Диплом Ожогина А.И. (1209532), страница 2
Текст из файла (страница 2)
На практике существует несколько способов управления многоквартирным домом. Самостоятельное управление собственниками возможно в случае, если количество квартир в многоквартирном доме составляет не более тридцати, о чем говорится в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ) [1].
Преимуществами самостоятельного управления домом являются:
-
отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;
-
техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;
-
каждый собственник самостоятельно заключает договоры с предприятиями, снабжающими различными ресурсами и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).
Однако данный способ управления имеет также и ряд недостатков, среди которых:
-
снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;
-
отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию в жилищно-коммунальном хозяйстве [1].
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается непосредственной собственниками многоквартирного дома при условии согласия с решением более 50% собственников или самостоятельно создается собственниками квартир нескольких домов. Товарищество представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ). С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица - товарищество собственников недвижимости (далее - ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04) [1,2].
Целью ТСЖ является управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).Товарищество собственников жилья может оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. В случае, когда товарищество собственников жилья заключает договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору. Преимуществами товарищества собственников жилья являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности. Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт [1].
На собрании собственников при принятии решения о выборе управляющей компании, с каждым из собственников заключается договор. По условиям данного договора управляющая компания в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ). Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ). За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством. Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) [1].
Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:
-
нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;
-
отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;
-
назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). Из трех вышеперечисленных вариантов можно выделить два это товарищество собственников недвижимости или управляющая компания, далее в таблицы будут рассмотренные наиболее важные вопросы, управление МКД этими способами [1].
Таблица 1.1 – Сравнительная таблица показателей ТСН и УК
| Сравнительный показатель | ТСН (Товарищество собственников недвижимости) | УК (Управляющая компания) |
| Правовое положение | Юридическое лицо | Юридическое лицо |
| Организационно-правовая форма | Некоммерческая организация (ст. 135 п. 1 ЖК РФ, ст. 50, п. 1 ГК РФ). | Коммерческая организация (ст. 50, п. 1 ГК РФ). |
| Учредители организации | Собственники жилых помещений данного многоквартирного дома (ст. 135 п. 1 и ст. 136 п. 1 ЖК РФ). | Предприниматели – физические и юридические лица. |
| Цель деятельности | Достижение социальных, и управленческих целей, защита прав, законных интересов граждан, иные цели, направленные на достижение общественных благ. (Ст. 2, п. 2 ФЗ «О некоммерческих организациях»). Совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 п.1 ЖК РФ) | Извлечение прибыли (ст. 50, п. 1 ГК РФ) в процессе управления и эксплуатации МКД |
| Поступление денежных средств от жителей за жилищно-коммунальные услуги, кроме взносов на капитальный ремонт | На счет ТСН | На счет УК |
| Распорядитель денежных средств, поступивших от жителей за жилищно-коммунальные услуги, кроме взносов на капитальный ремонт | ТСН | УК |
| Распределение поступивших от жителей денежных средств за жилищно-коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт | По решению общего собрания членов ТСН. | В порядке, предусмотренном договором управления. |
| Осуществление предпринимательской деятельности | Могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей ТСН, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям (ст. 50, п.3 ГК РФ) | Вся основная деятельность – предпринимательство (ст. 50, п. 1 ГК РФ). |
| Прибыль организации | Возможна только в случае осуществления предпринимательской деятельности и в объеме этой деятельности (ст. 50, п.3 ГК РФ) | Обязательна (ст. 50, п. 1 ГК РФ). |
| Распределение прибыли | Поступает на уставные цели деятельности ТСН | Распределяется между учредителями (ст. 50, п. 1 ГК РФ). |
| Налог на прибыль | Налог на прибыль только в случае осуществления предпринимательской деятельности и только на доходы от этой деятельности. | Обязателен (ст. 50, п. 1 ГК РФ). |
| Налог на добавленную стоимость 18% от дохода | Как правило, ТСН не является плательщиком НДС | Как правило, является плательщиком НДС |
| Поступление обязательных взносов на капитальный ремонт | На специальный счет ТСН | На счет регионального оператора |
| Расходование обязательных взносов на капитальный ремонт | По решению общего собрания членов ТСЖ. | По решению регионального оператора по графику, утвержденному органами местного самоуправления |
В завершении, следует сделать вывод, что у товарищества собственников недвижимости имеется ряд преимуществ по сравнению с управляющей компанией, а именно то, что товарищество собственников недвижимости является некоммерческой организацией, образованной собственниками конкретного многоквартирного дома. Собственники и созданное ими товарищество заинтересованы в эффективном МКД, исходя из этого их главной уставной установкой является содержание дома в наилучшем состоянии. Товарищество имеет льготное налогообложение, поэтому экономическая ситуация складывается лучше, чем в большинстве управляющих компаний. Так, при равных объемах работ по содержанию дома тариф «по первой строке» в товариществе собственников недвижимости может быть ниже или при равном тарифе, условия содержания дома в разы эффективнее [51].
-
Обеспечение экономической безопасности организаций в сфере ЖКХ
Одним из главных секторов экономики, непосредственно влияющих на обеспечение экономической безопасности страны, является жилищно-коммунальное хозяйство. Стабильное функционирование данной отрасли оказывается значительное влияние на уровень и качество жизни людей. Жилищно-коммунальное хозяйство непосредственно связанно с благосостоянием населения, удовлетворением его потребностей для осуществления эффективной системы жизнеобеспечения. Таким образом, следует сделать вывод об очевидности связи эффективности функционирования субъектов жилищно-коммунального хозяйства и уровня экономической безопасности [46].
Проблемы реформирования и развития сферы жилищно-коммунального хозяйства являются предметом множества исследований, но тем не менее, на данном этапе в российском законодательстве отсутствует нормативно закрепленное определение термина «жилищно-коммунальное хозяйство».
Полагаясь на имеющуюся научно-методологическую базу, жилищно-коммунальное хозяйство можно определиться, как жизнеобеспечивающую многосоставную сферу экономики, цель которой обеспечение содержания и функционирования входящих в нее подотраслей, жилищного фонда и включает в себя совокупность организацией, предоставляющих коммунальные ресурсы, оказывающих жилищно-коммунальные услуги и обслуживающих жилищно-коммунальные потребности различных объектов.
Одной из главных особенностей, характеризующих жилищно-коммунальное хозяйство, как жизнеобеспечивающую сферу экономики, является его многоотраслевой характер. В качестве подотраслей жилищно-коммунальное хозяйства выступают ремонт зданий и сооружений, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение (канализация), электроснабжение, сбор и утилизация мусора (ТБО), благоустройство территорий, управление эксплуатацией жилищного и нежилого фонда [47].
Однако, следует отметить тот факт, что разноплановость и низкая результативность управления этими подотраслями обуславливают возникновение специфичных угроз экономической безопасности жилищно-коммунального хозяйства. Этот момент провоцирует увеличения негативных тенденций в экономике государства и его регионов. На данный момент, эффективность и процент износа оборудования жилищно-коммунального хозяйства имеет достаточно низкий уровень. Данное утверждение обоснованно данными из официальной государственной статистики.
Для того, чтобы исследовать сферу экономической безопасности в сфере жилищно-коммунального хозяйства, нужно дать определение непосредственно потребителю и исполнителю услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В научных источниках дано множество определению термина «потребитель», обобщая различные термины можно сделать вывод, что потребитель представляет собой лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением и потребляющее коммунальные услуги.
Рисунок 1 – Процент износа основного оборудования объектов ЖКХ
Исполнителем же, в свою очередь, является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги (управляющая компания, ТСЖ, жилищный кооператив и т.д.).
Население страны нуждается в коммунальных услугах, а также имеется потребность в новой стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства, которая смогла бы обеспечить эффективное удовлетворение потребностей людей, а также их интересов и обеспечивала бы экономическую безопасность их сосуществования. В современных условиях развития конкурентоспособности компаний и организаций потребность в экономической безопасности подтверждается меняющимися условиями функционирования экономических субъектов жилищно-коммунального хозяйства. Это связано с тем, что данные субъекты предъявляют новые требования к количественным и качественным параметрам конкурентной среды в данном секторе экономических отношений [52].
С точки зрения экономической безопасности, целью экономического субъекта хозяйствования, агента экономических отношений является увеличение экономической безопасности для максимизации выгод от удовлетворения экономических потребностей, от реализации собственных экономических интересов. Рассматривая ряд исследований, касающихся данного вопроса, следует сделать вывод о том, что экономическая безопасность – «это защищенность жизненно важных интересов личности, общества и государства в экономической сфере от внутренних и внешних угроз» [31].
В экономической литературе просматривается мысль, что экономическая конкурентоспособность является реализацией экономической безопасности в экономических отношениях. Наличие или отсутствие экономической безопасности не дает возможности эффективного позиционирования субъектом своих экономических интересов, для реализации которых приходится вступать в конкурентную борьбу. Тем не менее, необходимо осознание факта, что экономическая конкурентоспособность также развивает экономическую безопасность, так как эффективное экономическое поведение способно развить экономический потенциал, который позволяет носителю экономической безопасности действовать максимально эффективно [18].
Развитие сферы жилищно-коммунального хозяйства в условиях рыночной экономики, а также наличие конкурентных отношений, определяет ряд сфер формирования потребностей в экономической безопасности: первая сфера касается возникающих экономических отношений организаций за более выгодные условия ведения бизнеса; вторая сфера затрагивает взаимоотношения конкурентной среды между поставщиками жилищно-коммунальных услуг и управляющими компаниями; третья сфера – взаимоотношения между поставщиками (предприятиями ДГК и ЖКХ) и потребителями (как физическими, так и юридическими лицами); четвертая сфера – это сфера экономических взаимоотношений между потребителями жилищно-коммунальных услуг, организациями ДГК и ЖКХ отрасли и государством [25].
На данном этапе развития понятие экономической безопасности имеет значение как для населения, так и для государства в целом, однако для ряда случаев она может быть рассмотрена с разных сторон. Так, национальная экономическая безопасность реализуется как потребность государства, а вот индивидуальная экономическая безопасность является условием для синтеза потребности общества. Экономическая безопасность организаций жилищно-коммунального хозяйства представляет собой совокупность подразделений и специалистов, использующих особые методы и средства по обеспечению защиты потребностей и интересов организаций и потребителей различного вида угроз экономической безопасности.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
