаях разрешения споров о праве на недвижимость необходимо привлекать регистрирующие органы в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований. В этом случае регистрирующие органы не смогут отказать в погашении старой регистрирующей записи, ссылаясь на неясность и неточность судебного решения. Ведь в случае неясности решения суд, принявший его, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя вправе разъяснить решение суда, не изменяя его содержания (ст. 202 ГПК).
В процессе исследования обнаружилось, что в судебной практике встречаются дела о признании договора купли-продажи недействительным ввиду того, что обнаружились скрытые недостатки недвижимого имущества.
Поэтому автор работы предлагает вести в Гражданский кодекс РФ диспозитивную норму, предусматривающую участие экспертов при передаче продавцом недвижимого имущества покупателю. В этом случае покупатель обезопасит себя от того, что в процессе эксплуатации здания возникнут скрытые недостатки, которые возникли до передачи недвижимости по договору. Конечно, у покупателя есть права, которые он может реализовать в случае, если товар окажется ненадлежащего качества, но реализация этих прав требует много времени и сил. Привлечение экспертов требует материальные затраты, поэтому предлагается сделать эту норму диспозитивной. Стороны договора и сейчас могут привлекать экспертов при передаче недвижимости в собственность. Однако, если эта возможность будет закреплена в законе, то заключение эксперта будет иметь законную силу и сможет защитить стороны договора. Например, если вдруг покупатель "недобросовестно" объявит о том, что у недвижимости имелись скрытые недостатки и предъявит претензию к продавцу.
Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.
Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.
Судебная практика по договорам купли-продажи недвижимости отражает прежде всего нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах. При рассмотрении дел, связанных со сделками с недвижимостью затрагиваются и другие отрасли законодательства. Например, если объектом спора является жилое помещения, то судьи обращаются к Жилищному кодексу РФ. Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.
Задача судебной практики, на взгляд автора работы, состоит не только в методической (рекомендательной) помощи судебным органам для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.
Однако многие вопросы еще ждут своего законодательного разрешения.
Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция РФ от 12.12.1993. (с учетом поправок от 30.12.2008 г. №6-ФКЗ) // Российская газета №237.25.12.1993; Собрание законодательства РФ. 2009. №4. ст.445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94г. №51 - ФЗ (с изм. от 18.07.2009 г. № 145-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.05.11.94г. №32 ст.3301; Российская газета. 20.07.2009. №131.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (с изм. от 18.07.2009 г. № 145 - ФЗ // Собрание законодательства РФ.29.01.1996. №5. ст.410; Российская газета. 20.07.2009. №131)
4. Закон РФ от 26.12.1995 г. № 208 - ФЗ "Об акционерных обществах" (с изм. от 19.07.2009 г. № 205-ФЗ) // Собрание Законодательства Российской Федерации.01.01.1996 г. № 1. ст.1; Российская газета 22.07.2009. №133
5. Лесной кодекс от 4.12.2006 г. № 200-ФЗ 9 (с изм. от 24.07.2009 г. № 209-ФЗ) // "Собрание законодательство РФ"11.12.2006. №50. ст.5778.; Российская газета.28.08.2009. № 137)
6. Закон РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 "О недрах" (с изм. от 17.07.2009 г. № 164-ФЗ) // Российская газета.15.03.1995. №52; Российская газета.23.07.2009. № 134.
7. Федеральный Закон РФ от 27.07.1997 г. № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 17.07.2009 г. № 174-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации 28.07.1997 г. №30. ст 3594; Российская газета.22.07.2009. №133
8. Указ Президента РФ от 22.07.1994 г. № 1535 " Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" (с изм. от 21.10 2008 г. Указом Президента № 1540) // Собрание законодательства Российской Федерации.25.07.1994. N13. ст.1478; Собрание законодательства РФ.27.10.2008. №43 ст.4919.
9. Приказ Минюста РФ от 4 марта 2005 г. N 16 "Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами" от 04.03.2005 г. № 16 (с изм. от 20.12.2007 г. Приказом минюста № 58) // Российская газета.22.03.2007. №58; Российская газета.2.02.2008 г. № 22.
10. Приказ Минюста РФ от 18.09.2003 г. № 226 " Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними и информации о зарегистрированных правах" (с изм. от 06.12.2006 г. Приказом минюста № 352) // Российская газета.08.10 2003. № 201; Российская газета.21.12.2006. №287.
Книги:
11. Алексеев С.С. Гражданское право: учебник,2-е издание // С.С. Алексеев; Институт частного права -М: Проспект, 2009. - с.528
12. Антокольская М.В. Семейное право: Учеб. для вузов / М.В. Антокольская - М.: Юристъ, 2006. - 336 с.
13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: книга вторая: Договоры о передаче имущества/ М.И. Брагинский, В.В. Витрянский - М.: Cтатут, 2009. - 780 с.
14. Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособия/ А.М. Гатин - М: Дашков ИК, 2009. - 384 с.
15. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов/Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор - М: ЗАО Юстицинформ, 2008 - 560 с.
16. Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. // Ю.Г. Жариков. - М.: Спарк, 2003. - С.11
17. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // О.М. Козырь. - М.: Инфра, 2004. - 293 с.
18. Маковский А.Л. Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М.: Инфра, 2004. - 480 с.
19. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: учебник/ под ред.И.Б. Новицкого, Перетерского И.С. - М: Юриспруденция, 2006 г. - 266 с.
20. Суханова Е.А. Гражданское право: В 4 т. - Том 3: Обязательственное право: Учебник.3-е издание; переработанное и дополненное/ Под ред. Е.А. Суханова. - М: Волтерс Клувер, 2008. - 378 с
21. Треушников М.К. Гражданский процесс: учебник. / М.К. Треушников - М.: Городец-издат, 2003. - 720 с
22. Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник для вузов / О.А. Чаусская - М: Дашков и К, 2007 г. - 480 с.
23. Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров: книга // Под ред.В.Г. Шабалина, И.А. Смирнова, А.К. Кузьмина - Омега-Л 2008. - 464 с.
24. Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности. / В.М. Шупыро - М.: Инфра-М, 2002. - 248 с.
Статьи
25. Булгаков Д. Кого ставить собственником? /Д. Булгаков // ЭЖ-Юрист. - 2009. - №42-с.13-14
26. Васильев Г.С. О некоторых вопросах перехода права собственности по договору / Г.С. Васильев // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - М, 2008. - №4. - с.16-18
27. Егорова М.А. Возврат исполненного при изменении и расторжении договора купли-продажи/ М.А. Егорова // Журнал российского права. - 2009. - № 3. - с.59-6
28. Зезекало А.Ю. Заблуждение в существенных свойствах предмета сделки/ А.Ю. Зезекало // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. - 2008. - №3 - с.29-43
29. Кашин Р.Н. Цена как существенное условие договора/ Р.Н. Кашин // Юрист. - 2009. - №9 - с.4-8
30. Лукьянов А.А. К вопросу об отчуждении имущества неуправомоченным лицо. /А.А. Лукьянов // Арбитражная практика. - 2008. - №10 (91) - с.58-65
31. Макаров И.А. Способы защиты от бездействия собственника имущества, уклоняющегося от несения бремени его содержания/И.А. Макаров // Закон. - 2009. - № 11 - с.13-24
32. Макаров И.А. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество /И.А. Макаров // Арбитражная практика. - 2008. - №8 (89) - с.29-39
33. Моргунов С.В. Актуальные вопросы оспаривания зарегистрированного права на недвижимость/ С.В. Моргунов // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - 2008-№5 - 9-29 с.
34. Пакутин А.В. Проблемы, возникающие в отношении незаключенных договоров/А.В. Пакутин // Арбитражная практика. - 2009. - № 1 (94). - с.8-18
35. Рябоконь О.В., Ванеев А.С. Арбитрабельность споров в отношении недвижимости в практике международных коммерческих судов России и Украины / О.В. Рябоконь, А.С. Ванеев // Закон. - 2009. - №6-203-213 с.
36. Сабаш С. Исполнение договорного обязательства третьим лицом. /C. Сабаш // Хозяйство и право. - 2003. - №3. - с.3-23
37. Серокурова У.В. Способы защиты права собственности на недвижимое имущество/У.В. Секурова // Арбитражная практика. - 2002. - №2. - с.10-12.
38. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ / Е.М. Тужилова-Орданская // Журнал российского права. - 2004. - №6. - с. 20-21
Авторефераты диссертаций
39. Ахмеров М.Р. Институционная трансформация рынка коммерческой недвижимости/автореф. дис... канд. экон. наук/Р.М. Ахмеров М.Р. -Казань, 2009. - с.5
Ресурсы Интернет:
40. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Принята на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол) / Режим доступа: privlaw.ru/old/koper-200404. rtf
Материалы судебной практики
41. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. - 2009. - №9 - с.136
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
