Развитие залогового механизма в системе кредитования (1142628), страница 4
Текст из файла (страница 4)
табл. 4).Таблица 4. Предлагаемые дисконтирующие коэффициентыВид залогаОборудованиеТовары и сырьеНедвижимостьАвтотранспортПрименяемый дисконтирующий коэффициент0,4-0,70,3 - 0,50,3 – 0,50,3 – 0,5Предлагается математическая формула коэффициента дисконтирования, котораяможет использоваться банками при определении стоимости залога:К диск.=,(1)Где S – сумма полученная банком при реализации залога определенного вида заотчетный период;- средняя сумма издержек (за отчетный период);S рын.ст.
– рыночная стоимость объекта залога на дату расчета;– износ по виду залога.Формулапоможетболееточноузнатьнеобходимыйдисконтирования. Для выведения и расчета формулыкоэффициентнеобходимы данные запредшествующий отчетный период. Причитающуюся сумму кредита и процентов понему нужно сопоставить с суммой,полученной банком при реализации залога за17отчетный период. При этом дополнительно следует учитывать среднюю суммуиздержек на обслуживание долга и судебные процедуры.Средняя сумма издержек рассчитывается по формуле:=∑изд/∑кр,(2)где ∑изд - сумма всех издержек на реализацию залога за отчетный период;∑кр - сумма кредита и процентов (за этот же период).Износ рассчитывается по формуле, индивидуальной для разных видов залога,например для автотранспорта:=(И1xПф+И2xДф)x А2 x А3 x А4, проценты,(3)Где И1 - показатель износа транспортного средства по пробегу (в % на 1000 км пробега),Пф - пробег фактический на день осмотра (в тыс.
км, с точностью до одногодесятичного знака) с начала эксплуатации или после капитального ремонта,И2 - показатель старения по сроку службы (в % за 1 год) в зависимости отинтенсивности эксплуатации,Дф - фактический срок службы (в годах, с точностью до одного десятичного знака) сначала эксплуатации или после капитального ремонта,А2 - коэффициент корректирования износа в зависимости от природно-климатическихусловий,А3 - коэффициент корректирования износа в зависимости от экологического состоянияокружающей среды,А4 - коэффициент корректирования износа, учитывающий тип региона, в которомэксплуатировалось АМТС.Третья группа проблем посвящена совершенствованию отдельных элементовзалогового механизма.1.
Разработан авторский способ определения оценки рыночной стоимостизалога с помощью метода корректировок.Отметим,чтобанкиприосуществленииоценкирыночнойстоимостинедвижимости при ипотечном жилищном кредитовании не делают корректировокстоимости, которые позволяют более точно произвести оценку недвижимости. Этоподтверждается данными исследования (см. табл. 5).18Таблица 5.
Откорректированные результаты стоимости объектовНаименованиеОбъект №1Объект №2Объект №3Объект №4Объект№5Цена продажиПередачаправасобственностиКорректировкаправоспособностизалогодателяУсловияфинансированияКорректировка наусловияфинансированияСкорректированнаяценаУсловия сделки65000полное78000полное56000полное70000полное54000полное6500078000560007000054000не рыночные не рыночные не рыночные не рыночные рыночные- 3000- 80000006200070000560007000054000коммерческие0коммерческие0коммерческие0коммерческие06 недель1 год1 год1 год+10 %+10 %+10 %+10 %7000070000*0,01=700070000+7000=77000аналогичное54000*0,1=540054000+5400=59400коммерческиена 0Корректировкаусловиях сделкиСкорректированная 2 неделицена в условияхрынкаКорректировка на +10 %условиях рынкаСкорректированная 62000ценаМестоположениеаналогичноеаналогичное56000*0,1=560056000+5600=61600аналогичноеРазмерКорректировка наразмерГаражКорректировка наналичие гаражаЗаконченныйподвалКорректировка наподвалСкорректированнаяцена120кв.м.0145кв.м.- 8000120кв.м.0145кв.м.- 8000аналогичное120кв.м.0есть- 2200есть- 2200есть- 2200есть- 2200нет0нетнетнетданет+ 7000+ 7000+ 70000+ 700066800=70000 -80002200+7000- 11200 =66800 -7800066400= 66800= 66400=6160077000-8000- 59400+70002200+7000220010400= - 3200 = 12400=64000- 66800- 6640056000700005400019523ОбщаякоррекцияТо же в %66800=620002200+7000чистая 1800 = 66800- 65000314Из таблицы 5 видно, что при сравнении цены продажи объектов залога и19дисконтирования платежей по кредиту по рыночной процентной ставке, существуютбольшие различия в сумме обеспечения.
Поэтому предлагается приводить объектызалога в одинаковые условия по финансированию и времени продажи. Это, в своюочередь, создает единую базу для проведения корректировок стоимости по всемостальным элементам сравнения. После получения скорректированной цены длякаждого элемента сравнения предлагается на основании скорректированных цен продажвывести значения рыночной стоимости объекта.Расчет единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждомучлену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степеньотличия объектов сравнения от объектов оценки. При этом необходимо принимать вовнимание диапазон разброса цен продаж, общий процент корректировок, взятых поабсолютной величине, общий процент корректировок, определённый как разница междуположительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.Это позволит значительно сблизить оценку одного и того же объекта залога в разныхбанках и сделать более справедливой цену его продажи.
Это верно и для другихобъектов залога, например движимого имущества.В ст. 9 п.4 Федерального Закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» содержится следующее: «если сумма обеспечиваемого ипотекойобязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны бытьуказаны порядок и другие необходимые условия ее определения». Несомненно,необходимо применять это правило и к залогу движимого имущества.В отсутствие законодательной нормы о возможности обеспечения залогомдвижимых вещей(размер которых может быть определен в будущем) кредиторы,работающие с залогом (движимым имуществом) опасаются, что договор может бытьнедействителен, а, следовательно, стараются определить размер обязательства.
Это невсегда отвечает их интересам, так как размер обеспечиваемого обязательства можетизмениться. В связи с этим предлагается внести в статью 10 Федерального закона от29.05.1992 №2872-1 ФЗ «О залоге» следующее положение «если сумма обеспечиваемогообязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны бытьуказаны порядок и другие необходимые условия ее определения». Это касаетсяпередачи в ипотеку зданий, строений, сооружений и внесения изменений вконструкцию.20У залогодержателя должно возникать право ипотеки на измененные участкиобъекта ипотеки и их переоценку по предлагаемой методике. Это же право должновозникать и в случае, если право собственности появляется у третьих лиц. Приобращении взыскания на измененный объект ипотеки не должно требоваться отражениеэтих изменений в кадастровом учете, так как это занимает огромное количествовремени. В связи с этим предлагаем внести в статью 69 Федерального закона от16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующее положение «припередаче зданий, сооружений в ипотеку и их последующие изменения в конструкциивлекут за собой права ипотеки залогодержателя на эти изменения».2.
На основе разработанной автором классификации залоговых рисков,предложена усовершенствованная методика по мониторингу недвижимости иавтотранспорта.Анализ практики показал, что банки не имеют классификаций мониторингазалога и поэтому мониторинг носит неполный, некомплексный характер и часто ненацелен на выявление внешних и внутренних залоговых рисков. Предлагаетсяследующая классификация залоговых рисков (см.
табл.6).Таблица 6. Классификация залоговых рисков и методы их выявленияВнешние рискиМетодывыявления рискаРискЮридическоенесостоятельности сопровождениезалогодателясделки(если залог в видетоваров в обороте)Риск повреждения Мониторинг;залога по вине Переоценказалогодателя.имущества;Изменениепредмета залога.Внутренние рискиМетоды выявления рискаРиск обесценения Мониторинг;залогаПереоценка имущества;Изменение предмета залога.Риск повреждения Мониторинг;залогаПереоценка имущества;Изменение предмета залога;Страхование.Риск утраты залога Мониторинг;Переоценка имущества;Изменение предмета залога;Страхование.Правовой рискМониторинг;Юридическое сопровождение сделки;Повышение квалификации сотрудников.Риск неправильной Мониторинг;оценки залогаЮридическое сопровождение сделки;Повышение квалификации сотрудников.Риск, связанный с Повышение квалификации сотрудников.некомпетентностьюсотрудниковкредитнойорганизации21Как видно из таблицы 6, залоговые риски можно классифицировать на внешние ивнутренние.Внешние,которыенепосредственносвязанысзалогодателем:несостоятельность с юридической точки зрения и риск повреждения залога по винезалогодателя.
Внутренние риски связаны с обесценением, повреждением, утратойзалога, а также неправильной оценкой залога, некомпетентностью сотрудниковкредитной организации и правового риска. Это практически все риски, которые могутпроизойти после заключения кредитной сделки и оформления договора залога.Остановимся более подробно на методах выявления залоговых рисков.Юридическое сопровождение сделки включает: экспертизу всех предоставленныхдокументов с целью выявления недобросовестности заемщика и некорректности воформлении необходимых документов; проверку кредитной истории клиента банка,задолженности перед кредитными организациями и повторный залог имущества.Переоценка имущества необходима для определения новой стоимости имущества, послеповреждения, обесценения или утраты залога. Повышение квалификации сотрудниковспособствует предотвращению ошибок связанных с первоначальной оценкой залога.Для раннего выявления необходимости реализации залога, предлагаетсяпроводить не только документарный, но и выездной мониторинг.
Любое заложенноеимущество обязательно должно осматриваться лично сотрудником банка. Этоспособствует быстрому выявлению каких-либо фактов или предпосылок сниженияколичественных и качественных параметров заложенного имущества.На основе анализа организации мониторинга московских банков, можнорекомендовать следующую дифференциацию периодичности проведения проверок вразрезе видов обеспечения (см. табл. 7).Таблица 7. Периодичность проведения проверок в разрезе видов обеспеченияВид обеспеченияВид проверкиПериодичностьНедвижимостьДокументарнаяВыезднаяДокументарнаяВыезднаяДокументарнаяВыезднаяДокументарнаяВыезднаяНе реже 1 раза в 3 месяцаНе реже 1 раза в 6 месяцевНе реже 1 раза в месяцНе реже 1 раза в месяцНе реже 1 раза в месяцНе реже 1 раза в 3 месяцаНе реже 1 раза в 3 месяцаНе реже 1 раза в 6 месяцевТранспорт:Автотранспорт (включая передвижную спецтехнику)ЖелезнодорожныйВоздушный22Продолжение таблицы 7МорскойДокументарнаяВыезднаяДокументарнаяВыезднаяДокументарнаяВыезднаяРечнойОборудование:НеустановленноеУстановленноеДокументарнаяВыезднаяЦенные бумагиДокументарнаяАффинированные слитки драгоценных металлов (в Документарнаязакладе)Товары в обороте, сырье и материалы, готовая Документарнаяпродукция, животные на выращивании и откорме, в Выезднаят.ч.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
