Развитие методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости (1142668), страница 16
Текст из файла (страница 16)
Процесс часто включает в себя оценку неопределенности длятого, чтобы учесть влияние будущих событий достаточно точно, которые в своюочередь будут учтены в анализе дисконтированных-денежный поток (DCF). Когдабудущеедействительнонеопределенно,данныйподходимеетсвоиположительные и отрицательные стороны. На практике экономистами быливыявлены четыре широких уровня неопределенности, которые представлены нарисунке 16.ДостаточноясноебудущееАльтернативныевариантыбудущегоШирокийдиапазонвариантовбудущегоПолнаянеопределенностьИсточник: составлено автором.Рисунок 16 – Четырехуровневая модель неопределенностиОсновываясь на данной теории автором было предложено построениесистемы факторов неопределенности на четырех балльной основе.Рассмотримнаболеесодержательномуровнеиматематическиформализуем каждый из выделенных нами факторов.Фактор «территориальная принадлежность» представляет собой оценку59Courtney, H. 20/20 Foresight: Crafting Strategy in an Uncertain World / H.
Courtney. – Boston.: Harvard BusinessSchool Press, 2001. – P. 165.89неопределенности территориальной принадлежности, то есть неопределенностистоимости объекта федеральной недвижимости в зависимости от его размещения(в данной работе в границах административных округов г. Москва).Используяданныеанализатенденцийрынкаразвитияобъектовфедеральной недвижимости с 2009 по 2014 года, нам представляется возможнымоценить уровень рискованности объектов федеральной недвижимости натерритории московских административных округов. Предлагаемый качественноновыйинструментдляоценкирискованностиобъектовфедеральнойнедвижимости в зависимости от его размещения в границах административныхокруговг.МосквапредставляетсобойкартутерриторийМосквы,формализующую факторы неопределенности для обеспечения эффективногоиспользования объектов федеральной недвижимости.
Данная карта составлена порезультатам анализа информации, которая была предоставлена аналитическимицентрамикомпаний«Пересвет-Инвест»,Blackwood,PennyLane,«РБК-недвижимость», МИЭЛЬ, «ИНКОМ-Недвижимость, а также по даннымМосгорстата. Исходя из рейтинга округов г. Москвы по размещению объектовфедеральнойнедвижимости,подготовленнымЦентромэкономическихисследований «РИА-Аналитика», была получена информация о плотностизастройки, темпах роста площадей объектов федеральной недвижимости и др.В расчет были также включены потенциальные объемы строительства объектовфедеральнойнедвижимостипоадминистративнымокругамг.Москвыосновываясь на суждении о предельной плотности застройки в 15 тыс.
м/га.Также на основе большого фактического и аналитического материала быларассмотрена ежемесячная динамика продаж объектов федеральной недвижимостипо административным округам г. Москвы, цены за квадратный метр в разныхрайонах, средневзвешенную цену, а также совокупный объем предложения нарынке объектов федеральной недвижимости. В итоге, сравнительный анализдесятиадминистративныхокруговг.Москвыдляпостроениякарты,формализующей территориальную неопределенность объектов федеральнойнедвижимости, проводится по десяти критериальным показателям, которые90сформированы в таблицу в приложении В:- общая площадь объектов (к1);- изменение общей площади (к2);- число объектов на один кв.
км территории (к3);- доля административного округа в продаже объектов (к4);- среднегодовой темп роста стоимости одного кв.м объектов с 2009 по2015 гг. (к5);- объем предложения объектов (к6);- индекс ценового ожидания (к7);- индекс доходности (к8);- индекс стоимости объекта $ за один кв.м. (к9);- потенциальные объемы строительства объектов для достижения плотностизастройки (к10).Первоначальные данные для вычисления берутся из отчетов об оценкерыночной стоимости объектов федеральной недвижимости, информационныхматериалов, предоставленных аналитическими центрами компаний Blackwood,PennyLane, «РБК-недвижимость», «МИЭЛЬ», «ИНКОМ-Недвижимость».Длярешениямногокритериальнойуказаннойоценки.Припроблемыэтомиспользуетсясредиимеющихсяметодикаметодовмногокритериальной оптимизации (комплексного критерия Гермейера, эталонныхточек, Парето-оптимального множеств решений, справедливого компромисса идр.) наиболее оправдано, по мнению автора, использование метода идеальнойточки.
Таким образом, исследовав характерные ценовые и другие рыночныепоказателиразвитияадминистративнымрынкаокругамобъектовг.Москвы,федеральноймыможемнедвижимостирассчитатьпостепеньнеопределенности стоимости исходя из размещения объектов в их границах.Метод идеальной точки базируется на задании идеальной точки К0, котораяпредставляет собой эталонное значение всех имеющихся критериальныхпоказателей. Оптимальной считается альтернатива, которая наиболее близка кидеальной точке.91Для решения поставленной задачи расчета фактора «территориальнаяпринадлежность» необходимо выбрать метод расчета разницы между идеальнымзначением и имеющимся. Для этого возьмем взвешенное Евклидово расстояние,так как оно наиболее широко распространено.Перед вычислением Евклидова расстояния необходимо сделать нормировкукритериев, чтобы устранить различия в размерных и масштабных признаках.Данные критерии имеют различные единицы и диапазон измерения,поэтому первым этапом в поиске оптимального значения является приведение кединой шкале, в нашем случае к безразмерной шкале с диапазоном измерения от0 до 1.
Эта операция имеет название – нормировка (нормализация) критериев. Дляэтого, используем естественную нормализацию, которая представляет собойкомбинацию методов абсолютной и относительной нормализации, котораяпредставлена в виде формулы (3.1):(3.1)где,– i-ый критерий,При этом критерии к1, к2, к3, к6 нам необходимо минимизировать, так чтоданные критерии мы умножаем на -1, так чтобы все критерии было необходимомаксимизировать. Для смены ингредиента, которая используется для изменениявнутреннейхарактеристикиследующую формулу:критериянапротивоположную,используем.В результате получаем следующую таблицу значений, представленную вприложении Г.
Так для критериев к1, к2, к3, к6 оптимальное (максимальное)значение равно 0. Для остальных же критериев оптимальным значением является1. Результат нормализации может варьироваться в диапазоне от 0 до 1 по модулю.Исходякритериальныхизсмысловогопоказателей,К0= (0, 0, 0, 1, 1, 0, 1, 1, 1, 1).содержанияпоследняянормированныхзадаетсяследующимзначенийвектором92Далее определим Евклидово расстояние между текущим вектором иидеальной точкой по формуле (3.2):d (K,K0) -,где K=((3.2)) – текущий вектор нормированных значенийкритериальных показателей.Интегрировав в таблицу в приложение Д значения десяти критериальныхпоказателейразвитиярынкаобъектовфедеральнойнедвижимостипоадминистративным округам г. Москвы, наша дальнейшая цель состоит вранжированииокруговпоуровнюнеопределенноститерриториальнойпринадлежности в зависимости от сочетания наилучших значений всехпоказателей.Однако, различные критериальные показатели развития рынка объектовфедеральной недвижимости по округам г.
Москвы указывают на разные стратегииоценки стоимости объектов в зависимости от территориальной принадлежности.Так, например, по индексу ценового ожидания – наибольшую оценку получаютобъекты в СЗАО, по индексу доходности – в ЮЗАО и т.д. Градация полученныхпоказателей формализуется в следующем виде. В зависимости от рассчитанной втаблице в приложении Д рейтинговой оценки можно выделить четыре степенинеопределенности территориальной принадлежности:- низкую [0,35-0,45),- среднюю [0,45-0,55),- значительную [0,55-0,65)- высокую [0,65-0,75].Шкальные(балльные)значенияфактора«территориальнаяпринадлежность» определяются следующим образом в виде формулы (3.3):(3.3)93Таким образом, анализ показал, что наилучшие результаты по всемпараметрам у ЮАО, так как ему присуща наименьшая степень неопределенности.Наибольшаястепеньнеопределенноститерриториальнойпринадлежностихарактеризует САО.
Представленный на рисунке 11 карта представляет собойуникальныйинструментотображенияфакторанеопределенноститерриториальной принадлежности в зависимости от размещения объектовфедеральной недвижимости. Актуальность применения данного инструментаопределяется в первую очередь повышенной заинтересованностью со стороныучастников оценочной деятельности г. Москвы в получении данных отерриториальной дифференциации фактора территориальной принадлежности. Впредставленной на рисунке 17 иллюстрации в прямоугольниках указаныбалльные показатели фактора территориальной принадлежности, используемые вдальнейшем для построения рейтинговой оценки рискованности объектов.Источник: составлено автором.Рисунок 17 – Карта административных округов г.
Москвы по степенинеопределённости размещения объектов федеральной недвижимости94Фактор «стабильность рынка недвижимости» - экспертная оценкаодиннадцати групп факторов второго порядка по сферам их проявления в ходереализации оценки стоимости объектов федеральной недвижимости.Несмотрянасуществование«типовыхобъектов»,каждыйобъектфедеральной недвижимости уникален. В связи с этим теоретически правильнымявляется использование агрегированной экспертной поправки на данный фактор впроцессеоценкистоимостиобъектовфедеральнойнедвижимости.Этонеобходимо для решения ряда ключевых экономических задач. Среди них учетособенностей конкретного объекта при проведении его оценки, практическоеприближение ситуации оценки объекта к реальным рыночным условиям и др.Для учета специфических факторов неопределенности экзогенной иэндогенной среды, влияющих на развитие конкретного объекта, предлагаетсяиспользовать разработанный подход к расчету балльной оценки.
Во-первых,выделеноодиннадцатьгруппнепосредственновоздействуютхарактеристикиобъекта:факторовнавторогопоказателиобщеэкономические,порядка,эффективностифинансовые,которыеидругиепогодно-климатические, социально-демографические, административные, политические,подрядные, технологические, градостроительные, архитектурно-строительные,юридические, нормативно-законодательные и производственные параметры.Таким образом, при расчётеучитывается неопределенность рыночного,экономико-правового, социально-политического и отраслевого типа, а такжеусловия функционирования объекта федеральной недвижимости.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
