Развитие методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости (1142668), страница 6
Текст из файла (страница 6)
Примером этого может служить строительствонового торгового центра, школы или открытие предприятия по переработке иутилизациипромышленныхотходов.Данныеизменениямогутоказатьпозитивное или негативное влияние на рыночную стоимость объекта. Степень иразмер такого влияния может определяться масштабами нового видоизмененияземлепользования, а также связями между нововведением и объектом оценки. Каквидно, данная группа принципов также имеет большое влияние на оценкугосударственной недвижимости.С принципом соответствия взаимосвязаны также принципы регрессии ипрогрессии. Принцип регрессии имеет место в том случае, если участок землиявляется перегруженным застройкой, принимая во внимание условия конкретногорынка. Прогрессия осуществляется, когда высокая стоимость соседних объектовповышает стоимость федеральной недвижимости. Пример этого может служитьситуация,когдареконструкциявторговойзоненесколькихмагазиновувеличивает стоимость всех магазинов в данной зоне.В долгосрочной перспективе спрос и предложение представляют собойдостаточно эффективные факторы в детерминации направления ценовыхколебаний, в то время как в краткосрочной перспективе факторы спроса ипредложения могут потерять свою эффективность на рынке недвижимости.Рыночные изменения могут рассматриваться как следствие контроля надземельными ресурсами со стороны частных собственников или государства.Примером этого может служить тот случай, когда органы власти сдерживают рострынка или уровень арендной платы с целью внесения изменений в механизмфункционирования рынка.В ситуации, когда предложение и спрос сбалансированы, рыночнаястоимость чаще всего отражает затраты на производство.
В том случае, еслирыночные цены превышают стоимость производства, в эксплуатацию будутвводиться новые объекты недвижимости только до того времени, пока неустановится равновесие. Если же цены находятся на уровне ниже рынка, то новоестроительство заметно замедлится или вовсе остановится до того момента, когда32произойдет повышение спроса по причине роста рыночных цен на недвижимость.С течением времени объекты недвижимости постепенно изнашиваются.Характер использования земли меняется под воздействием государства иличастного сектора. Также происходят колебания в объеме денежной массы ипроцентной ставки.
Изменение в экономических условиях могут открывать новыевозможности для всех субъектов экономики. В то же время международныесобытия могут оказывать влияние на стоимость сырьевых товаров. Развитиетехнологий и социальное поведение формируют новый спрос на недвижимость,так демографическое развитие вызывает потребность в различных видах жилья.Среда расположения объекта недвижимости проходит через такие фазы как рост,зрелость, упадок и обновление.
Все данные факторы и многое другое можетизменять полезность недвижимости в данный момент времени и месте16.Следующая четвертая группа принципов оценки является принципомлучшего и наиболее эффективного использования (далее - НЭИ). Таким образом,из всех возможных вариантов использования объекта недвижимости выборостанавливается на том, который позволяет в лучшей степени реализоватьимеющиеся особенности земельного участка с улучшениями.
Данный вариантиспользуется для целей определения стоимости недвижимости и взаимосвязан совсеми тремя вышеперечисленными группами принципов.В практическом аспекте принцип НЭИ является отправной точкой, скоторой начинается и основывается выбор конкретного вида стоимостинедвижимости для целей оценки и, в дальнейшем, строится заключение об еевеличине.Противоречиями существующих положений в сфере осуществленияпроверки отчетов об оценке стоимости являются отношения к выявленнымзамечаниям, которые оказывают существенное влияние на стоимость.Вместе с тем, на современном этапе отсутствуют необходимые единыетребования к контрольным процедурам в отношении отчетов об оценке и к их16Гольцблат, А.А.
Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека / А.А. Гольцблат. – М. : Статут,2004. – С. 39.33содержанию, понятные всем субъектам рынка оценочных услуг.По итогам проведенного анализа оценочных принципов и их влияния нахарактер оценки федеральной недвижимости можно сделать вывод, что данныепринципы являются теоретической основой оценки стоимости, на которыхбазируютсяфундаментальныесравнительныйизатратный.подходыПриоценки,оценкетакиефедеральнойкакдоходный,недвижимостивышеуказанные принципы тесно взаимосвязаны, а результаты оценки зависят отспецифики объекта оценки, от используемого метода оценки, которые могутиграть как основную, так и вспомогательную роли.Важность и особенности оценки федеральной недвижимости привело кнеобходимости проведения дополнительных контрольных процедур в отношенииотчетов.
Современное российское законодательство требует обязательногоосуществления проверки с привлечением независимого оценщика при любыхсделках с государственной или муниципальной собственностью.1.3 Формы и методы финансового контроля в целях сохранностиобъектов федеральной недвижимостиНа современном этапе направление развития общества в экономическойсфере со стороны государства осуществляется в конкретной тактике и стратегии,выработке, определенной экономической политики, и ее осуществлением,используя установленные единые правила организации финансовых взаимосвязейв обществе и четкого контроля за их исполнением.Контроль занимает важное место в системе государственного управлениясобственностью.Всистемеуправленияфедеральнымимуществомиимущественными отношениями контроль необходим для осуществления функцииобратной связи, нужной для повышения эффективности управления.Существуютразличныеточкизренияотносительнонеобходимостигосударственного контроля.
«Детская болезнь левизны», главные постулаты34которой наиболее ярко сформулировал Е. Гайдар, характеризуется тем, что«рынок автоматически отрегулирует экономические отношения, все расставит насвои места и никакого контроля, а уж тем более государственного нам не надо,привела к тому, что система контроля, существовавшая в СССР, былаликвидирована».Однако большой опыт зарубежных стран говорит о том, что рынок,преимущественно в период развития, достаточно действенный при условииэффективно функционирующих контрольных механизмов, а также установленияцентрализованного контроля17. Таким образом, рынок не в состоянии служить влюбых случаях регулятором экономики, следовательно, государство играетважную роль в регулировании данного процесса.Один из главных постулатов Дж.
М. Кейнса, определивший во временаэкономическойдепрессииновуюэкономическуюстратегию,говоритовзаимосвязи частного и общественного интересов. Суть «кейнсианской»экономической теории – «капитализм не является саморегулирующей системой,способной к бесконечному процветанию; нельзя полагаться на то, что капитализмразвивается сам по себе… «саморегулирующий рынок» за руки нас не возьмет и квершине прогресса не поведет»18.Под контролем за оценкой объектов федеральной недвижимости будемпонимать «комплекс мероприятий целенаправленным образом спланированных иорганизованных, которые направлены на достижение намеченных целей ирешенияпоставленныхсохранность,задач,преобразованиетакихикакразвитиеэффективноеобъектов,использование,находящейсявгосударственной собственности»19.На наш взгляд правомерно предложенное в работе Кошкина В.И.«Управление17государственнойсобственностью»разделениефункцийКейнс, Дж.М.
Общая теория занятости, процента и денег / Дж.М. Кейнс. – М.: Гелиос АРВ, 2002. – С.267.Там же, С. 330.19Полянский, А.И. Недвижимость государственного собственника: управление и рынок /А.И. Полянский. –М.: ВШП,. 2000. – С.172.1835финансового контроля20. Основываясь на практике проводимых в России реформцелесообразно разделить функции финансового контроля на две составляющие:контроль, осуществляемый за процессом и итогами преобразования формсобственности;контроль,производимыйзафункционированиемииспользованием объектов федеральной недвижимости.В числе главных целей государственного контроля можно выделитьследующие, которые представлены на рисунке 10:ЭкономическоеразвитиегосударстваЦелигосударстыенногоконтроляБезопасностьгосударства иобществаСоциальноеразвитиегосударстваИсточник: составлено автором.Рисунок 10 – Цели государственного контроляСобственно, на успешное достижение вышеперечисленных на рисунке 10государственных целей в долгосрочной перспективе направлен контроль надобъектами федеральной недвижимости.Как верно подмечает Е.А.
Кочерин, «взгляд на контроль как назавершающий этап управленческой деятельности, позволяющий сопоставитьдостигнутые результаты с запланированными и является прочно установившейсяточкой зрения в научной литературе. Контроль сводится к сравнениюфактических результатов с установленными показателями и к принятию в случае20Управление государственной собственностью: учебник / под общ. ред. В.И. Кошкина. – М.: Эксмо, 2002.– С.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
