Развитие методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости (1142668), страница 19
Текст из файла (страница 19)
В этом случаеесть основание говорить о правильности оценки.Подводя итоги, можно сделать следующие выводы:110- для того, чтобы уменьшить возможность для манипулированиярезультатом оценки, оценщику следует указывать рейтинг или уровеньнеопределенностиприсущийрезультатустоимостнойоценки,котораяуказывается в отчете об оценке. Это может быть установлено в качествеобязательной процедуры в Федеральном стандарте оценки;- в качестве измерения неопределенности может быть указан интервалстоимости, который ассоциируется с оценкой;- утверждение, что оценка завышена или занижена, может быть сделано наосновании сравнения данной оценки стоимости с другой оценкой при условии,что результат оценки стоимости, который указан в отчете, дополненоинформациейо«допустимом»интервалестоимостиирейтингомнеопределенности.
Однако, данному требованию должна и соответствоватьальтернативная оценка;-решение опринятиирезультатов оценкиможет быть сделаноконтрольными органами, исходя из нахождения величины стоимости в пределахдопустимых значений, которые были определены автором на основаниистатистических данных, которые соответствуют высокому уровню надежности,так как при использовании доверительного интервала доверительная вероятностьбыла равной 95%.3.3 Направления практического использования организационнофинансовой схемы контроля за стоимостной оценкой объектов федеральнойнедвижимостиПредлагаемая организационно-финансовая схема контроля за результатомстоимости объектов федеральной недвижимости позволяет решить ряд взаимносвязанных объективных и субъективных проблем.
В частности, предлагаемаяавторомисследованияформированиюорганизационно-финансоваямеханизмаконтрольныхпроцедурсхемаспособствуетоценкифедеральной111недвижимостиирегулированиюоценочнойдеятельности,предполагаяразработку и применение на практике рекомендаций по практическомуприменению Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7),определяя необходимый набор правил, которыми должны руководствоватьсяконтрольный орган при проведении контрольных мероприятий.В качестве объекта практической реализации результатов исследованияавтором был выбран объект недвижимого имущества, представляющий собойнежилые помещения общей площадью 2 070,5 м2, расположенные по адресу:г.
Москва, ул. Малая Дмитровка. Краткая характеристика объекта оценкипредставлена в нижеследующей таблице 4.Таблица 4 – Краткая характеристика объекта оценкиОбъект оценки, м2Состав объекта оценки, м2Тип здания, в котором расположеныпомещенияГод постройки зданияТип помещенийФункциональное назначениеТекущее использованиеОбщая площадь помещения, м2Состояние внутренней отделкиСтепень технического обустройстваСуществующее имущественное правоОцениваемое имущественное правоСобственник(владелец)/БалансодержательСуществующие ограничения(обременения)имущественных правИсточник: составлено автором.Нежилые помещения общей площадью 2070,5,расположенные по адресу: г.
Москва, ул. МалаяДмитровкаНежилые помещения общей площадью 2 070,5, в т. ч.:нежилые помещения общей площадью 153,2;нежилые помещения общей площадью 11,8;нежилые помещения общей площадью 1 905,5Нежилое1910ВстроенныеНежилое/УчрежденческоеОфисное2 070,5Стандартная отделка, удовлетворительно состояние(требуется проведение косметического ремонта)Водопровод, канализация, отопление, горячееводоснабжение, электричество, МГТС, ИнтернетПраво собственности/Право хозяйственного веденияПраво собственностиРоссийская Федерация/ Федеральное государственноеунитарное предприятие «ХХХ»Объект оценивается свободным от каких бы то ни былоправ его удержания, долговых обязательств под закладимущества или иных обременений, не сопровождаетсяналоженным на них в соответствии сзаконодательством России арестами, сервитутами ииными ограничениями имущественных прав.112В процессе проведения оценочных работ оценщиком были полученыследующие результаты, указанные в таблице 5:Таблица 5 – Результаты оценки, полученные при применении различныхподходов к оценкеРыночная стоимость, без учета НДС, руб.Затратный подходСравнительный подходДоходный подходОбоснованно не применялся398 947 599387 709 882Источник: расчеты оценщика.Проведенный анализ и выполненные расчеты позволяют сделать выводоценщику о том, что итоговая величина рыночной стоимости оцениваемогообъекта недвижимого имущества, по состоянию на 08.05.2015, без учета НДС,составила (округленно):329 350 000 (Триста двадцать девять миллионов триста пятьдесяттысяч) рублей.Учитывая специфику объекта оценки и достаточность имеющейсяинформации, оценщиком были проанализированы возможности использованиякаждого из трех подходов, и он пришел к следующему выводу:1.встроенныхЗатратный подход.
Оцениваемый объект относится к категориипомещений(расположенвнежиломздании)изанимаетнезначительную долю от общих площадей здания, соответственно, выделениедоли стоимости, приходящейся на объект оценки, из рыночной стоимости всегоздания в целом может привести к существенным искажениям стоимости. Крометого, согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ: «…Отчуждение здания,строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащегоодному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключениемотчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделенав натуре вместе с частью земельного участка».
Соответственно, корректнорассчитать рыночную стоимость земельного участка, относящегося к объекту113оценки, не представляется возможным, что, в свою очередь, в силу алгоритмаоценки в рамках затратного подхода, также приводит к отсутствию возможностикорректного определения рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом,исходя из вышеизложенного, а также с учетом того, что рынок купли-продажиобъектов коммерческой недвижимости г. Москвы развит достаточно хорошо (нарынке существует достаточно большое количество предложений, как о продаже,так и о покупке аналогичных объектов), то для определения рыночной стоимостиобъекта оценки оценщики считают допустимым отказаться от примененияметодов затратного подхода в рамках настоящего отчета.2.Сравнительный подход.
Учитывая наличие достаточного количествапредложений по продаже сопоставимых объектов коммерческой недвижимости вг. Москве, Оценщиком был сделан вывод о возможности применения методовсравнительного подхода. В рамках настоящего Отчета сравнительный подходреализуется методом сравнительного анализа продаж, поскольку данный методотличается наибольшей достоверностью получаемых результатов, так какосновывается на ценах предложений аналогичных объектов со ссылками наисточники информации.3.Доходный подход.
Проанализировав объем и качество доступнойинформации, необходимой для проведения оценки доходным подходом, а такжеимея ввиду весьма вероятные перспективы получения дохода от коммерческогоиспользования объекта оценки в будущем, оценщик пришел к выводу онеобходимости и возможности применения в рамках настоящей оценки методовдоходного подхода. В рамках доходного подхода использовался методдисконтированных денежных потоков, так как в условиях выраженногоинфляционного роста доходов и при наличии наблюдаемого на рынкедолгосрочного однонаправленного тренда роста стоимости недвижимости хорошоработают модели, предполагающие номинальный рост потока доходов, крометого объект оценки нуждается в значительных затратах на проведение ремонтныхработ.В процессе проведения контрольных процедур за результатом стоимостной114оценки были получены другие результаты, представленные в таблице 6:Таблица 6 – Результаты оценки, полученные при проведении контрольныхмероприятийРыночная стоимость, без учета НДС, руб.Затратный подходСравнительный подходДоходный подходОбоснованно не применялся452 902 055341 563 145Источник: расчеты оценщикаТаким образом, итоговая величина рыночной стоимости оцениваемогообъекта недвижимого имущества, по состоянию на 08.06.2015, без учета НДС,составила (округленно):397 233 000 (Триста девяносто семь миллионов двести тридцать тритысячи) рублей.Становится очевидным, что существуют различия в величине стоимости,даже несмотря на то, что были применены те же подходы и методы оценки.Таким образом, перед контролирующим органов стоит вопрос о принятииили нет результатов первоначальной оценки.
Для ответа на данный вопроспроведем рейтинговую оценку стоимости данного объекта федеральнойнедвижимостипочетыремфакторам:территориальнаяпринадлежность,стабильность рынка недвижимости, уникальность и капиталоемкость.Территориальная принадлежность. Объект федеральной недвижимостинаходится в центральной административном округе. Таким образом, он получает2 балла исходя из таблицы в приложении Ж.Стабильностьрынканедвижимости.Расчетпредставляетсобойэкспертную оценку одиннадцати групп факторов второго порядка по сферам ихпроявления в ходе проведения оценки стоимости объектов федеральнойнедвижимости.
Согласно расчетам, в приложении Е, видно, что данный объектполучает оценку 3 балла.Уникальность. Данный объект был построен в 1910 году и представляет115собой памятник архитектуры; таким образом, ставим 4 балла.Капиталоемкость. Данный фактор представляет собой финансовуюнеопределенность или зависимость объекта федеральной недвижимости отзаемных средств, который определяется как соотношение величины собственногок величине заемного капитала. Данный объект не имеет заемных средств, так чтополучает 1 балл.Таким образом, значение рейтинговой оценки стоимостиравно 3, чтоопределяется по следующей формуле (3.12):(3.12)Далее стоит произвести расчет погрешности стоимости, как былопредставлено в пункте 3.2 данного диссертационного исследования.
Погрешностьсоставила 12,95%.Согласно представленной выше организационно-финансовой схемы втаблице 3, допустимая погрешность равна 15%. Таким образом, полученныерезультаты стоимостной оценки данного объекта стоит принять.Использование рейтинговой оценки обеспечивает достоверность данных,чтоспособствуетизбеганиювбудущемдополнительныхпроверокиимущественных споров.Впроцессеиспользованияпредлагаемойавторомисследованияорганизационно-финансовой схемы оценки финансового контроля стоимостиобъектов федеральной недвижимости обеспечивается соблюдение сотрудникамигосударственныхорганов,предприятийиакционерныхобществсгосударственной долей требований законодательства РФ.Регламентация существующей методологии финансового контроля оценкигосударственного имущества регламентируется нормами Федерального закона от29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»(в редакции от 21.07.2014 г.) и Федеральными стандартами оценки, чтопредполагает обеспечение соответствия интересам государства в принципе, свозможностью ее последующей детализации и совершенствования.116В рамках предлагаемой автором исследования организационно-финансовойсхемы предполагается, что, несмотря на существование «типовых объектов»,каждый объект федеральной недвижимости уникален.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
