Развитие методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости (1142668), страница 4
Текст из файла (страница 4)
Вопросы теории и истории. - М.: Кафедра политическойэкономии экономического факультета МГУ, ТЕИС, 2002. - С. 343.Рисунок 2 – Структура государственной собственностиПредлагаемый принцип подхода к анализу структуры государственнойсобственности, рассматриваемый также в статье К. Хубиева9, опирается на то, чтогосударственная собственность не только сводится к различным имущественнымправам, а также включает и государственный бюджет. Государственнаясобственность оказывает существенное влияние на такую важную сферуэкономики, как социальная. Таким образом, экономика и государство неразделимы и должны быть анализированы как целостная, единая система.Однако недостатком рассматриваемой классификации в исследованииВ.Н. Черковца на наш взгляд является неотчетливость анализа имущественнойчасти.
Предложенную структуру собственности следует дополнить и расширить, атакже конкретизировать применительно к имущественным объектам.В учебнике под редакцией В.И. Кошкина также приведена довольнообширная классификация объектов государственной собственности, которая9Хубиев, К.А. Государственная собственность и условия ее эффективности (методологический аспект) /К.А. Хубиев // Экономист. – 2003.
– № 1. – С.45.19представлена на рисунке 3 и 4. Согласно ей, структура государственнойсобственности включает в себя материальную и нематериальную составляющие10.МатериальныеобъектыПриродные объекты(воздушное и водноепространство, земля, недра,лесной фонд,сельскохозяйственные угодья)Экономические объекты(любые продукты производства,предприятия, недвижимость,пакеты ценных бумаг, денежнаямасса, золото - валютныерезервы, коммуникации)Объекты, обеспечивающиефункционирование государства(здания и сооружения,используемые органами властии управления, военные объектыи т.д.)Источник: Управление государственной собственностью: учебник / под общ. ред.В.И.
Кошкина.- М.: Эксмо, 2002.- С. 145.Рисунок 3 – Классификация материальных объектов государственнойсобственностиНематериальныеобъектыДуховные ценности(сокровища культуры,находящиеся в музеях изапасниках, библиотеках иколлекциях, фондах, архивах;памятники, в том числеархитектуры, и т.д.)Интеллектуальнаясобственность(изобретения и открытия,программное обеспечение, ноухау, научная продукция иконструкторские разработки ит.д.)Информационные ресурсыИсточник: Управление государственной собственностью: учебник / под общ. ред.В.И.
Кошкина.- М.: Эксмо, 2002. - С. 145.Рисунок 4 – Классификация материальных объектов государственнойсобственностиПриведеннаявышеклассификацияобъектовгосударственнойсобственности носит довольно общий характер. Таким образом, возникаютсомнения насчет целесообразности применения данной классификации дляуправления объектами государственной собственности.10Управление государственной собственностью: учебник / под общ. ред. В.И.
Кошкина. – М.: Эксмо, 2002. –С. 146.20В истории российской экономической теории по различным причинам несуществовало объективных предпосылок для изучения понятия «недвижимость».ВзаконодательствеРоссиипонятие«недвижимость»(недвижимоеимущество) сформировалось достаточно поздно и заменило собой прежниеразнообразные понятия, которые регулировали правовое положение земельныхучастков и строений. Указ Петра I от 23 марта 1714 года «О порядке наследованияв движимых и недвижимых имуществах» впервые ввел термин «Недвижимое идвижимое имущество», который установил различия между вотчинами ипоместьями. Под недвижимым имуществом понималась земля, угодья, дома,заводы, фабрики, лавки, таким образом часть земной поверхности и все с нейсвязанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения видаи цели вещи.Решающий шаг в становлении понятия «недвижимость» сделал новыйГражданский кодекс Российской Федерации, который не только дал определениенедвижимым вещам11, но и определил основные положения правового режиманедвижимости, которые можно разделить на два уровня, приведенные нарисунке 5.11Гражданский Кодекс Российской Федерации: [федер.
закон: принят Гос. Думой 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ: посостоянию на 8 мая 2010 г.]. ст. 130 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: ВерсияПроф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 26.05.2014).211 уровень: объектыфедеральной недвижимости2 уровень: объектынедвижимости субъектовРоссийской ФедерацииИсточник: составлено автором.Рисунок 5 – Система построения государственной недвижимостиК первому уровню относятся объекты только федеральной недвижимости,не подлежащие ни процессу разгосударствления, ни процессу приватизации, тоесть объекты, которые составляют основу «национального богатства России»,объекты, без которых невозможно функционирование органов государственнойвласти и решение общероссийских задач.
Также к этому уровню относятсяобъекты тех отраслей, которые обеспечивают жизнедеятельность народногохозяйства. Большинство объектов, принадлежащие федеральной собственности,не обладают возможностью использования в коммерческих целях и находятся запределамирыночныхотношений.Содержаниетакихобъектовтребуетосуществления расходов, но при этом является эффективным с точки зренияобщественных целей.В соответствии с законодательством некоторые объекты, относящиеся кфедеральной недвижимости, могут передаваться в собственность отдельныхсубъектов Российской Федерации. Такими объектами являются крупныепредприятия народного хозяйства, учреждения здравоохранения, народного22образования, организации энергетического и атомного машиностроения, научноисследовательские организации, радиовещания и телевидения и другие.КовторомууровнюотносятсяобъектынедвижимостисубъектовРоссийской Федерации.
В эту группу входят предприятия всех отраслейэкономики, которые полностью или частично принадлежат субъекту РоссийскойФедерации.Такое разделение недвижимости по разным уровнями власти связаноисключительносхарактеромконституционногоустройстваРоссийскойФедерации, которая является федеративным государством. Посредством данногоразграничения собственности на уровни обеспечивается гибкость управленияресурсами государства за счет децентрализация управления ресурсами. Такимобразом, обеспечивается наибольшая эффективность в достижении поставленныхперед государством задач.Информация об объеме федеральной недвижимости на территорииРоссийской Федерации и за ее пределами в большенстве случаев представляетгосударственную тайну.
В дальнейшем в диссертационном исследованиипредложенная организационно-финансовая схема апробированна на Московскомрегионе, так как он представляет собой наиболее развитый рынок недвижимости.Далее видится целесообразным перейти к краткому анализу рынкакоммерческой недвижимости Московского региона.В первом полугодии 2015 года ввод новых офисных площадей снизился на60%, в то время как объем арендованных и купленных помещений снизился на5% к аналогичному периоду прошлого года. Доля свободных площадей осталасьна уровне 17%. В таблице 1 представлено распределение офисных помещений порайонам.23Таблица 1 – Распределение офисных площадей по районам, первое полугодие2015 годаОбщий объемплощадей, кв.м.Объемсвободныхплощадей, кв.м.Доля свободныхплощадей, %Объемкупленных иарендованныхплощадей, кв.м.Центральныйделовой районМосква-СитиОт Садовогокольца до ТТКВне ТТК384096085564843167578240772493206249462511503167042712,829,211,820,39004922527145445235885Источник: cоставлено автором по материалам JLL [Электронный ресурс] // JonesLang LaSalle.- Режим доступа: http://www.jll.ru (дата обращения: 12.09.2015).Доля торговых свободных площадей Москвы составила 7,5%, вместе с темнаибольший показатель наблюдается в ЮВАО (17,2%), а наименьший — в ЮЗАО(2%)12.
Самый обеспеченный торговыми центрами округ Москвы — САО(575 кв. м на 1 тыс. жителей), наименее обеспеченный — ВАО (96 кв. м). Однако,согласно рисунку 6, Москва не входит в пятерку городов России по объемуторговых площадей на 1 тысячу жителей.Источник: cоставлено автором по материалам JLL [Электронный ресурс] //Jones Lang LaSalle.- Режим доступа: http://www.jll.ru (дата обращения: 12.09.2015).Рисунок 6 – Объем торговых площадей на тысячу жителей в городах России12Сайт компании Jones Lang LaSalle (JLL) [Электронный ресурс].
Режим доступа: http://jll.ru (дата обращения:12.09.2015).24Доля свободных складских площадей в Московском регионе в первомполугодии 2015 года достигла уровня в 11,2% против 4,4% в предыдущем году.Самый большой объем свободных помещений в абсолютном выражениинаходится на юге Московского региона — 494 тыс. кв. м, меньше всего на западе— 27 тыс. кв. м., на рисунке 7 показано распределение предложения складскойнедвижимости в рамках Московского региона.Источник: cоставлено автором по материалам JLL [Электронный ресурс] //Jones Lang LaSalle.- Режим доступа: http://www.jll.ru (дата обращения: 12.09.2015).Рисунок 7 – Распределение существующего предложения складкойнедвижимости, 2015 год.Более 50% спроса на помещения стрит-ритейла во втором кварталесформировали рестораны и кафе.
Самыми популярными местами для этогосегмента стали улицы Мясницкая, Тверская, а также район Патриарших. Самойдорогой улицей столицы с точки зрения арендных платежей остаетсяСтолешников переулок (300 тыс. руб. за кв. м в год), размер ставки наТверской улице составляет 120 тыс. руб. за кв. м. в год.Основной интерес инвесторов в 2015 году был сосредоточен в офисномсегменте, на который приходится более 40% сделок первого полугодия. Вместе с25тем общий объем инвестиций снизился на 33% до 1 млрд долл., более того, 86%сделок были закрыты в Москве.По итогам первого полугодия 2015 года объем инвестиционных сделок нароссийском рынке недвижимости составил 1,1 млрд. долл., чем показал снижениев размере 33% в годовом сопоставлении, наибольший их объем приходится наМосковский регион в соответствии с рисунком 8. В том числе объем инвестицийво втором квартале составил 578 млн.
долл., сократившись по сравнению сданным периодом прошлого года на треть, но увеличившись на 16% поотношению к предыдущему кварталу этого года.Источник: cоставлено автором по материалам JLL [Электронный ресурс] //Jones Lang LaSalle.- Режим доступа: http://www.jll.ru (дата обращения: 12.09.2015).Рисунок 8 – Распределение инвестиций по регионамВ первом полугодии 2015 года интерес инвесторов был по-прежнемусосредоточен на офисном сегменте рынка, на который пришлось 40% от общегообъема инвестиций за период.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
