27411 (586789), страница 8

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 8)

Стороны могут согласовать в договоре аренды иные условия расторжения. Например, договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя в случае ненадлежащего выполнения условий договора арендатором, в случае, если стороны не пришли к соглашению при внесении изменений в договор относительно увеличения арендной платы.

Кроме этого основания, стороны в договоре могут предусмотреть и иные основания для расторжения договора. Например, арендодатель может расторгнуть договор аренды нежилого помещения, в случае, если арендатор передал без письменного согласия арендодателя, в субаренду нежилое помещение; арендатор может расторгнуть договор, в случае, если арендодатель в течение определенного количества месяцев, не производит вывоз мусора.

В ст. 451 ГК РФ впервые для российского законодательства закреплена возможность изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Ссылка стороны на существенное изменение обстоятельств, возникшее после заключения договора возможна только в соответствии будущего исполнения. Если заинтересованная сторона требует применить ст. 451 ГК РФ в отношении уже предоставленного исполнения, то ему должно быть в этом отказано, так как юридическая консультация данной статьи позволяет применить ее лишь в отношении еще не произведенного исполнения. При исполнении до существенного изменения обстоятельств части обязательства ст. 451 ГК РФ применяется в отношении неисполненной части обстоятельств.

Анализируя ст. 451 ГК РФ, нужно подчеркнуть, что данная норма применяется с учетом ст. ст. 309, 420 ГК РФ, устанавливающих принцип обязанности исполнения договора в качестве общего правила.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько фундаментально, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Например, основанием для изменения договора аренды нежилого помещения, заключенного для использования помещений под гостиницу, будет резкое сокращение туристов вследствие изменения экологических условий, в таком случае стороны договора могут прийти к соглашению об изменении договора аренды, в соответствии с которым арендатору будет предоставлено право сдавать арендуемое помещение в субаренду под офисы.

Основанием для расторжения вышеуказанного договора, является наводнение, в результате которого арендуемое нежилое помещение получило такие повреждения, при которых оно стало непригодным для использования по назначению и не подлежит восстановлению. В таких ситуациях стороны могут прийти к соглашению о досрочном прекращении договора аренды нежилого помещения.

Закон возлагает на заинтересованную сторону бремя опровержения презумпции того, что для нее из-за такого изменения обстоятельств возникла ситуация неприемлемости исполнения в измененном виде вследствие чрезвычайной обременительности.

В случае, если стороны договора не достигли соглашения о приведении договора аренды в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его прекращении, то заинтересованная сторона вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

В литературе справедливо отмечается, что «решающим фактором в оценке изменения обстоятельств будет ответ на вопрос о том, могли ли стороны разумно предвидеть такие изменение» ⁰. Положения ст. 451 ГК РФ не применяются, если сторона знала о неблагоприятном развитии событий или могла бы разумно принять их во внимание до заключения договора и избежать отрицательных последствий.

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Возьмем к примеру, тоже наводнение, оно подмыло фундамент здания и в нежилом помещении пошли по стенам трещины, которые привели данное нежилое помещение в аварийное состояние.

По смыслу закона, к подобным неопределенным причинам можно отнести не только неопределимую силу, но и другие обстоятельства, находящиеся в не контроле сторон (девальвация, резкое изменение конъюнктуры, изменения законодательства и т.д.). Неопределенность должна быть объективной: заинтересованная сторона, обязана доказать, что не для него, не для другого лица, действующего разумным образом, возникшие обстоятельства не могут быть преодолены в этих условиях.

3) исполнение договора без изменения его условия на столько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств приводит к ситуации экономической невозможности исполнения, то есть обстоятельства изменились на столько, что строгое исполнение договора сторонами нарушило бы баланс их имущественных интересов и повлекло бы для одной из сторон весьма ощутимый ущерб.

Суды должны строго и ограничено толковать данное правило, «позитивно» вмешиваясь в договорные отношения лишь тогда, когда исполнения стало объективным неприемлемым для стороны его явной неадекватности в силу изменившихся обстоятельств и противоречий принципам добросовестности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), и только для того, чтобы не допустить злоупотребления стороной своим правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

4) из обычаев делового оборота или существа обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельства несет заинтересованная в расторжении договора сторона.

Не должен принимать на себя риск случайного изменения обстоятельств, которые следует отличать от нормального риска изменения ситуации, не прямо (закрепив это в договоре, не косвенно) (такое принятие подразумевается, вытекает из существа договора или обычаев делового оборота). Сторона, вступившая в сделку, но не признающая факта принятия на себя риска, тем не менее принимает его в силу указанных причин.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

2.2. Порядок и последствия изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения.

Изменение и расторжение договора, также как и его заключение, подчиняются определенным правилам.

Порядок расторжения (изменения) договора аренды зависит от применяемого способа его изменения или прекращения.

Последствия изменения или прекращения договора аренды сформулированы в законодательстве в виде общих (ст. 453 ГК РФ) и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора.

При прекращении или изменении договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении или прекращении договора заключается в том, что форма должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК РФ).

В случае если стороны пришли к соглашению об изменении условий договора, то они заключают дополнительное соглашение, в котором указываются пункты, в которые вносятся изменения и конкретизируется, что именно меняется. Например, в случае если стороны пришли к соглашению об изменении арендной платы, то в договор вносится следующая запись: «п. ХХ договора аренды нежилого помещения, читать в следующей редакции: «Арендная плата за арендуемое помещение составляет ХХХ рублей в месяц».

Но есть ограничение, если стороны пришли к соглашению о сдаче в аренду другого помещения (хотя и аналогического арендуемому и на тех же условиях), то стороны должны заключить новый договор.

Из судебной практики видно, что есть исключения, которые заключаются в следующем: Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

В Арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом.

Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил. При этом он исходил из того, что действия арендатора по внесению арендной платы не могут рассматриваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды, так как в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку исходя из ст. 609 ГК РФ договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, то соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено в письменной форме.

Кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила, сославшись на п. 3 ст. 434 ГК РФ, которым установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.

Как следует из названного пункта ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия общества с ограниченной ответственностью должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды.

Основания, порядок и правовые последствия изменения договора урегулированы статьями 450 - 453 ГК РФ.

Принимая и рассматривая подобные дела, суд должен иметь в виду, что в соответствии со ст. 452 ГК РФ требование изменить договор может быть, заявлено стороной только после получения отказа от другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при отсутствии - в 30-дневный срок.⁰

Если стороны по обоюдному согласию решили прекратить договор, в таком случае стороны заключают соглашение о расторжении, в котором оговариваются условия расторжения, а если вдруг у одной из сторон есть неиспользованные обязательства (возврат нежилого помещения, оставшаяся задолженность) то эти условия тоже должны быть закреплены в данном соглашении.

Соглашение о расторжении договора также как и соглашения об изменении его условий должно быть совершено в той форме, в которой совершен и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Это самая простая и не требующая судебного вмешательства ситуация.

Как было сказано выше, формой для договора аренды нежилого помещения должна быть только письменная, отсюда следует, что дополнительное соглашение с изменениями и соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения должны быть совершены в письменной форме.

Также необходимо помнить, что в случае, если сам договор аренды нежилого помещения зарегистрирован в Государственном учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то и дополнительное соглашение с изменениями в данный договор аренды, так и соглашение о расторжение этого договора должно быть зарегистрировано. Дело в том, что согласие об изменении и дополнении к договору аренды является сделкой, которая изменяет отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора аренды заключается в той же форме, что и договор. Так, если договор между юридическим лицом и гражданином заключается в письменной форме, то для изменения или расторжения этого договора также должна быть использована письменная форма. Изменение и расторжение договора могут быть письменно оформлены путем заключения соглашения, подписания протокола, отражающего основания изменения и расторжения договора, либо путем обмена письмами, телеграммами и т.д.

Однако в ГК РФ не содержится требования о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору. Можно предположить, что если обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора, то в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, также требует таковой». ⁰

Из обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следует, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.

В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договоре не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор.

Однако требование п. 2 ст. 651 ГК РФ обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку п. 1 ст. 452 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Характеристики

Список файлов ВКР