Правоведение (учебник) (1184125), страница 81
Текст из файла (страница 81)
Договор найма жилогопомещения является основным договором жилищного права. Действующее законодательстворазличает две разновидности договора найма: социальный и коммерческий.Договор социального найма. Заключается на пользование жилыми помещениями, находящимися вгосударственной и муниципальной собственности, в жилищном фонде социального использования (п.1 ст. 672 ГК).На основании этого договора жилое помещение предоставляется бесплатно гражданам,нуждающимся в улучшении жилищных условий, малообеспеченным, ветеранам, инвалидам и др.,указанным в Законе "Об основах федеральной жилищной политики" в пределах нормы жилойплощади. Согласно ст.
38 ЖК она устанавливается в размере 12 кв. м на одного человека. Законом"Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 11) введено понятие "социальная нормаплощади жилья". Социальная норма площади жилья - размер площади жилья, приходящейся наодного человека, в пределах которой предоставляются компенсации (субсидии) при оплате жилья икоммунальных услуг (ст. 1 Закона).
Так, в г. Москве социальная норма предоставления жилогопомещения по договору социального найма составляет 18 кв. м общей (полезной) площади на 1человека.Закон закрепляет право граждан на дополнительную жилую площадь в виде комнаты или в размере10 кв. м. Дополнительная жилая площадь предоставляется гражданам, страдающим тяжелымиформами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходимапо условиям и характеру выполняемой работы, при этом размер ее может быть увеличен до 20 кв. м.Одной из особенностей социального найма является то, что жилая площадь предоставляетсягражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующейочередью301на улучшение жилищных условий. Учет граждан осуществляется, как правило, по месту ихжительства исполнительным органом местного самоуправления.
Учет может вестись по месту работыгражданина, если организация имеет жилищный фонд и ведет жилищное строительство. Гражданеснимаются с учета по месту жительства органом регистрационного учета, например, в случаеизменения места жительства, осуждения к лишению свободы, смерти.Закон, регулируя порядок предоставления жилой площади, определяет круг лиц, имеющих право навнеочередное предоставление жилья: инвалиды ВОВ, инвалиды труда I и II групп, многодетныесемьи и др.
Возможно предоставление жилья вне очереди, например, реабилитированнымгражданам, детям-сиротам.Жилая площадь предоставляется гражданам на основании ордера, который является единственнымоснованием для вселения в жилое помещение по договору найма. На основании ордера заключаетсяв письменной форме договор социального найма между нанимателем - гражданином, которому выданордер, и наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией, где будет храниться ордер.Предметом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение,состоящее из квартиры. Часть комнаты, смежные комнаты и подсобные помещения не могут бытьсамостоятельным предметом договора социального найма.file:///C|/Users/Odmin/Desktop/merged.html[19.12.2011 22:09:02]ПравоведениеВ договоре должны быть указаны предмет договора, права и обязанности сторон, он должен бытьподписан сторонамиНаниматель жилого помещения вправе с согласия наимодателя сдать занимаемое им жилоепомещение в поднаем, произвести в установленном порядке переустройство или перепланировкужилого помещения.Договор социального найма может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи инаимодателя, за исключением случаев, предусмотренных законом, например, раздела жилогопомещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя (ст.
86 ЖК).Договор социального найма может быть расторгнут по инициативе нанимателя (в любое время) инаимодателя, но только по основаниям, предусмотренным законом. По общему правилу выселениеграждан допускается только по решению суда. Из общего судебного порядка имеется исключение выселение в административном порядке с санкции прокурора, если лицо самоуправно заняло жилоепомещение. Действия прокурора могут быть обжалованы в суд.Договор коммерческого найма.
Закон регулирует отношения, связанные с наймом жилого помещенияна возмездных началах, по договору коммерческого найма. Этот договор имеет не только сходство сдоговором социального найма, но и отличия от него.Договор коммерческого найма может заключаться на пользование жилым помещением во всех видахжилищного фонда, а социального302найма - только на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищногофонда.В отличие от социального найма при коммерческом не требуется прохождения таких стадий, какпостановка на учет, получение ордера на вселение.
В основе коммерческого найма лежитдобровольное соглашение сторон, тогда как в основе социального найма - административный акт(решение органа власти). Если договор коммерческого найма - срочный и заключается на срок неболее 5 лет (ст. 683 ГК), то социальный найм - бессрочен. Коммерческий найм производится безнормирования размера жилой площади, социальный - в пределах установленных норм; расторжениедоговора коммерческого найма влечет во всех случаях выселение без предоставления жилогопомещения, тогда как при расторжении договора социального найма лицо выселяется, как правило, спредоставлением жилого помещения.
Жилье, полученное по коммерческому найму, не подлежитприватизации.Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех жилищных сферах, втом числе в частном, государственном и муниципальном жилищных фондах, особенно широко онприменяется в индивидуальном жилищном фонде.Для заключения этого договора достаточно соглашения сторон: собственника помещения(наймодателя) и нанимателя. Заключается он в письменной форме, не требует обязательногонотариального удостоверения, этот вопрос стороны решают сами.Данный договор является срочным и заключается на срок, не превышающий 5 лет, он может быть икраткосрочным, если заключен на срок до одного года. По истечении срока договор заключается нановый срок.Договор коммерческого найма, как и договор социального найма, является двусторонним, в немопределяются права и обязанности сторон.
Отдельные права и обязанности сторон установленызаконом.Основная обязанность наймодателя - предоставление.нанимателю пригодного для проживанияfile:///C|/Users/Odmin/Desktop/merged.html[19.12.2011 22:09:02]Правоведениежилого помещения, являющегося объектом данного договора. Наймодатель обязан такжеосуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечиватьпредоставление нанимателю коммунальных услуг, обеспечивать своевременное проведениекапитального ремонта, выполнять другие обязанности, предусмотренные законом и договором (п.
2ст. 676 ГК).Наниматель несет следующие обязанности (ст. 678 ГК): использовать жилое помещение только дляпроживания; самостоятельно проводить текущий ремонт; своевременно, в сроки, предусмотренныедоговором, вносить плату за жилое помещение и оплачивать коммунальные услуги, соблюдатьправила пользования жилым помещением, в частности, не нарушать покой других жильцов дома ит.д.303Наниматель не вправе без согласия наймодателя и уполномоченных органов производитьпереустройство и реконструкцию занимаемого им жилого помещения.К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма относится право сдачи помещениявподнаем и право на вселение временных жильцов.
Данное правило не действует при краткосрочномдоговоре. Наниматель вправе с согласия постоянно с ним проживающих лиц в любое времярасторгнуть договор, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца (ст. 687 ГК).По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаеневнесения нанимателем платы за жилье за 6 месяцев, если договором не установлен болеедлительный срок или в случае разрушения, порчи жилого помещения и т.д. В случае расторжениядоговора наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжениядоговора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.Право собственности на жилое помещение. Граждане могут улучшать свои жилищные условияпутем приобретения жилых помещений в собственность, причем без ограничения его количества,размеров и стоимости.
Законодательство предусматривает следующие способы приобретения жильяв собственность', заключение сделок (купля-продажа жилья, мена, дарение); приватизация жилыхпомещений; выплата полной суммы пая в ЖК или в ЖСК; инвестирование в строительство новогожилья; наследование, приоб-ретательная давность и иные установленные основания Следовательно,гражданин может оказаться собственником одновременно нескольких жилых помещений, например,путем жилищного строительства и по праву наследования.Собственник жилого помещения имеет права владения, пользования и распоряженияпринадлежащим ему жилым помещением (ч.
1 ст. 288 ГК), и эти правомочия он осуществляет посвоему усмотрению, если иное не предусмотрено законом.Достаточно новым способом возникновения права собственности граждан на жилые дома являетсяприватизация жилого помещения. Основным нормативным актом, регулирующим приватизациюжилого помещения, является Закон РФ от 4 июня 1991 г. "О приватизации жилищного фонда вРоссийской Федерации".Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основезанимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а дляграждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилыхпомещений.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
