Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 5)

Для более полной защиты прав покупателей ГК (ст. 556) устанавливает, что передача недвижимости (жилого помещения) продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не установлено договором, обязательство передать жилье считается выполненным после вручения этого жилья покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания указанного документа на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилье, а покупателя – его принять.

По своей сути договор купли-продажи является вещным (реальным) и, как указывает К. Скловский, «собственность у приобретателя возникает не при заключении договора, а из передачи вещи…, …до передачи вещи права собственности нет, нет и возможности добиться его признания» ⁵¹, поэтому, если законодатель связывает передачу помещения и подписание передаточного акта, то до подписания акта никаких прав на жилое помещение у продавца возникнуть не может.

Принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст.556 ГК).

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же обнаружены существенные нарушения требований качества жилья (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, проявляются после их устранения и др.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы

Принципиальное значение при совершении договора купли-продажи имеет характер связи сделки с приобретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (его часть).

В соответствии со ст.552 ГК, покупатель одновременно с передачей ему права собственности на жилое строение получает права и на ту часть земельного участка, которая занята им и необходима для его использования. Природа этих прав зависит от правовой связи продавца с соответствующим земельным участком. В цивилистике выделяют два случая: когда продавец является собственником участка и когда он им не является. В первом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята жилым строением и необходима для ее использования. Во втором случае покупатель получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

Г.И. Пасечникова выделяет также договоры, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме)⁵².

Существенным условием договора при продаже жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц (это возможно, например, при отчуждении жилья, приобретенного по рентному договору, в соответствии с которым сохранилось право проживания отчуждателя на данной площади), является перечень этих лиц с указанием их прав (ст.558 ГК).

Неисполнение указанной обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжение договора, если не будет доказано, что продавец знал или должен был знать о правах третьих лиц.

Ю.К. Толстой предлагает также указывать в договоре лиц, которые на момент продажи в жилом помещении не проживают, но их права следуют за этим помещением. Это было бы не лишним, хотя с практической точки зрения ни положения ст.558 ГК, ни это предложение не обеспечено никакими гарантиями. Часто получается так, что продавцы скрывают сведения о лицах, имеющих право пользования жильем. Чтобы избежать обмана с регистрацией («пропиской») риэлторы предлагают передать только часть денег, а для получения полной суммы продавец обязан освободить помещение в оговоренный срок; в случае возникновения указанных проблем на оставшуюся от этой сделки сумму приобретается жилье, куда переселяется в судебном порядке продавец⁵³.

Если жилье является общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственников имеет преимущественное право покупки продаваемой доли перед третьими лицами на равных условиях (кроме продажи с аукциона). Если они откажутся или не приобретут долю в течение одного месяца, продавец вправе продать долю любому лицу. При продаже с нарушением этого правила любой участник общей собственности вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав покупателя (ст.250 ГК).

Интересно, что Н. Толчеев указывает на неприменение преимущественного права покупки к наследованию, безвозмездному отчуждению доли⁵⁴, а Ю. Буйнова – к договору ренты с пожизненным содержанием с иждивением⁵⁵, хотя по сути таких предложений возникать не должно, т.к. в ст.250 ГК употребляется понятие «покупка», которое, как представляется, может быть применено только к купле-продаже.

В ряде случаев возможны ситуации, когда согласие или отказ сособственника не может быть получен, т.к. место жительства его неизвестно.

До сих пор спорным в цивилистике является вопрос о применении указанного правила к комнатам в коммунальных квартирах. Н. Толчеев считает, что при продаже квартиры в целом преимущественное право покупки не действует; а когда предметом продажи является комната, то возможны два варианта: а) остальные комнаты или часть из них находятся в собственности других граждан – это право существует, б) в собственности находится лишь отчуждаемая комната, а остальные не приватизированы – данного права нет (т.к. объектом является коммунальная квартира в целом).⁵⁶ Крашенниников категорически отрицает применение указанного права к рассматриваемым отношениям, т.к. эта ситуация сходна с положением квартир в многоквартирном доме.⁵⁷ Из анализа законодательства также нельзя сделать однозначных выводов. Представляется, что необходимо специально выделить нормативное регулирование режима комнаты коммунальной квартиры.

Важным моментом с точки зрения реализации норм ГК на практике относительно купли-продажи является применение ст.167 ГК к добросовестным приобретателям. В апреле в Конституционном суде РФ было рассмотрено дело о конституционности ст.167 по заявлению лиц, пострадавших при покупке жилья. Они покупали жилье строго по закону, но в результате юридической ошибки остались без жилья. Суды общей юрисдикции решение выносят исходя только из ст.167, т.е. права добросовестного приобретателя имущества у собственника никак не защищаются – квартиры забираются у новых хозяев, а возмещения им ущерба фактически не происходит, и ни одна риэлторская фирма не может дать полную гарантию в «чистоте» жилья. Ст.167 ГК ничего не говорит о конкретных правах добросовестных приобретателей, хотя Конституция их защищает, и поэтому Конституционный суд РФ статью в данной редакции признал неконституционной⁵⁸.

Закрытое акционерное общество "Джонбер" (далее - ЗАО "Джонбер", общество "Джонбер") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к правительству Москвы и товариществу с ограниченной ответственностью "Совместное российско-германское предприятие "Реформа" (в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью "Совместное российско-германское предприятие "Реформа"; далее - ТОО "СП "Реформа", ООО "СП "Реформа") о признании права собственности на квартиры N 2, 3, 4, 6 и машино-места N 6п, 7п, 8п, 9п, находящиеся по адресу: Москва, Нащокинский пер., д. 16.

По договору купли-продажи от 21.04.2004 общество "Акционерный рай" продало квартиры N 4, 6 банку, который зарегистрировал право собственности на указанные квартиры 09.11.2004 и по договорам купли-продажи от 09.11.2004 продал квартиру N 4 гражданину Чашнику Д.А., квартиру N 6 - гражданину Шутову Л.А.

На основании договора купли-продажи от 21.04.2004 общество "Акционерный рай" произвело отчуждение квартир N 2, 3 в частную собственность гражданина Сироты В.В., который 09.11.2004 зарегистрировал права собственности на эти квартиры.

Согласно договорам купли-продажи от 10.11.2004 гражданин Сирота В.В. продал квартиру N 2 гражданке Александровой Ю.В., квартиру N 3 - гражданке Прокопенко Е.В.

Граждане Александрова Ю.В., Прокопенко Е.В., Чашник Д.А. и Шутов Л.А. 16.11.2004 зарегистрировали переход к ним права собственности на приобретенные квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В судебном порядке зарегистрированные права граждан на квартиры N 2, 3, 4, 6 обществом "Джонбер" не оспорены и не признаны недействительными⁵⁹.

Таким образом, купля-продажа является одним из распространенных гражданско-правовых способов удовлетворения потребности в жилье, а также широким полем для мошенничества. К нормативному регулированию этого договора применимы как общие нормы о купле-продаже, так и нормы о купле-продаже недвижимости с соответствующими особенностями, характерными для жилых помещений. Причем это регулирование имеет определенные изъяны, которые необходимо устранять законодательным путем.

2.2 Договор участия в долевом строительстве жилья

Преобразование социально-экономического строя Российской Федерации в 90-х гг. XX в. внесло кардинальные изменения в строительную отрасль. "Объемы строительных работ, осуществляемых за счет бюджетных средств, особенно в сфере жилищного строительства, многократно сократились, а в некоторых регионах сошли практически на нет. Инвестиционные вложения в области капитального строительства носят в основном негосударственный характер. Из-под опеки государства в результате приватизации вышло большинство предприятий строительной индустрии. Таким образом, уже к середине 90-х годов в рассматриваемой сфере явно преобладали частнособственнические отношения..."⁶⁰.

На первый план в этих обстоятельствах выходит "новый" субъект строительной отрасли - инвестор. С одной стороны, это пассивный участник, поскольку не выполняет ни функции заказчика, ни застройщика, ни подрядчика, с другой стороны, необходимый участник, так как финансирует строительство объекта. Причем инвестор не распоряжается своими денежными средствами; для этого есть застройщик, который привлекает капиталы различных лиц и несет перед ними ответственность за реализацию конкретного инвестиционного проекта. В зависимости от размера необходимых для строительства денежных вложений количество инвесторов может варьироваться от одного-двух до нескольких десятков, а иногда и сотен.

На сегодняшний день строительство является одним из самых дорогих видов хозяйственной деятельности, требующих крупных инвестиций, поэтому при жилищном, а также коммерческом (офисные здания, торговые и развлекательные центры и др.) строительстве широко используется институт долевого участия (инвестирования). Справедливости ради отметим, что долевое строительство не является изобретением нашего времени, оно существовало в виде организации различных потребительских кооперативов уже в 50-е гг. прошлого века⁶¹. Но и тогда инициатива исходила от государства в лице различных ведомств и крупных предприятий ("кооператив для своих"). Несмотря на то, что кооперативное строительство до сих пор занимает определенную нишу, гораздо чаще дольщики предпочитают закреплять свои отношения через гражданско-правовые договоры: договор простого товарищества и договор участия в долевом строительстве.

В теории существуют различные мнения относительно того, носят ли указанные договоры инвестиционный характер⁶². Если говорить о договоре простого товарищества, то его однозначно определяют как инвестиционный, чего нельзя сказать о договоре участия в долевом строительстве. Ряд авторов, считая, что договор участия в долевом строительстве не является инвестиционным, ссылаются на то, что инвестиции обязательно предполагают получение прибыли⁶³, а гражданин, приобретая имущество по договору долевого строительства, не имеет никакой прибыли. Указанные авторы видят цели инвестиционной деятельности в узком смысле. Вместе с тем такая деятельность может приносить не только прибыль, но и приводить к иному положительному эффекту⁶⁴ (например, приобретение недвижимости). Кроме того, недвижимость во всем мире считается одним из самых выгодных объектов инвестиций.

Характеристики

Список файлов ВКР