Развитие методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектов федеральной недвижимости (1142668), страница 15
Текст из файла (страница 15)
Эксперт, основываясь на информации, отраженной в отчете об оценке,должен, мотивированно дать ответы на следующие основные вопросы:- соответствие вида оцениваемой стоимости целям и задачам оценки;- достаточность описания источников получения информации;- достаточность описания ценообразующих факторов объекта оценки, в томчисле правовой, экономической, технической и иной информации;- правомочность и достоверность принятых при проведении оценкидопущений;-наличиеанализарынкаобъектаоценкисанализомвлиянияценообразующих факторов на стоимость и указанием ценовых диапазонов поосновным параметрам расчета;- корректность выбора варианта наиболее эффективного использованияобъекта оценки;- соответствие применяемых при использовании при оценке расчетоввыбранному варианту наиболее эффективного использования;- корректность применения подходов к оценке, в том числе учет всех58Об оценочной деятельности в Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос.
Думой 16 июля 1998 г.№135-ФЗ: по состоянию на 08 марта 2015 г.] ст.10 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»:Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.04.2015).82ценообразующих факторов объекта оценки;- корректность обоснования отказа от использования, в случае еслиотдельные подходы к оценке не использовались;- корректность проведения согласования результатов расчетов различнымиподходами к оценке;- наличие и полнота описания специальных терминов, обоснований,расчетов и выводов.При анализе правильности применения затратного, сравнительного илидоходного подходов, выбора и использования методов оценки в рамках каждогоиз трех подходов, обоснованности их использования, а также обоснованногоотказа от использования, эксперт должен осуществить проверку обоснованностивыполненных допущений и обосновать причины любых несогласий с ними.Если в процессе проведения оценки оценщиком был использован новыйметодический прием, оценщик-эксперт запрашивает у оценщика подробноеописание используемой методики, а также может потребовать публичной защитыоценщиком используемых методических приемов в СРОО, членом которой онявляется.
Например, на заседании Экспертного совета Российского обществаоценщиков (далее - РОО) или на заседании Аттестационного совета РОО.6. Очень важным моментом при проверке отчетов является то, что экспертне принимает во внимание дополнительную информацию, которая можетпоявиться между датой завершения составления отчета об оценке и датойпроверки.7.Взаключениипоэкспертизеотчетаоценщик-экспертобязананализировать не только отрицательные моменты отчета об оценке, но иположительные.8.Рядомметодикпопроведениюэкспертизотчетовоценщиковустановлены требования к проверяемым отчетам оценщиков и их содержанию.Контрольные процедуры в отношении отчетов об оценке в настоящее времяявляютсявесьмаактуальнойтемой.Всоответствиисоценочнымзаконодательством экспертиза отчетов об оценке, в зависимости от задания на83экспертизу, выполняется в целях проверки соответствия отчета об оценкедействующемузаконодательству,котороерегламентируетоценочнуюдеятельность в РФ, использованным Стандартам оценки и формулированиямнения эксперта об обоснованности результата оценки.
Экспертиза необходимапри наличии спорных ситуаций до передачи материалов в суд, а также онавыполняется по заявке авторов отчета при прохождении сертификаций иаттестаций.В общих случаях экспертиза отчета является платной процедурой ивыполняется по заявке заинтересованного лица, однако, в случае, установленномзаконодательством о банкротстве, она проводится бесплатно.Также немаловажную роль в осуществлении экспертизы играют экспертныесоветыСРОО,которыеформируютсяприобщественныхорганизацияхоценщиков и призваны осуществлять контроль качества услуг оценщиков.Экспертиза позволяет выявить ошибки в отчетах об оценке.В процессе анализа проверенных отчетов об оценке автором былоустановлено, что в отчетах об оценке федеральной недвижимости прежде всеговстречаются следующие ошибки:- отсутствие в отчете сведений о фактических и оцениваемых правах, исведений об обременении объекта оценки, таких как, анализ сведений,содержащихся в договоре аренды земельного участка;- применение не обязательных для достижения результата подходов коценке вместо аргументированного и обоснованного отказа от использованияподходов.
В случаях, когда расчетные значения стоимости при расчетахпримененными методами в рамках одного или двух подходов могут ввести взаблуждение. Это в основном касается применения затратного подхода приоценке встроенных помещений коммерческого назначения на развитом иконкурентном рынке, или при оценке рыночной стоимости оборудования.Далее стоит рассмотреть наиболее существенные ошибки, которые частодопускаются оценщиками.Основные методические нарушения, выявленные в отчетах оценщиков:841. Нарушение принципа обоснованности:- при расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительногои доходного подходов отсутствует анализ сопоставимости указанных зданий сподобраннымиобъектами-аналогами,такимобразомиспользуемыекорректировки на техническое состояние для аналогов не могут быть принятыобоснованными, кроме того, отсутствует расчетное обоснование используемыхвеличин корректировок;-прирасчетерыночнойстоимостиобъектаоценкиметодомдисконтированных будущих доходов не приводится расчетного обоснованиястепени использования площадей и величины применяемых корректировок;- отсутствие проверки величины ставки дисконтирования на соответствиерыночным данным;-прирасчетерыночнойстоимостиобъектаоценкиметодомдисконтированных будущих доходов отсутствует расчет обоснования величиныоперационных расходов.2.
Нарушение принципа существенности:- в рамках затратного подхода при расчете рыночной стоимости земельногоучастка отсутствует корректировка на площадь;- отсутствие акта осмотра технического состояния зданий и сооружений,который подтверждает величину износа, а также величины физического износачасто могут не соответствовать данным фото-фиксации.3.
Нарушение принципа однозначности, в тех случаях, когда, оценщик прирасчете рыночной стоимости объекта оценки не производит анализ насоответствие рыночным данным расчетного удельного показателя стоимостиоцениваемого объекта.Кроме того, основными практическими ошибками при составлении отчетовоб оценке можно также отнести те случаи, когда:- применяемый вид стоимости не соответствует целям и задачам оценки;85- отсутствует обоснование выбора вида стоимости, то есть не указан какойвид права на собственность оценивается, а также и в качестве оцениваемого правана недвижимость ошибочно фиксируется право хозяйственного ведения;- отсутствуют основные технические характеристики объекта оценки иисточник информации, на основании которого приняты основные количественныехарактеристики объекта оценки.В целом можно сделать выводы, что экспертиза отчетов об оценке являетсяэкспертизой работы оценщика, которая осуществляется в особых случаях,установленныхзаконодательнымиинормативнымиактамитолькоуполномоченными органонами, в других случаях оценщик-эксперт может бытьчленом любой СРОО.Экспертиза отчета об оценке содержит заключение, которое можетсовпадать с мнением оценщика, или быть прямо противоположенным, такимобразом, экспертиза отчета обеспечивает проверку достоверности отчета обоценке, а также контроль за работой оценщика, который осуществлял отчет.В завершении можно сделать вывод, что экспертиза отчетов оценщиковявляется важной составляющей правильности определения рыночной стоимости исуществует острая необходимость исключения из отчетов оценщиками какметодических, так и практических ошибок.
Как видно из результатов анализаотчетов, указанные ошибки присутствуют в большинстве отчетов об оценке иоценщикам нужно обратить более пристальное внимание к вышеприведеннымпоказателям оценки, а СРОО стремиться к усилению контроля за практикой иметодикой оценки оценщиками.86ГЛАВА 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ ФИНАНСОВОГОКОНТРОЛЯ ЗА СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКОЙ В ЦЕЛЯХ СОХРАННОСТИОБЪЕКТОВ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ3.1 Разработка организационно-финансовой схемы контроля застоимостной оценкой объектов федеральной недвижимостиДанная глава диссертационного исследования представляет собой один изпутей развития методов финансового контроля за стоимостной оценкой объектовфедеральной недвижимости, в рамках которого представлена организационнофинансовая схема.
Данная схема финансового контроля базируется на экспертноматематических основах рейтинговой оценки, которая является индикатором длявынесения мотивированного мнения в рамках допустимых погрешностейстоимости объектов федеральной недвижимости. Дальнейшее исследованиецелесообразно представить в виде схемы, как показано на рисунке 15.Выявление факторов неопределенности стоимостиОпределение их шкальных значенийОбобщение методов и факторов рейтинговой оценки объектов федеральнойнедвижимости с учетом факторов неопределенностиСтатистический анализ "допущений" стоимости объектов федеральнойнедвижимостиРазработка и апробация организационно-финансовой схемы контрольныхмероприятий за результатом стоимостной оценки объектов федеральнойнедвижимостиИсточник: составлено автором.Рисунок 15 – Схема исследования87В соответствии с рисунком 15, суть решения задачи разработкиорганизационно-финансовой схемы контроля за стоимостной оценкой объектовфедеральной недвижимости состоит:1) в построении рейтинговой оценки неопределенности стоимости объектовфедеральной недвижимости;2) вразработке «допустимых» интервалов погрешностейстоимостиобъектов федеральной недвижимости;3) как итог первых двух пунктов, в модификации организационно-финансовой схемы проведения контроля за стоимостной оценкой федеральнойнедвижимости в условиях неопределенности.В целях научно обоснованного построения организационно-финансовойсхемы,осуществимматематическую–факторовнеопределенности,множествокоторыепостановкуколичественныхприсущизадачи,пустьикачественныхобъектуфедеральнойнедвижимости.
Выбор данных факторов неопределенности и построениябалльных оценок может представлять собой достаточно дискуссионный вопрос.В финансовой литературе существует разделение на субъективные факторы,которые присущи непосредственно конкретному объекту недвижимости, иобъективные факторы, которые не зависят непосредственно от конкретногообъекта. Для построения данной организационно-финансовой схемы финансовогоконтроля видится целесообразным остановится на субъективных факторахнеопределенностистоимости,такихкак:во-первых,территориальнаяпринадлежность, во-вторых, стабильность рынка недвижимости, в-третьих,уникальность,и,наконец,капиталоемкость.Выборименноданныхколичественных и качественных факторов неопределенности основывался намноголетнем опыте автора в сфере государственного финансового контроля.В центре традиционного подхода к стратегическому управлению лежитпредположение о том, что оценщик, применяя набор мощных аналитических истатистических инструментов, может предсказать будущее любого бизнесадостаточно точно для того, чтобы выбрать четкое стратегическое направление для88его реализации59.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
