Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 7)

2) своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую (ст. 645 ГК). В этих целях арендатор может нанять экипаж или эксплуатировать транспортное средство и управлять им лично;

3) нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором (ст. 646 ГК). Арендодатель по договору аренды транспортного средства без экипажа освобожден от несения каких-либо расходов, за исключением тех, которые обусловлены теми или иными нарушениями со стороны арендодателя. Все расходы по договору, возлагаются на арендатора.

Обязанность арендатора осуществлять страхование не зависит от признания последнего в законе или договоре обязательный (в отличие от правила, установленного в ст. 637 ГК). Арендодатель вправе потребовать от арендатора заключения договоров страхования транспортного средства и гражданской ответственности в любом случае, если только это прямо не исключено договором. Неисполнение арендатором данной обязанности может служить основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя на основании п. 1 ст. 619 ГК.

Последняя обязанность арендатора является диспозитивной. Первые же две — императивны.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 1 ст. 647 ГК).

Ответственность сторон договора аренды транспортного средства без экипажа друг перед другом строится на общих для любого договора принципах. Ответственность перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устройствами; оборудованием, несет арендатор как его владелец, по нормам о деликатных обязательствах (ст. 1079 ГК).

3.2 Аренда недвижимого имущества

Договор аренды является сегодня в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества. Так, в 2005 году более 90 процентов всех сделок с земельными участками составили именно договоры аренды³⁷.

Аренда зданий и сооружений - один из видов договоров аренды. Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание и сооружение.

Договор аренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в целом так и его части. Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны³⁸.

Прежний ГК 1964 года употреблял термин "строение" вместо нынешнего "здание". По мнению профессора Садикова О.Н. данное изменение в новом ГК 1996 года ограничивает возможности аренды зданий и сооружений, так как понятие "здание" технически характеризуют строение как капитальное³⁹. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегчённого (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, ларьки, киоски, буфеты и т.п. В этих случаях, если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение § 4 гл. 34, то применяются общие положения об аренде - § 1 гл. 34 . К нежилым зданиям и сооружениям относятся: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-оздоровительные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования. Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания , например: служебная квартира в здании больницы). А жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения, например, канцелярские, общественного питания и т.д. на первом этаже. В таких случаях необходимо в договоре указать правовое положение данных исключений⁴⁰.

Здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землёй. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653) . Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение) Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст. 652)⁴¹. Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка (п.3 ст. 652) При таких обстоятельствах к арендатору здания от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка⁴².

Стороны по договору аренды зданий и сооружений - это арендатор и арендодатель. Арендодателем нежилого помещения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица - как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. В п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК РФ предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица⁴³. С введением в силу указанных положений с 1 января 1995 года Комитеты по управлению имуществом утратили своё исключительное право выступать в качестве арендодателей нежилых помещений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, предоставленное им Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду"⁴⁴.

Если здание или сооружение относятся к федеральной собственности, то сдавать их в аренду, т.е. выступать в качестве арендодателя, имеет право Государственный Комитет имущества РФ. Если же сооружение или другое нежилое помещение относится к собственности субъектов РФ, то сдавать их в аренду имеют право соответствующие комитеты по управлению имуществом в области, крае, республике и т.д. Так, например, все кинотеатры Москвы находятся в собственности города Москвы и обязаны заключить с московским комитетом по управлению имуществом договор долгосрочной аренды помещений кинотеатров. Если кинотеатр не заключит такой договор, то согласно Постановлению Высшего арбитражного суда РФ, он будет незаконно использовать помещение.

Если здание или сооружение относится к муниципальной собственности, то муниципальные образования управомочивают соответствующие структуры по управлению муниципальной собственностью и дают согласие на аренду. Рассмотрим ещё один пример по данному правилу.

Закон не запрещает арендодателю передавать заложенные здания и сооружения в аренду. И если в договоре аренды не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания или сооружения в праве заключить договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 314 ГК). В соответствии с п.3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающем закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступившее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передаёт в залог только здание или сооружение, а земельный участок, либо право его аренды не являются предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст. 340 ГК.

Российское законодательство об аренде недвижимости строится на двух основных принципах. Во-первых, на принципе свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора. Во-вторых, при регулировании аренды недвижимости нет защиты “слабой стороны”, как это есть в жилищном найме, а последовательно проводится идея защиты прав кредитора, в качестве которого в зависимости от ситуации может выступать как одна, так и другая сторона договора аренды. Так, при неуплате арендатором арендных платежей более двух раз подряд арендодателю предоставляется право требовать расторжения договора или аккумулировать арендные платежи. В то же время при невыполнении арендодателем своих обязанностей по договору, например, при неосуществлении капитального ремонта, арендатор может, в свою очередь, потребовать расторжения договора или применить к арендодателю иные меры, предусмотренные законом. Такой подход законодателя к договору аренды позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

В последние годы разработано и утверждено несколько типовых договоров аренды, в том числе в отношении федерального недвижимого имущества, переданного в хозяйственное ведение или в оперативное управление, а также договоров аренды нежилых помещений, зданий, сооружений, земельных участков, принадлежащих субъектам Российской Федерации. Все эти договоры содержат значительное число условий, которые также становятся существенными условиями, теми, относительно которых по заявлению одной из сторон (в данном случае — арендодателя) должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 ст. 432 ГК).

В отношении аренды здания, сооружения, предприятия это должен быть единый документ, подписанный сторонами. Несоблюдение требуемой формы влечет недействительность такого договора. На практике заключение договора в форме единого документа будет предпочтительным и в тех случаях, когда договор аренды иного недвижимого имущества будет нуждаться в регистрации.

Поскольку здание всегда находится на земле и для использования его арендатором неизбежно возникнет вопрос о той или иной мере пользования землей вокруг здания и под зданием, ГК впервые сформулировал императивные нормы о приобретении арендатором здания прав на земельный участок. Речь идет, разумеется, не об абстрактном безразмерном участке, а о том участке, который действительно необходим для использования арендованного здания в соответствии с его назначением (пункты 1 и 3 ст. 652 ГК). В этом случае здание становится как бы главной вещью, а право на земельный участок выступает в качестве принадлежности такой вещи. Право на земельный участок возникает одновременно с правом пользования арендованным зданием, поскольку передается одновременно с передачей прав на здание по этому же договору.

Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора. Обмен письмами, телеграммами и другие разновидности письменной формы договора в этом случае не считаются надлежащей формой. Нотариальная форма договора может быть использована по соглашению сторон.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий (сооружении) на срок не менее года, в этом случае договор считается заключенным с момента регистрации. Если договор заключен на неопределенный срок, он не подлежит государственной регистрации, даже если его фактическое действие превышает годовой срок, и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Однако в тех случаях, когда государственной регистрации договора аренды здания не требуется, а по этому же договору соответствующий земельный участок также предоставляется в аренду, может возникнуть коллизия с правилами о регистрации договора аренды земельного участка, который подлежит регистрации независимо от срока действия договора.

Характеристики

Список файлов ВКР