Развитие методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости (1142668), страница 23
Текст из файла (страница 23)
Политико-экономическая концепция собственности и еезначениедляанализаэкономическойсистемыРоссии/Н.В.Сычев//Собственность в ХХ столетии. К 80-летию академика В.А. Виноградова. – М.:РОССПЭН, 2001. – С. 103114. Тамбовцев,теоретическиеосновыВ.Л.иРеформыпрактическаягосударственногореализация:учебноеуправления:пособие/В.Л. Тамбовцев, Е.А. Капогузов. – М.: ТЕИС, 2010. – 143 с.115. Тарасов, А.М. Как нам организовать контроль / А.М. Тарасов //Финансовый контроль.
– 2004. – № 4. – С. 50.116. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. Пособие для студентоввузов, обучающихся по специальностям экономика и управление / Л.Н. Тепман,В.А. Артамонов. – 3-е изд., перераб. и доп. –М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2015. - 591 с.134117. Титов, А.С. Формы, методы, виды налогового контроля и ихюридическое содержание /А. С. Титов // Финансовое право. – 2005. – № 6. – С.
33.118. Управление государственной собственностью: учебник / под общ. ред.В.И. Кошкина. – М.: Эксмо, 2002.– 664 с.119. Финансовое право: учебник / под общ. ред. О.Н. Горбуновой. – М.:Юристъ, 1996. – 393 с.120. Финансы: учебник / под общ. ред. Е.В. Маркиной. –М.: КНОРУС,2014. – 432с.121. Халфина, Р.О. К вопросу о предмете и системе советскогофинансового права / Р.О. Халфина // Вопросы советского административного ифинансового права.
– 1952. – С. 182.122. Химичева, Н.И. Финансовое право: учебник / Н.И. Химичева. – М.:Издательство БЕК, 1996. – 524 с.123. Хубиев,К.А.Государственнаясобственностьиусловияееэффективности (методологический аспект) / К.А. Хубиев // Экономист. – 2003. –№ 1. – С.45.124. Хубиев, К.А. Собственность в системе производственных отношений/К.А. Хубиев – М.: Издательство Московского университета, 1988. – 168 с.125. Черковец, В.Н. Государственная собственность в экономике России идругих стран. Вопросы теории и истории / В.Н. Черковец, К.А. Хубиев и др.
– М.:Кафедра политической экономии экономического факультета МГУ, ТЕИС, 2002.– 593 с.126. Черковец, В.Н. Собственность в экономической системе России /В.Н. Черковец, В.М. Кульков. М., – Экономический факультет, ТЕИС, 2003. –556 с.127. Черноморд, П.В. Финансовый контроль и учет в условиях переходаэкономики к рыночным отношениям: учеб. пособие / П.В. Черноморд - М.;ФИПК, 1992. – 45 с.128. Черноморд,П.В.Государственныйфинансовыйконтрользаисполнением федерального бюджета по расходам на социальную сферу и науку:135практическое пособие / П.В. Черноморд – М.: Изд-во Рос. экон. наук, 1997.
–122 с.129. Ширяева, Р.И. Государственная собственность: резервы повышенияэффективности: монография / Р.И. Ширяева. – М.: Институт Экономики РАН,2010. – 244 с.130. Шорина, Е.В. Контроль за деятельностью органов государственногоуправления в СССР / Е.В. Шорина. – М.: Наука, 1981. – 301 с.131. Шохин, С.О. Проблемы и перспективы развития финансовогоконтроля в Российской Федерации / С.О. Шохин. – М.: Статус, 1999. –352 с.132.
Ялбулганов, А.А. О правовом регулировании государственногофинансового контроля / А.А. Ялбулганов // Юристъ. – 1999. – № 2. – С. 43.133. Яценко, А.В. Оценка недвижимости: доходный подход / А.В. Яценко,П. Лукашик // Финансовая газета. – 2006. – № 14. – С. 45.Электронные ресурсы134. Сайт Федеральной службы государственной статистики. – Режимдоступа: http://www.gks.ru/ (дата обращения 03.06.2015).135. Сайт компании Jones Lang LaSalle. – Режим доступа: http://www.jll.ru/(дата обращения: 12.09.2015).Издания на иностранном языке136.
Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. August 1997.Deutsche Taschenbuch Verlag GmbH & Co. KG; 2010 (Градостроительный кодексГермании). – 158 p.137. Courtney, H. 20/20 Foresight: Crafting Strategy in an Uncertain World /H. Courtney. – Boston.: Harvard Business School Press, 2001. – 209 p.138. Dixit, A.К., Investment under uncertainty / A.К. Dixit, R.S. Pindyck. –New Jersey.: Princeton University Press, 1994. – 468 p.139.
Filstead, W.J. Qualitative Methodology: Firsthand Involvement with theSocial World / W.J. Filstead. – Chicago.: Markham, 1980. – 78 p.136140. Johnson, T.A. Modern methods of Valuation. Ninth edition. /T.A. Johnson, K. Davies, E.F. Shapiro. – Glasgow.: Bell & Bain Ltd., 2000. – 328 p.141. Ellwood, L.W. Ellwood Tables For Real Estate Appraising And Financing,4th Ed. / L.W. Ellwood. – Cambridge.: Balliger Publishing Co., 1996. – 345 p.137Приложение А(справочное)Группы оценочных принципов1-я группапринциповПринципполезностиПринципзамещенияЧем больше объектнедвижимостиспособенудовлетворитьпотребностьсобственника, темвыше его полезность истоимостьПри наличииопределенногоколичестваоднородных (пополезности илидоходности) объектовнедвижимости самымвысоким спросом будутпользоваться объекты снаименьшей ценойМаксимальнаястоимостьсобственностиопределяетсянаименьшей ценой илистоимостью, покоторой может бытьприобретена другаясобственность сэквивалентнойполезностью.ПринципожиданияКакой доход (с учетомвеличины и сроковполучения) или какиевыгоды и удобства отиспользования объектанедвижимости,включая выручку отпоследующейперепродажи, ожидаетполучитьпотенциальныйсобственник.
Данныйпринцип лежит воснове оценкинедвижимостидоходным подходом ихарактеризует точкузрения потенциальногопользователя набудущие доходы и ихтекущую стоимостьИсточник: составлено автором.Рисунок А.1 – Первая группа оценочных принципов1382-я группапринциповОстаточнаяпродуктивностьИзмеряется какчистый доход,отнесенный кземле, послетого, как былиоплаченызатраты на труд,капитал ипредпринимательствоПринципвкладаИспользуется дляопределенияизлишних илинедостающихулучшений прианализе лучшего инаиболееэффективногоиспользования.Принциппрогрессии ирегрессии илипринципвозрастающих иуменьшающихсядоходовПо мередобавленияресурсов косновнымфакторампроизводствачистые доходыбудутувеличиватьсярастущимитемпами вплотьдо той точки,начиная скоторой общиедоходы, хотя ирастут, однакоужезамедляющимися темпами.
Этозамедлениепроисходит дотех пор, покаприростстоимости нестановитсяменьше, чемзатраты надобавляемыересурсыПринципэкономическогоразделенияФизическиеэлементынедвижимости иимущественныеправа на нихможно разделятьи соединятьтаким образом,чтобы достичьмаксимальнойстоимостиобъектаПринципэкономическойвеличиныПредусматриваетсуществованиеопределенногоразмера земли,необходимогодля достиженияоптимальногомасштабаземлепользования в соответствиис рыночнымиусловиями вданномместоположенииИсточник: составлено автором.Рисунок А.2 – Вторая группа оценочных принциповПринципсбалансированностиЛюбому типуземлепользованиясоответствуютоптимальныесуммыразличныхфакторовпроизводства,при сочетаниикоторыхдостигаетсямаксимальнаястоимостьземли1393-я группа принциповПринципзависимостиСтоимостьконкретного объектанедвижимостиподвержена влияниюи сама влияет наприроду и величинустоимости другихобъектов в районеего расположенияПринципсоответствияВ какой степениархитектурный стильи уровни удобств иуслуг, предлагаемыхзастройкой земли,отвечаютпотребностям иожиданиям рынка.Проект, который несоответствуетрыночнымстандартам, скореевсего проиграет вфинансовомотношенииПринцип спроса ипредложенияОзначает, что ценанедвижимостиизменяется врезультатевзаимодействияспроса и предложенияПринципконкуренцииОбострениеконкуренцииприведет к роступредложения данноговида недвижимости врайоне.
Если спроспри этом невозрастает, тосредний чистыйдоход от всейнедвижимостиданного вида будетснижаться. Есликонкуренциячрезмерна, прибылимогут опуститьсяниже нормальныхили в некоторыхслучаях вообщеисчезнутИсточник: составлено автором.Рисунок А.3 – Третья группа оценочных принциповПринципизмененияСтоимостьобъектовнедвижимостиобычно не остаетсяпостоянной, номеняется стечением времени1404-я группапринциповПринципы НЭИявляется законодательноразрешенным, т.е.соответствуетюридическим нормам,включая распоряжения озонировании и нормыохраны окружающейсреды, градостроительныеограничения, требованияпо охране памятниковистории архитектуры,благоустройствуприлегающей территориии т.п.физическиосуществимо, т.е.
размер иформа земельного участка,его транспортнаядоступность, имеющиесястроения позволяютреализовать выбранныйвариант использованияфизически осуществимо,т.е. размер и формаземельного участка, еготранспортнаядоступность, имеющиесястроения позволяютреализовать выбранныйвариант использованияфинансово обосновано сточки зрения окупаемостиинвестируемого капитала,т.е.
использованиеобеспечивает доход,превышающийкапитальные затраты,эксплуатационныерасходы и финансовыеобязательстваобеспечивает наивысшуюстоимость или доходностьнедвижимостиИсточник: составлено автором.Рисунок А.4 – Четвертая группа оценочных принципов141Приложение Б(справочное)Формы финансового контроляТаблица Б.1 – Формы финансового контроляПризнак классификацииВиды финансового контроляВремя проведения контроляПредварительный, текущий, последующийНаправление воздействия субъекта наобъектВнешний, внутреннийМесто проведения контроляКамеральный, выезднойПолнота охвата проверяемого материала(информации)Сплошной, выборочныйХарактер источников контроляДокументальный, фактическийПериодичность проведения контроляСистематический, периодический,единовременныйПолнота охвата проверяемых вопросовКомплексный, тематический, встречныйПовторяемость изучения источниковконтроляПервичный, повторный, дополнительныйИсточник: составлено автором.142Приложение В(справочное)Сводные показатели развития рынка объектов федеральнойнедвижимости г.
Москвы по административным округамТаблица В.1 – Сводные показатели развития рынка объектов федеральнойнедвижимости г. Москвы по административным округамкк6 объемпредложенияобъектов, %к7 индексценовогоожидания, %вмесяцк8 индексдоходности, %годовыхк9 индексстоимостиобъекта, $ закв.м.10потенциальныеобъемыстроительстваобъектовдлядостиженияплотностизастройки15тыс.кв.м./га, тыс.кв.м.2,517,81,19,475113001,812,51,29,50,811,8596241048,724,42,71,44,10,911,441737043,629,0138,610,81,120,10,87,4569648828,820,2222,5141,310,31,710,50,32,9506615240,7СевероЗападный(СЗАО)18,6622,8436,28,11,691,47,3525223140,0Восточный(ВАО)17,4313,3636,112,21,211,51,37475527967,5к -к4доляокругавпродажеобъектов,%5среднегодовойтемпростастоимости1 кв.м.объектовс 2009 по2015 г.НаименованиеадминистративногоокругаМосквык1 общаяплощадьобъектов,%2изменениеобщейплощади, %к3 числообъектов на1 кв.кмтерриторииЦентральный (ЦАО)23,3912,3869,911,2ЮгоЗападный(ЮЗАО)22,2929,0139,4Зеленоградский (ЗелАО)20,412,68Западный(ЗАО)20,32Северный(САО)к -143Продолжение таблицы В.1к6 объемпредложенияобъектов, %к7 индексценовогоожидания, %вмесяцк8 индексдоходности, %годовыхк9 индексстоимостиобъекта, $ закв.м.к10потенциальныеобъемыстроительстваобъектовдлядостиженияплотностизастройки15тыс.м2/га, тыс.кв.м1,39,80,58,5482221042,712,42,111,31,37,1464140676,830,5121,85,21,29,1445724789,80,10,10,10,10,10,10,10,1к2изменениеобщейплощади, %к3 числообъектов на1 кв.кмтерриториик4доляокругавпродажеобъектов,%к5среднегодовойтемпростастоимости 1 кв.м.объектовс 2009 по2015 г.17,3812,6436,510,4Южный(ЮАО)15,988,5124,9ЮгоВосточный(ЮВАО)16,7519,18веспоказателя0,10,1НаименованиеадминистративногоокругаМосквык1 общаяплощадьобъектов,%СевероВосточный(СВАО)Источник: составлено автором.144Приложение Г(справочное)Нормировка критериевТаблица Г.1 – Нормировка критериевНаименованиеадминистративного округаМосквык1к2к3к4Центральный(ЦАО)-10,188780488-1ЮгоЗападный(ЮЗАО)0,85155196-1Зеленоградский (ЗелАО)0,596491230,203414634Западный(ЗАО)0,585695010,572199730,361673410,195681510,6829268290,699024390,2365853660,312087910,371428570,259340660,25714286СевероВосточный(СВАО)0,188933870,201463415ЮгоВосточный(ЮВАО)0,10391363Южный(ЮАО)0Северный(САО)СевероЗападный(СЗАО)Восточный(ВАО)кк5к6к7к8к90,8673469410,856250,727272730,73033708100,3296703310,07142860,33750,4545454510,53594970,8302289000,214285700,545454550,9550561800,08819690,826530610-10,454545450,505617980,456261210,77551020,4285714-0,4000,26752550,26706740,551020410,357142910,494382020,32324750,43943960,969387760,07142860,909090910,460674160,17435590,54478150,265934070,785714290,14285710,356250,181818180,629213480,19442780,3936740,5204878050,134065930,948979590,50,068750,818181820,696629210,08508090,475440200,010989010,989795920,7142857-0,450,909090910,471910110,14020370,8221136-1Источник: расчеты автора.0,306250,462510145Приложение Д(справочное)Расчет рейтинговой оценкиТаблица Д.1 – Расчет рейтинговой оценкиНаименованиеадминистративного округа Москвы(K1-K0)2(K2-K0)2(K3-K0)2(K4-K0)2(K5-K0)2(K6-K0)2(K7-K0)2(K8-K0)2(K9-K0)2(K10-K0)2Центральный(ЦАО)10,03563807310,0175968300,733164060,074380170,07271809010,430949Юго-Западный(ЮЗАО)0,72514073510,1086825300,86224490,113906250,2975206600,21534270,02882220,4065130,538935Зеленоградский(ЗелАО)0,3558017850,041377513010,617346900,206611570,0020199510,83138490,4663490,636753Западный (ЗАО)0,34303864110,097398860,03009163110,297520660,244413580,295651800,4778440,646362Рейтинговая оценка0,547176146Продолжение таблицы Д.1Наименованиеадминистративного округаМосквы(K1-K0)2(K2-K0)2(K3-K0)2(K4-K0)2(K5-K0)2(K6-K0)2(K7-K0)2(K8K0)2(K9-K0)2(K10-K0)2Северный (САО)0,3274125310,4663890540,137959180,050395670,32653060,16110,53651890,5371901Северо-Западный (СЗАО)0,1308076590,4886350980,067257580,201582670,41326530,0937890600,4579940,3142279Восточный (ВАО)0,0382912540,0559726350,066122450,000937110,86224490,213906250,008264460,68168820,2072239Северо-Восточный(СВАО)0,0356960080,0405875070,070720930,045918370,73469390,126914060,669421490,137482640,64894660,3676312Юго-Восточный (ЮВАО)0,0107980430,2709075550,017973670,002603080,250,004726560,033057850,092033830,8370770,2751629Южный (ЮАО)000,000120760,000104120,08163270,20250,008264460,278878930,73924970,0316436Источник: расчеты автора.0,255649540,29087236Рейтинговая оценка0,4888540,6739730,2823760,5922610,3140820,4924960,328390,5564710,2050150,4235970,1493920,366387147Приложение Е(справочное)Сводная таблица для расчетаТаблица Е.1 – Сводная таблица для расчетаФакторы неопределённости (риска) по сферепроявления / экспертное заключение1Группа 1.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
