Развитие методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости (1142668), страница 17
Текст из файла (страница 17)
Во-вторых,поскольку обозначенные одиннадцать групп факторов второго порядка крайнемногообразны и разнородны, то возникает необходимость их упорядочения в видесистемнойиерархии.Длярешенияэтоговопросаосуществимихпоследовательную декомпозицию на отдельные составляющие. Так, например, погруппе №1 (общеэкономическая неопределенность) было установлено восемьнаиболее существенных факторов неопределенности, встречающихся в ходеоценки объектов, по группе №2 (финансовая неопределенность) - девять и т.д.В общей сложности учитываются сорок один наиболее часто встречающийся95критериальныйпоказатель,которыеимеютсущественноевлияниенаэффективность управления объектами федеральной недвижимости и проведенииоценки их стоимости.Методикарасчетапредполагает,чтодляоценкифакторовнеопределенности следует сформировать экспертную группу, которая почетырехбалльной шкале выставляет соответствующие поправки на риск-факторы.Для оценкипредлагается следующий диапазон первоначальных баллов: длясамых вероятных и значимых факторов неопределенности целесообразноиспользовать максимальные 4 балла, а для наименее возможных и важных –1 балл как представлено в формуле (3.4).(3.4)В рамках указанного интервала баллов эксперты оценивают первичноезначение, которое представляет собой среднюю арифметическую всех баллов ввиде формулы (3.5).(3.5)Итоговая градация полученных показателей формализуется в следующемвиде, по формуле (3.6).(3.6)Указанный подход к расчетуфактороврискаипозволяет более точно отражать спецификунеопределенности,присущихконкретномуфедеральной недвижимости.
Процесс расчета показателяобъектуцелесообразно96упорядочить и свети в табличную форму, как показано в таблице в приложении Е.Подобная методика вычисления, несмотря на трудоемкость вычислений,обладает существенным преимуществом - она дает широкое представление обуровнерискованностиреализацииобъекта,позволяяинтегрироватьегоиндивидуальные особенности.Фактор«уникальность»(–анализуровнястоимостнойнеопределенности объекта по фактору уникальности.Третьим фактором, необходимым для построения рейтинговой оценкистоимости объекта федеральной недвижимости является величина, котораяхарактеризует неопределенность в зависимости от уникальности объектафедеральной недвижимости.
Ниже в таблице 2 показана величина балльнойоценки фактора неопределённости в зависимости от степени уникальностиобъекта. Рекомендуемая классификация диапазона баллов представлена втаблице 2.Таблица 2 – Диапазон балльной оценкиУровень неопределённостиУникальность объекта недвижимости11 уровень - достаточно ясноебудущее - высокаяопределенностьОбъект не уникален или имеетнезначительные отличия от объекта аналога22 уровень - альтернативныеварианты будущего - дискретныесценарииИмеет схожий по некоторымхарактеристикам аналог33 уровень - широкий диапазонвариантов будущегоИмеет схожий по некоторымхарактеристикам аналог с большимидопущениями44 уровень - полнаянеопределенностьУникальные архитектурные объекты илистроительство с применениеминновационных материалов и технологий, баллИсточник: составлено автором.Фактор«капиталоемкость»–степеньзависимостиобъекта97федеральной недвижимости от заемных средств.
Зависимость от заемных средствприводит к появлению риск-ситуаций следующих двух типов:Риск увеличения процентной ставки по ранее привлеченным кредитам1.из-за колебаний общего уровня ставки рефинансирования, нестабильностисоциально-экономической и политической сфер.Риск2.привлечениядополнительныхинвестиционныхиликоммерческих кредитов в то время, когда на рынке финансовых ресурсовсформировались высокие процентные ставки.Существует также необходимость исследования факторов, влияющих наценупривлеченногокапитала,средикоторыхвыступаетставкарефинансирования ЦБ РФ, темпы инфляции, а также индексы ММВБ-РТС.
Нарисунке 18 изображена динамика ставки рефинансирования ЦБ России, а нарисунке 19 приведены данные по размеру инфляции в России. Представленныематериалы указывают, что, несмотря на стабилизацию ставки рефинансированияЦБРФ,отмечаетсяколебательныйхарактертемповинфляции(ониаппроксимируются в виде полиномы четвертой степени с повышательнойтенденцией).Источник: составлено автором.Рисунок 18 – Динамика ставки рефинансирования ЦБ, %98Источник: составлено автором.Рисунок 19 – Динамика инфляции в России, %Результатом проведенного исследования критериев, влияющих на ценупривлеченного капитала, является вывод о повышательной тенденции на рынкезаемного капитала: как банковского, так и акционерного.
В этой связи нампредставляется целесообразным использовать в качестве четвертого элемента дляпостроения рейтинговой оценки рискованности оценки стоимости объектовфедеральной недвижимости критерий степени зависимости стоимости от заемныхсредств –. Значение фактора «капиталоемкость»определяется каксоотношение величины собственного к величине заемного капитала, поформуле (3.7):,(3.7)– объем заемного капитала–объем собственного капиталаНа основании значения соотношения формулы (3.7) определяется балльнаяоценка этого фактора по следующему правилу в виде формулы (3.8):99(3.8)Таким образом, на данном этапе мы определили четыре факторарейтинговой оценки, влияющие на неопределенность стоимости объектовфедеральной недвижимости, которые в дальнейшем будут использоваться врамках организационно-финансовой схемы.
В итоге, предлагаемые факторы и ихбалльные значения для расчета рейтинговой оценки стоимости объектовсистематизированы в таблице в приложении Ж.Возвращаясь к положениям, сформулированным в начале настоящегопараграфа, мы имеем:- множество, состоящее из четырехфакторов неопределенности, по которым оценивается стоимость объектовфедеральной недвижимости. С учетом вышеизложенного, значение рейтинговойоценки стоимостивычисляется как вектор, минимизирующий функционал, ипредлагается определять по следующей формуле (3.9):(3.9)где- рейтинговая оценка стоимости,- множество, состоящее из четырех количественных и качественныхфакторов неопределенности, по которым оценивается стоимость объектов.Последовательность выполняемых процедур в рамках предлагаемойавтором рейтинговой оценки стоимости проиллюстрирована на рисунке 20.
Наприведенной ниже схеме присвоение вычисляемого показателя100Фактор«территориальнаяпринадлежность»Фактор «стабильностьрынка недвижимости»Фактор «уникальность»Фактор«капиталоемкость»Расчет балльныхзначений 4-х факторовнеопределенностиЗначение R вычисляетсякак вектор,минимизирующийфункционалИсточник: составлено автором.Рисунок 20 – последовательность процедур, выполняемых в рамках оценкистоимости объектов федеральной недвижимостиПо результатам проведенного анализа организационно-финансовой схемыможновыделитьнедостаткиипреимуществапредлагаемойпроцедурырейтинговой оценки стоимости объекта. Исходя из представленных на рисунке 21характеристик, можно сделать вывод о целесообразности практическогоприменения показателя .НЕДОСТАТКИвведение дополнительных этапов впроцедуру оценки увеличивает стоимостьпроведения оценкиодним из критериев предлагаемойметодики оценки являются экспертныеоценки, соответственно данному подходуприсущи все недостатки, характерные дляэкспертных методов: сложностьсогласования мнений экспертов,субъективизм мнений, ограниченностьсуждений экспертов при поведении оценкистоимости объектаПРЕИМУЩЕСТВАбыстрое выявлениенеопределенности оценкисравнение различных оценок пошкале критериевоценка неопределенности как поколичественным, так и покачественным критериямнесложно реализовать даннуюметодику в виде программыИсточник: составлено автором.Рисунок 21 – Достоинства и недостатки комплексной методики рейтинговойоценки стоимости объекта федеральной недвижимости101Решив задачу построения рейтинговой оценки стоимости объектовфедеральной недвижимости, перейдем к вопросу «допущений» расхождениястоимости результатов оценки при осуществлении финансового контроля.3.2 Организационно-финансовая схема контроля за стоимостнойоценкой объектов федеральной недвижимости.В настоящее время в оценочном законодательстве установлено, чторыночная стоимость является наиболее вероятной стоимостью объекта, покоторой он может быть отчужден на открытом рынке60.
Для каждого объекта,который оборачивается на рынке, существует некоторый диапазон цен, покоторым может быть совершена сделка, а оценщик определяет наиболеевероятную величину из указанного диапазона. Важно понимать, что рыночнаясделка может быть совершена по значениям, лежащим внутри данного диапазонацен.С момента принятия указанного выше определения рыночной стоимостипрошло уже почти 20 лет, однако вероятностная природа рыночной стоимости всееще требует пояснений. Например, существуют определенные стереотипымышления и поведения представителей судебных и следственных органов придоказывании наличия «ущерба», устранение которых потребует большойсогласованной работы со стороны профессионального оценочного сообщества.Стоит отметим, что данный вопрос также напрямую связан с обеспечениембезопасности оценщика.В 2014 году произошло знаковое для большинства оценщиков событие,когда был утвержден первый из Федеральных стандартов оценки, которыйотносится к конкретному виду объектов оценки, – «Оценка недвижимости(ФСО №7)».
Текст документа вызвал бурные дискуссии в профессиональном60Об оценочной деятельности в Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос. Думой 16 июля 1998 г.№135-ФЗ: по состоянию на 08 марта 2015 г.] ст.3 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»:Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.04.2015).102оценочном сообществе. В рамках настоящего исследования мы рассматриваемодно из наиболее значимых и одновременно методически неподготовленныхположений стандарта – интервал стоимости объекта оценки.
В данномФедеральном стандарте отмечено: «После проведения процедуры согласованияоценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценкистоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границахинтервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если взадании на оценку не указано иное»61.Большинство оценщиков отмечают полезность данного положения приотстаивании профессиональной позиции в сложных оценочных ситуациях, однакопараллельно с этим возник ряд методических вопросов:- как определить интервал стоимости?- есть ли примеры диапазонов для стандартных оценочных ситуаций?- как именно указывать диапазон в отчете об оценке?Практика показывает, что многие заказчики, особенно представляющиеинтересы государственного собственника, указывают в задании на оценку «иное»,так как прогнозируют сложности использования отчета об оценке, в которомуказан интервал.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
