Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 7)

Поскольку капитальный ремонт служит сохранению целостности и стоимости вещи, что отвечает в первую очередь интересам ее собственника, то обязанность проводить такой ремонт и нести расходы, связанные с ним, по общему правилу возлагается на арендодателя. Однако данная норма действует в том случае, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Если в силу иных нормативно-правовых актов или соглашения сторон обязанность осуществлять капитальный ремонт возлагается на арендатора, то в расчет арендной платы не включаются амортизационные отчисления.

Сроки и виды капитального ремонта зданий и сооружений устанавливаются строительными нормами и правилами. Если срок проведения капитального ремонта не установлены договором или нормативными актами, то его следует проводить в разумные сроки.

Нарушение арендодателем своей обязанности по капитальному ремонту арендованного имущества дает арендатору право альтернативного поведения. Во-первых, он имеет право произвести капитальный ремонт сам, но за счет арендодателя, т.е. либо взыскать с него стоимость ремонтных работ, либо зачесть ее в счет арендной платы. Расходы, однако, не должны превышать необходимых затрат, связанных с таким видом ремонтных работ, которые указаны в договоре аренды или вызваны неотложной необходимостью. Под неотложной необходимостью подразумевается реальная угроза повреждения или разрушения имущества и (или) невозможность его дальнейшего использования арендатором. Во-вторых, арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы. В-третьих, он может потребовать расторжения договора и возмещения связанных с этим убытков.

Теперь рассмотрим права, обязанности и ответственность арендатора.

1. Согласно п. 1 ст. 615 Кодекса арендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое имущество в соответствии с оговорёнными в договоре условиями, а если они в договоре не определены – по его прямому назначению.

Если договор содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия. При этом не следует отягощать содержание договора указанием на требования, которые вытекают из административного, уголовного, экологического и иного законодательства, нарушение которых влечет не гражданско-правовую, а иную ответственность. Так, указание на то, что с правилами его эксплуатации, установленными техническими нормативами со ссылкой на соответствующие нормативные источники, необходимо, если эти правила и нормативы обязательны для сторон.

Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества.

Нарушение этого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему этих убытков.

2. Арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным образом передавать права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном порядке.

Договор субаренды является производным и зависимым от договора аренды и обладает всеми присущими такому договору чертами. Во-первых, по этому договору нельзя передать больше прав, чем имеет сам арендатор. Во-вторых, срок их действия не может превышать срока действия договора аренды. В-третьих, признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на их основе субдоговоров. Договоры субаренды регулируются на основании тех же правил, что и договоры аренды, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Основной договор аренды и субдоговоры существуют раздельно т.е. ни арендодатель не может прямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор – к арендодателю. В то же время арендатор несет ответственность за неисполнение условий аренды, даже если они вызваны нарушениями со стороны субарендатора. В частности при просрочке арендных платежей арендатор не может ссылаться на просрочку субарендатора, также как и при нарушении условий пользования, ухудшении имущества субарендатором. Хотя, если нарушения по договору аренды допущены по вине субарендатора, арендатор имеет требования к нему о возмещении вреда в порядке регресса (ст.1081 ГК).

По договору аренды арендатор получает право пользования арендованным имуществом. Это имущественное право представляет собой самостоятельный объект гражданского права и может быть предметом различных сделок. Распоряжение таким объектом возможно в форме перенайма, залога, вклада в складочный или уставной капитал хозяйственных товариществ или обществ, а также паевого взноса в производственный кооператив. Эти действия возможны, во-первых, если в ГК, других законах или правовых актах на них не установлен запрет и, во-вторых, если на них получено согласие арендодателя.

Отношения перенайма в отличие от поднайма (субаренды) представляют собой правопреемство (перемену лица) в арендном обязательстве на стороне арендатора, следовательно, в этой ситуации все права и обязанности правопредшественника переходят к правопреемнику и ответственность перед арендодателем будет нести последний. Во всех остальных случаях правопреемства не происходит, следовательно, ответственность перед арендодателем несет арендатор.

Использование арендуемых помещений с нарушением условий о субаренде влечёт ничтожность договора субаренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (п.2 ст.616 ГК).

Целям поддержания имущества в исправном (нормальном) состоянии служат различные меры. Во-первых, проведение текущего ремонта который должен проводить арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранению мелких неисправностей (например, побелка потолков и окраска стен в помещении, ремонт электропроводки и т.д.). Текущий ремонт, также как и капитальный, направлен на поддержание имущества в нормальном состоянии, но не требует капитальных затрат.

Обязанностью арендатора является проведение иных мероприятий по поддержанию имущества в надлежащем состоянии – профилактических работ, повседневный уход и т.д.

Все расходы по текущему ремонту и проведению иных работ несет арендатор. На него также возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, охраной имущества, обязательным страхованием и т.п. в то же время арендатор не имеет права производить без разрешения арендодателя никаких работ по ремонту, побелке, покраске стен, покрытых живописью, лепкой, и предметов внутреннего оборудования, являющихся произведениями искусства.

Законодатель не устанавливает специальную ответственность арендатора за нарушения требований данного пункта, однако, если такое нарушение влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора в силу п.2 ст.619 ГК.

4. Арендатор обязан вернуть арендованное здание (сооружение) по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении. Арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п.2 ст. 655 ГК) – тот же самый передаточный акт. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п.1 ст. 655 ГК).

Вообще значение передаточных актов таково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а во втором – прекращение арендных отношений.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Колибри" (далее - Общество) о взыскании 715008 руб. 81 коп., в том числе 418304 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2001 по 30.06.2004 и 296704 руб. 43 коп. пеней, на основании договора от 29.06.2001 № 12-А003214 аренды нежилого помещения, а также о расторжении договора аренды.

Решением от 15.10.2004 с Общества в пользу КУГИ взыскано 189383 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате и 77985 руб. 42 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.

Как следует из материалов дела, 29.06.2001 между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 12-А003214 аренды нежилого помещения площадью 159,4 кв. м, сроком действия 5 лет. Размер и порядок внесения арендной платы за пользование имуществом определены разделом 3 договора. Пунктом 4.9 предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки за несвоевременное и в неполном объеме внесение арендной платы. Объект передан арендатору по акту приемки-передачи от 29.06.2001.

Письмом от 03.10.2001 Общество просило КУГИ о досрочном, с 01.10.2001, расторжении договора от 29.06.2001. Судом установлено и подтверждается материалами дела, что КУГИ согласился с предложением Общества о досрочном расторжении договора. Сторонами была проведена проверка занимаемого ответчиком спорного нежилого помещения. Актом проверки от 11.10.2002 установлено, что арендованное Обществом по договору от 29.06.2001 нежилое помещение свободно от имущества и материальных ценностей ответчика. Однако акт сдачи-приемки арендованного помещения сторонами не подписан.

Сославшись на продолжение действия договора от 29.06.2001 и ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по нему, КУГИ обратился в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд сослался на положения статьи 453 Гражданского кодекса РФ, посчитав, что в связи с обменом сторонами документами о расторжении договора он считается расторгнутым с 20.02.2003.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Вывод суда о прекращении спорного договора с 20.02.2003 основан на представленном истцом дополнительном соглашении о расторжении договора с указанием о возврате подписанного дополнительного соглашения в срок до 20.02.2003, полученном представителем ответчика 06.02.2003.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

На наш взгляд права и обязанности сторон в договоре аренды нежилого помещения не имеют проблем законодательного регулирования, оставляет желать лучшего добросовестное исполнение данного договора и гражданско-правовая ответственность по нему.

2.4 Расторжение договора аренды

Итак, под договором аренды (имущественного найма) согласно ст. 606 ГК РФ понимается договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом все материальные блага (плоды, продукция и доходы), полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Договор аренды нежилых помещений (зданий и сооружений) в соответствии со ст. ст. 625 и 650 ГК РФ является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества и характеризуется обязанностью арендодателя передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Перечень оснований расторжения договора аренды недвижимого имущества установлен в ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620 ГК РФ. Их можно условно разделить на 4 категории:

1) по сроку договора аренды:

а) по истечении срока, определенного договором;

б) если срок не установлен (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то по инициативе одной из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за 3 месяца до предполагаемого дня расторжения договора;

2) по волеизъявлению арендодателя - досрочно в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, если арендатор:

а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Характеристики

Список файлов ВКР