Развитие методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости (1142668), страница 5
Текст из файла (страница 5)
Активы, расположенные в столице, остаютсясамыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 86% от общегообъема средств за первое полугодие. Объем инвестиционных сделок в СанктПетербурге составил 53 млн долл. по сравнению со 165 млн долл. за первые дваквартала прошлого года, в результате чего доля города в общем объеме сделок26снизилась c 10% до 5%.
Доля иностранного капитала по итогам полугодиясоставила 18% по сравнению с 16% в первой половине 2014 года.1.2 Теоретические и методологические основы стоимостной оценкиобъектов федеральной недвижимостиПроцесс реформирования российской экономики, связанный с переходом крыночной экономике, повлек за собой системные преобразования во всех сферахжизни общества. Важнейшей частью процесса реформирования экономикиявиласьэволюцияправовогорегулированияоценочнойдеятельностиистановление института оценочной деятельности.Развитие оценочной деятельности в настоящее время осуществляется внаправлении расширения сферы применения результатов оценки.
В России ввидустановления и развития рыночных отношений ощутимо чаще стали возникатьситуации, в которых встает вопрос о необходимости проведения оценкистоимости. В первую очередь стремительный рост рынка недвижимостиспровоцировал высокий спрос на профессиональную оценку ее рыночнойстоимости. Вслед за этим становление и развитие кредитных, страховых иарендных отношений, а также купля-продажа разных видов недвижимости,увеличение числа инвестиционных проектов и большое количество другихситуаций, которые возникают в хозяйственной практике, дали значительныйтолчок для увеличения необходимости в достоверной оценке тех или иныхобъектов недвижимости в каждом отдельном случае.Анализируя процесс приватизации 90-х годов необходимо отметить тотфакт, что во всем мире при определении стоимости предприятия для продажи поконкурсу исходят из его предполагаемой доходности.
Только в России балансоваястоимость имущества была положена в основу стоимостной оценки объектовприватизации. Предположение руководителей Госкомимущества о том, что27конкуренция на конкурсах и аукционах установит цены на имущество близкие крыночным, не оправдалось.На основе внедрения экономически обоснованных методов стоимостнойоценки объектов приватизации может быть решена проблема увязки механизмаприватизацииспроцессамитехническойреконструкцииифинансовогооздоровления государственных предприятий.В оценочном законодательстве устанавливаются случаи, когда оценкастоимости является обязательной, к ним относятся и проведение сделок симуществом, находящимся в собственностигосударства. Так, требуетсяобязательное проведение оценочных процедур с привлечением независимогооценщикаприлюбыхсделкахсгосударственнойилимуниципальнойсобственностью - при выкупе, сдаче в аренду, передаче во временноепользование, передаче в залог, и т.д.
Далее представлены требования взаконодательстве относительно вопросов обязательного проведения оценкигосударственных объектов.Проведение оценки является обязательным в случаях, когда происходитвовлечение в операции объектов, которые принадлежат полностью или частичноРФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, таких как13:- определение стоимости объектов оценки, в целях их приватизации,передачи в доверительное управление или аренду;- использование объектов оценки в качестве предмета залоговыхобязательств;- продажа или отчуждение объектов оценки;- переуступка долговых обязательств, которые связанны с объектамиоценки;- передача объектов оценки, в качестве вклада в уставные капиталы, илипри возникновении спорных ситуаций в вопросах стоимости объекта оценки;- национализация имущества;13Об оценочной деятельности в Российской Федерации: [федер.
закон: принят Гос. Думой 16 июля 1998 г.№135-ФЗ: по состоянию на 08 марта 2015 г.] ст.8 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»:Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.04.2015).28- ипотечное кредитование физических лиц и юридических лиц (привозникновении спорных ситуаций в вопросах величины стоимости предметаипотеки;- выкуп или изъятие имущества у собственников для нужд государства имуниципальных образований, предусмотренном законодательством;- проведение оценки в процессе контроля за правильностью уплаты налоговв тех случаях, когда возникают спорные ситуации в вопросах исчисленияналогооблагаемой базы.Справедливо утверждение, что целью любого контроля за собственностью,в том числе, и собственностью государства – является обеспечение наиболееэффективногоиспользованиясобственника.Интересыобъектовгосударствасобственностикаквинтересахспецифическогоихсобственника,призванного отражать в своей деятельности, в идеале, интересы всего обществавесьма многообразны и зачастую не могут быть столь же однозначно определены,как интересы частного собственника.
В законодательстве в сфере управлениягосударственным имуществом в Российской Федерации14, определены следующиецели управления государственной собственностью:- увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективногоуправления государственной собственностью;-оптимизацияструктурысобственностивинтересахобеспеченияобъектовфедеральнойустойчивых предпосылок для экономического роста;-вовлечениемаксимальногоколичестванедвижимости в процесс совершенствования управления;- использование государственных активов в качестве инструмента дляпривлечения инвестиций в реальный сектор экономики;-повышениеконкурентоспособностикоммерческихорганизаций,улучшение финансово - экономических показателей их деятельности путем14О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации: [постан.правит.: принят Гос.
Думой 09 сентября 1999 г. №1024: по состоянию на 29 ноября 2000 г.] [Электронный ресурс]// СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (датаобращения: 15.03.2014).29содействия внутренним преобразованиям в них и прекращению выполнениянесвойственных им функций15.Каждое из этих направлений, так или иначе, предполагает использованиеоценки при принятии управленческих решений, причем круг таких оценок можетбыть очень широк: начиная от оценки выгод бюджета от того или иного вариантараспоряжения государственной собственностью до оценок влияния этих жевариантов на инвестиционную активность в стране или регионе.Рассмотрим проблемы использования оценочных технологий в управлениигосударственной собственностью.
В литературе под оценочными технологиямипонимается способ практического использования теоретических оценочныхзнаний,совокупностьметодовиприемов,используемыхвоценочнойдеятельности. Применение оценочных технологий в системе управлениягосударственной собственностью это использование в процессе управленияконечной продукции оценочной деятельности, так и об использовании вуправлении тех приемов, способов, принципов, которые сформулированы иприменяются в процессе оценки.Теоретическаяосновапроцессаоценкиобъектовфедеральнойнедвижимости основывается на системе оценочных принципов.
Из мировойпрактики оценочной науки можно выделить четыре группы оценочныхпринципов, которые проиллюстрированы в приложении А.Принципы, представленные на рисунке 9 являются взаимосвязанными. Припроведении анализа и оценки определенного объекта федеральной недвижимостиединовременномогутбытьвовлеченысразу женесколькопринципов.Отдельному принципу может отдаваться большее значение за счет другого, чтообуславливается определенной ситуацией.15О Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации: [постан.правит.: принят Гос. Думой 09 сентября 1999 г.
№1024: по состоянию на 29 ноября 2000 г.] [Электронный ресурс]// СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (датаобращения: 15.03.2014).30Основанные напредставленияхпотенциальногособственникаПринцип лучшегои наиболееэффективногоиспользованияОценочныепринципыСвязанные с землей,зданиями исооруженийОбусловленныедействиемрыночной средыИсточник: составлено автором.Рисунок 9 – Группы оценочных принциповДалее следует рассмотреть более подробно некоторые принципы исходя изих важности, именно для оценки федеральной недвижимости.Объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если онявляется полезной потенциальному собственнику, которому она нужна дляреализации конкретной экономической функции.
Таким образом, принципполезности является одним из важных принципов при оценке федеральнойнедвижимости.Принципы оценки, которые связанные с землей, зданиями и сооружениями,включают в себя остаточную продуктивность, вклад, сбалансированность,экономическую величину, а также экономическое разделение, таким образомданные принципы взаимосвязаны с принципом полезности.Из третьей группы принципов оценки, связанных с рыночной средой(принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции иизменения) можно выделить принцип соответствия как наиболее влияющий нарыночную стоимость, в том числе федеральной недвижимости.В том случае, если в экономической среде объекта недвижимости илисистеме землепользования происходят какие-либо изменения, данный факт может31оказать влияние на его стоимость.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
