Развитие методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости (1142668), страница 18
Текст из файла (страница 18)
Следует заметить, что часть оценщиков также негативновосприняли данное требование стандарта, в связи с тем, что оценочномусообществу не были разъяснены цели, смысл и возможности, связанные с ним, атакже ввиду методического вакуума в части его определения.Несмотря на то, что проблема погрешности оценки является практическизначимой и актуальной, ей практически не уделяется внимание в учебниках,учебных пособиях и публикациях по стоимостной оценке.
В некоторых отчетахсуществуетуказаниенапогрешность,однакоонапредставляетсябезколичественного обоснования. Так, может указываться диапазон допустимойпогрешности в пять процентов, однако в расчетах использовались субъективные61Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»: [фед. стандарт: утв. пр.Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 г. № 611] п. 30 [Электронный ресурс] // СПС«КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения:28.12.2014).103экспертные оценки корректирующих коэффициентов, которые могут привести кпогрешности не менее двадцати пяти процентов.Так, например, в рамках сравнительного подхода чаще всего, используетсяне менее пяти корректирующих коэффициентов, которые оценщик выбираетдовольно в широких пределах изменения. Если оценщику известны точныеданныепопродажамчетырехобъектованалогов,однакокаждыйизкорректирующих коэффициентов может быть определен со стандартнойпогрешностью в пять процентов, так значение стандартной погрешностиприведения стоимости каждого из аналогов к объекту оценки может составитьуже двадцать пять процентов, а стандартная погрешность определения стоимостиобъекта по четырем объектом аналогам составит двенадцать с половинойпроцента (25/2=12,5%).
Это может говорить о том, что интервал ± 2-х сигм (2,который используется для характеристики погрешности при нормальномраспределении, как представлено на рисунке 22, составит 25%.Источник: составлено автором.Рисунок 22 – Кривая нормального распределения104Основная задача, которая стоит перед методологией контрольных процедурстоимостной оценки на данный момент – это установление правил, которыеобеспечивают объективный и справедливый ответ на вопрос:когда и при каких условиях можно утверждать, что в отчете имеетместо искажение рыночной стоимости, т.е. занижение или завышение результатаоценки по отношению к истинной рыночной стоимости, а когда нет.Ответить на этот вопрос в каждом конкретном случае не просто, посколькукаждый результат оценки имеет погрешность и в принципе не существует точногоспособа определения истинной рыночной стоимости.С одной стороны, следует признать, что результаты оценки имеютпогрешность и значит, результаты двух независимых оценок будут различаться.Поэтому расхождение результатов оценщика и эксперта неизбежно различаются.С другой стороны, рыночная стоимость объекта оценки имеет объективнуюоснову.
Поэтому результаты двух независимых оценок не могут различатьсясверх допустимых норм, вытекающих из анализа неопределенности. Нельзядопускать, чтобы оценщик, ссылаясь на наличие погрешности, преднамеренноискажал величину рыночной стоимости.Таким образом, перед оценочным сообществом и контрольными органамивстает вопрос:- когда отличие результата оценки оценщика от результата контрольнойоценки обусловлено неизбежной погрешностью;- когда отличие результата оценки оценщика от результата, полученногоконтрольными органами, есть искажение, то есть намеренное завышение илизанижение рыночной стоимости.Данное диссертационное исследование представляет собой практическуюсхему, которая может быть использована при проведении контрольных процедурза результатом стоимостной оценкой.Объективные причины разброса цен на рынке определяются следующимиаспектами:105-объектный,которыйпредставляетсобойсовокупностьфакторовнеопределенности;- рыночный – совокупность параметров, характеризующих неидеальностьрынка объекта.Влияниеобъектногоаспектапроявляетсявтом,чточемвышенеопределенность оценки с точки зрения количества и влияния ценообразующихфакторов, формирующих его стоимость, тем выше вариативность формированиярыночной стоимости, которая складывается из совокупности отдельныхценообразующих элементов.Разброс цен будет выше для объектов, имеющих большее количествоценоообразующих факторов, имеющих более сложную зависимость стоимости отзначений фактора и представленных в меньшем количестве.Причины, формирующие рыночный аспект, напрямую измерить сложно,поэтому целесообразно анализировать характеристики рынка объекта, которыеявляются следствием его неидеальности.
В частности, к такой характеристикеможно отнести количество сделок с подобными объектами за период достаточноблизкий к дате оценке, например, 6 месяцев до даты оценки.Интервалстоимостикакрезультатпогрешностиоценкиможетобуславливаться следующими составляющими:- погрешность исходных данных;- погрешность методов расчета;- субъективная погрешность, вносимая оценщиком.Погрешность исходных значений – исходные данные, используемые врасчетах, имеют свои рыночные разбросы, обусловленные указанными вышеобъектными и рыночными составляющими.Погрешность методов расчета – каждая методика расчета привносит витоговый результат свою собственную погрешность (ошибку).С некоторым упрощением суммарная погрешность расчетов может бытьопределена по следующей формуле (3.10):(3.10)106где- суммарная погрешность расчета,%- размер i-ой корректировки, %- погрешность внесения i-ой корректировки, %Более подробный анализ в части расчета стандартной ошибки результатаоценки, полученной отдельными подходами представлен в докладе Лейфера Л.А.Примечание – Лейфер, Л.А.
Требования ФСО 7 в части включения границ интервалазначений итоговой стоимости. Методы обоснования и информационное обеспечение. Докладпредставлен на конференции «Детали» в Сочи в 2015г.В реальной оценочной практике расчет статистическими методамизатруднен в связи со сложностью определения показателей. Вместе с темможет указать определенные ориентиры.Дополнительно возникает вопрос соотнесения диапазонов, обусловленныхрыночной конъюнктурой и погрешностью расчетов. Например, рыночный разбросцен, обусловленный объективно-рыночными аспектами, составляет 20%, асуммарная погрешность расчетов – 30%. Что должен брать оценщик за основусуждения о возможных границах интервала: 20%, 30% или же их комбинацию?Можно предположить, что величина суммарной погрешности не будет превышатьмаксимального значения по двум показателям.
Таким образом, данная методикапоказывает свою уязвимость.Субъективная погрешность, вносимая оценщиком, относится к нарушениямзаконодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и должнабыть нивелирована на этапе контроля качества работ по оценке.Для нахождения универсального механизма выявления доверительногоинтервала погрешности нами был проведен анализ большого объема отчетов обоценке, по которым было принято положительное заключение. В приложение Ипредставлены статистические данные о возможных уровнях погрешности. Изданной таблицы следует, что стоимость нигде не совпадает полностью.Для дальнейшего анализа данных целесообразно применение методовстатистического моделирования. Так для каждого объекта оценки проводится107процедура сопоставления величины стоимости, которая была получена в процессепервоначальной оценки, и стоимости, которая была получена в процессеконтрольных процедур.В целях определения интервала допустимых расхождений стоимостиобъектовфедеральнойнедвижимости,произведемрасчетсреднегоарифметического значения стоимости для каждого объекта оценки.
Данноезначение представляет собой наиболее распространенную меру центральнойтенденции, представляющая собой сумму всех зафиксированных значений,деленную на их количество, которая вычисляется по стандартной формуле (3.11):,(3.11)где O1 - стоимость, которая была получена при первоначальной оценки,O2 - стоимость, которая была получена в процессе контрольных процедур.Необходимоотметить,что,хотясреднееарифметическоечастоиспользуется в качестве средних значений или центральных тенденций, этопонятие не относится к робастной статистике, что означает, что среднееарифметическое подвержено сильному влиянию «больших отклонений».Далее в рамках представленной организационно-финансовойосуществимрасчетстандартногоотклонения.Стандартноесхемыотклонениепредставляет собой наиболее распространенный показатель рассеивания значенийслучайной величины относительно ее математического ожидания.
В нашемслучае имеется достаточно ограниченный массив выборки значений (всего двазначения), нами используется средняя ошибка среднего арифметического поформуле (3.12):(3.12)В целях вычисления доверительного интервала погрешностей результатовотчетов об оценке, которые были приняты контрольными органами, необходимоустановить доверительный уровень. Доверительный уровень отражает количестводанных, необходимых оценщику для того, чтобы утверждать, что исследуемые108данные имеют должный эффект. В общественных науках традиционноиспользуется 95% доверительный уровень.Далее целесообразно перейти к расчету предела погрешности (пределаошибки),которыйопределяетсопределеннойстепеньювероятности,максимальное значение, на которое результаты выборки отличаются отрезультатовгенеральнойсовокупностиисоставляетполовинудлиныдоверительного интервала.
Произведем расчет предела погрешности с помощьюстандартной формулы (3.13):,где(3.13)- коэффициент доверия (а - доверительный уровень),σ - стандартное отклонение.Вышеуказаннаяформулапоказывает,чтонеобходимопроизвестиумножение критического значения и стандартной ошибки.Ввиду того, что доверительный уровень был взят на уровне 95%, мыпреобразовываем проценты в десятичную дробь (0,95) и делим ее на 2, получаязначение равное 0,475. Затем смотрим таблицу в приложении К, где представленызначениядлянормальногораспределениякривой.Такнаходитсясоответствующее значение для 0,475.
Оно было найдено на пересечении строки1,9 и столбца 0,06, то есть является равным1,96. Подробный расчет по каждомуобъекту оценки федеральной недвижимости представлен в виде таблицы вприложении И.Далее проведем анализ погрешности для каждого объекта оценки исоотнесем его с рейтинговой оценкой, которую объект получил, применяяавторскую организационно-финансовую схему.
Общую погрешность былаопределена как среднеарифметическое значение по погрешностям стоимостиобъектов, имеющие одинаковую балльную оценку.Прослеживается ярко выраженная тенденция, которую целесообразнопредставить в виде таблицы 3.109Таблица 3 – Соотношения погрешности и рейтинговой оценкиРейтинг объекта, баллПогрешность, %1±4,97 ≈ 52±9,93 ≈ 103±15,004±19,96 ≈20Источник: составлено автором.В вышеуказанной таблице был использован метод математическогоокругления для получения более целых значений.Таким образом, данную организационно-финансовую схему целесообразноиспользоватьприконтролирующемупроведенииоргануконтрольныхнеобходимопроцедур,ответитьвслучае,на вопрос окогдапринятиирезультатов оценки.
Следовательно, данная организационно-финансовая схемаформирует базу для определения правила принятия решения относительнодопустимости расхождения (погрешности) результатов стоимостной оценки.В случае, если величина стоимости находится вне рамок соответствующего«допустимого» интервала для проверяемого объекта оценки, то есть основанияпредполагать, что оценка, в отношении которой проводятся контрольныемероприятия, занижена или завышена. Таким образом, существует обоснованнаянеобходимость в отправке данного отчета об оценке с СРОО для дальнейшейстоимостной экспертизы.Если же интервал стоимости, ассоциируемый с контрольной оценкой,находится в рамках «допущения», то расхождение между стоимостнымиоценками целесообразно признать допустимыми и незначимыми.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
