Развитие методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости (1142668), страница 24
Текст из файла (страница 24)
Общеэкономическая неопределённостьобщеэкономические тенденции (безработица, ВВП идр.)внешнеэкономическая деятельностьтемпы инфляцияИнвестициидоходы и сбережения населениясистема налогообложениятемпы валютного курсауровень мировых цен на нефтьЧисло факторов в группеГруппа 2. Финансовая неопределенность2.1 факторы спроса на объект недвижимостиуровень занятостиплатежеспособность предприятия, частных лиц, банковдоступность кредитных ресурсовставка процента по ипотеке8Поправка нариски, баллПоправка нариски, баллэксперт 1эксперт 22341234148Продолжение таблицы Е.1Факторы неопределённости (риска) по сферепроявления / экспертное заключениеПоправка на риски,баллПоправка нариски, баллэксперт 1эксперт 212.2 факторы предложенияоценка конкурентной средыоценка фактических расходов на СМР по проекту всравнении с плановыми/сметными показателямиоценка потенциальных колебаний цен по всемэлементам доходов и затрат строительства по годамрасчётного периодаопределение объёма инвестиций для реализациипроектаусловия финансирования проекта2.3 риски реализациивыбор ценовой политикиактивность продвижения объекта на рынок(маркетинг)Число факторов в группеГруппа 3.
Социально-демографическаяситуация3.1 состояние потребительского рынкабазовые потребности в приобретении объектовнедвижимоститенденции изменения численности населения, егоомоложения или старения, плотность заселения, др.92341234149Продолжение таблицы Е.1Факторы неопределённости (риска) по сферепроявления / экспертное заключение13.2 состояние рынка трудовых ресурсовпотребность в квалифицированных трудовых ресурсахтекучесть кадровЧисло факторов в группе4Группа 4. Административный факторналичие обязательств по формированию городскойинфраструктурыусловия подключения к инженерным сетямЧисло факторов в группе2Группа 5.
Политическая ситуациястабильность налоговой, бюджетной, кредитной,валютной системвнутриполитическая стабильность и безопасностьвнешнеполитическая деятельностьЧисло факторов в группе3Группа 6. Градостроительные и технологическиефакторынепредсказуемые издержки из-за технических ошибоквыбор места строительства, его соответствиеокружающей застройкеошибки в конструктивных решениях, неверный выборматериаловуровень проработки проектов развития недвижимостиЧисло факторов в группе4Поправка нариски, баллПоправка нариски, баллэксперт 1эксперт 22341234150Продолжение таблицы Е.1Факторы неопределённости (риска) по сферепроявления / экспертное заключение1Группа 7.
Погодно-климатические условияхарактер строительной площадки и степень еёподверженности климатическим и тектоническимусловиямувеличение затрат на очистные сооружения иэкологическую экспертизу проектаЧисло факторов в группе2Группа 8. Архитектурно -строительный факторвыбор методов строительствавыполнение/не выполнение графика работопределение объёмно-планировочных иконструктивных решений, сроков и очерёдностистроительства, потребности в строительной продукциии материалахорганизация строительного производстваЧисло факторов в группе4Группа 9. Нормативно-законодательный факторсоответствие ИСП законодательству в сференедвижимостивозможность появления претензий третьих лиц, невыявленных обременений объектаадекватность юридического анализа строительстваЧисло факторов в группе3Группа 10. Производственный факторперерасход средств из-за срывов планов работ,ошибочных смет, переплат по материалам,неквалифицированного персоналаЧисло факторов в группе1Поправка нариски, баллПоправка нариски, баллэксперт 1эксперт 22341234151Продолжение таблицы Е.1Факторы неопределённости (риска) по сферепроявления / экспертное заключение1Группа 11.
Подрядные рискивероятность превышение сроков реализации проектауровень качества работопасность несовпадения фактических и проектныхзатрат и затяжек с вводом из-за монопольногоположения подрядчика, опозданий поставоккомплектующихуровень квалификации и опыта подрядчика припроведении данного вида строительных работ и т.д.Число факторов в группеИтого: общая корректировка на риски kдоп./ (суммакорректировок по 11 группам), баллИсточник: составлено автором.4Поправка нариски, баллПоправка нариски, баллэксперт 1эксперт 22341234152Приложение Ж(справочное)Предлагаемые критериальные показатели и их балльные эквивалентыдля расчёта рейтинговой оценки стоимости объекта федеральнойнедвижимостиТаблица Ж.1 – Предлагаемые критериальные показатели и их балльныеэквиваленты для расчёта рейтинговой оценки стоимости объекта федеральнойнедвижимостиФактор 1 — территориальнаяпринадлежность, .оценка неопределённости стоимостиобъекта в зависимости от его размещения вграницах АО г.
Москвы1234балл - ЮАО, ЮВАОбалла - ЮЗАО, ВАО, ЦАОбалла - ЗАО, СЗАО, СВАОбалла - САОФактор 2 – стабильность рынканедвижимости, .экспертная оценка 41 факторанеопределённости по 11 сферам ихпроявления в ходе оценки объекта1234балл - низкая [0-14]балла - средняя [15-23]балла - значительная [24-33]балла - высокая [34-44]Источник: составлено автором.Фактор 3 – уникальность, .оценка неопределённости по факторууникальности объекта1 балл – низкая уникальность2 балла – средняя3 балла – выше среднего4 балла - высокаяФактор 4 – капиталоемкость, .Финансовая неопределенность, степеньзависимости от привлеченного капиталанизкая[0%-25%] - 1 балл,средняя [26%-50%] - 2 балла,значительная[51%-75%] - 3 баллавысокая[76%-100%] - 4 балла(в % указана доля заёмногофинансирования)153Приложение И(справочное)Расчет погрешностиТаблица И.1 – Расчет погрешностиНомеробъектаоценкиПервоначальнаястоимость, млн.руб.
О11745,60Стоимость,полученная врезультатеконтрольныхпроцедур, млн.руб. О2800,00254,653Разница вполученныхрезультатах,млн. руб.Среднеезначение, ,млн.руб.Расчетпогрешности, %Рейтингобъекта,балл-54,40772,804,88150,803,8552,735,06137457,9935785,001672,9936621,503,171467,5562,005,5564,785,94155790,606000,40-209,805895,502,47165673,405940,00-266,605806,703,1817489,00512,00-23,00500,503,18185656,005999,00-343,005827,504,08194788,604330,00458,604559,306,971106547,806130,80417,006339,304,5611173,0080,00-7,0076,506,34112436,00400,0036,00418,005,971135786,706050,60-263,905918,653,0911455,0060,40-5,4057,706,4911554,0058,40-4,4056,205,431167287,007540,50-253,507413,752,371177684,707400,20284,507542,452,611184774,005008,00-234,004891,003,32119784,00830,70-46,70807,354,01120566,67690,00-123,33628,3413,601213479,003260,00219,003369,504,50122679,00630,8048,20654,905,101238463,008854,60-391,608658,803,131243489,004006,70-517,703747,859,571255689,005300,00389,005494,504,91126577,00655,00-78,00616,008,7712767368,0065897,001471,0066632,501,5312834790,0035678,00-888,0035234,001,7512985930,0078742,007188,0082336,006,051306537,006673,00-136,006605,001,431154Продолжение таблицы И.1НомеробъектаоценкиПервоначальнаястоимость, млн.руб.
О131932,00Стоимость,полученная врезультатеконтрольныхпроцедур, млн.руб. О21000,003246,0033Разница вполученныхрезультатах,млн. руб.Среднеезначение, ,млн.руб.Расчетпогрешности, %Рейтингобъекта,балл-68,00966,004,88145,001,0045,501,521749,00836,00-87,00792,507,61134375269,00343782,0031487,00359525,506,07135321,00332,00-11,00326,502,3313647,0049,00-2,0048,002,891371235,001366,00-131,001300,506,981388976,009500,00-524,009238,003,9313976485,0093203,00-16718,0084844,0013,651406783,006049,00734,006416,007,931411233,001376,00-143,001304,507,60142109,00100,009,00104,505,97143136,00128,008,00132,004,201441098,001200,00-102,001149,006,15145678,00690,00-12,00684,001,22146237580,00287490,00-49910,00262535,0013,1714757841,0058792,00-951,0058316,501,131483257,003644,00-387,003450,507,77149987,001100,00-113,001043,507,5015034,0040,00-6,0037,0011,24151121,00144,00-23,00132,5012,03152100,0095,005,0097,503,55153567,00600,00-33,00583,503,921542379,002090,00289,002234,508,9615587592,0082843,004749,0085217,503,861569080,0010000,00-920,009540,006,681574789,004576,00213,004682,503,1515820583,0021758,00-1175,0021170,503,851594790,005000,00-210,004895,002,9716029573,0032000,00-2427,0030786,505,461616590,007090,00-500,006840,005,071621000,00970,0030,00985,002,11163849,00950,00-101,00899,507,781643859,004000,00-141,003929,502,49165346,00400,00-54,00373,0010,0316640585,0042000,00-1415,0041292,502,371677832,008000,00-168,007916,001,471682746,002500,00246,002623,006,5016965,0070,00-5,0067,505,131155Продолжение таблицы И.1НомеробъектаоценкиПервоначальнаястоимость, млн.руб.
О17012,00Стоимость,полученная врезультатеконтрольныхпроцедур, млн.руб. О214,00719050,0072Разница вполученныхрезультатах,млн. руб.Среднеезначение, ,млн.руб.Расчетпогрешности, %Рейтингобъекта,балл-2,0013,0010,66110000,00-950,009525,006,91124738,0026000,00-1262,0025369,003,45173434287,00450000,00-15713,00442143,502,461741498,001550,00-52,001524,002,361751200,001000,00200,001100,0012,601762975392,003100000,00-124608,003037696,002,841774890,005500,00-610,005195,008,1417824,0023,001,0023,502,9517967,0064,003,0065,503,1718023425,0024565,00-1140,0023995,003,2918127439,0028000,00-561,0027719,501,40182632428,00665835,00-33407,00649131,503,57183284729,00274924,009805,00279826,502,4318434,0036,00-2,0035,003,9618545,0041,004,0043,006,45186365827,00383242,00-17415,00374534,503,221875427,005555,00-128,005491,001,621887000,006725,00275,006862,502,781893425,003600,00-175,003512,503,451901234,001455,00-221,001344,5011,39191345,00300,0045,00322,509,6719235678,0034000,001678,0034839,003,34193328,00333,00-5,00330,501,05194283792,00294654,00-10862,00289223,002,601952749,002800,00-51,002774,501,2719673468,0072000,001468,0072734,001,401978552,009000,00-448,008776,003,5419825,0024,001,0024,502,83199250,00244,006,00247,001,68110024,0022,002,0023,006,031101555,00640,60-85,60597,809,922102798,00905,00-107,00851,508,7121031127,001376,00-249,001251,5013,7921049409,008690,00719,009049,505,5121057754,987160,00594,987457,495,532106543,00620,00-77,00581,509,182107765,00590,60174,40677,8017,8321089824,008598,901225,109211,459,222156Продолжение таблицы И.1НомеробъектаоценкиПервоначальнаястоимость, млн.руб.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
