Диссертация (1138308), страница 16
Текст из файла (страница 16)
Срок жизни проекта. Другим важным параметром, влияющим насопоставимость проектов, является период расчета проектов. Длятого,чтобыпроектыбылисопоставимы,онидолжнырассчитываться за одинаковый период времени. На практикепроекты, конечно, имеют разную длительность. Однако методрасчета должен позволять сопоставлять проекты.
Для этоговозможно применение нескольких методов. В данной работеиспользуется расчет модели DCF, который «разбит» на два этапа:первый - расчет за период договора (для проектов аренды) или надесятилетнем отрезке (для проектов собственности), второй –расчет терминальной стоимости проекта.
Таким образом, всепроекты оцениваются на бесконечном периоде, что позволяетсопоставлять между собой полученные результаты оценки.Приведем типологию показателей, применяемую в данной работе.Показателиразделенынадвегруппы:инвестиционные–рассчитываемые на основе анализа модели DCF, и финансовые – показатели,97которые учитываются при анализе проектов органического развития вритейле. На схеме ниже (Рис.14) приведены основные показатели каждойгруппы.Инвестиционные показатели эффективностипроекта• NPV• PI• MIRR (IRR)• PbP, DPbPФинансовые показатели• Стоимость расходов на строительно-монтажные работы(руб./кв.м.)• Товарооборот с кв.м.
торговой площади (руб.в год/кв.м.)• EBITDA (в % от товарооборота)• Торговая площадь объекта и др.Рисунок 14 Типология показателей эффективности проектов. Источник: исследование автора.Метод расчета инвестиционных показателей, применяемых в даннойработе, приведен в таблице 3.Таблица 3 Методы расчета инвестиционных показателей по проектамНазвание показателяЧистаятекущаяМетод расчетастоимость Рассчитываетсяпроекта (NPV)каксуммадисконтированных денежных потоковпроектаМодифицированнаявнутреннейпроекта (MIRR)ставка В отличии от классическогоIRRдоходности позволяет вычислять доходность дляденежных потоков с множеством точеккассовогоразрыва.классическойпредположениеIRRоКромезаложенотого,вбазовореинвестированииполученного дохода по ставке IRR98текущего проекта, что не являетсяочевидным.ставкеВмодифицированнойзакладываетсяставкифинансирования и реинвестирования науровне базового значения WACC, чтоявляется более консервативнымМодифицированныйприбыльностииндекс В отличии от классического PI гдеинвестиций показывается(PI)отношениевсехположительных потоков проекта ковсемотрицательныммодифицированномпотокам,виндексемыпоказываем отношение NPV проекта кинвестициямпроекта.Приклассическом методе расчета индексаNPV=0призначенииприPI=1,модифицированном NPV=0, при PI=0.Минимальное значение PI при которомутверждаются проекты равно 0.7.
Этосвязано с необходимостью закладывать«рисковуюподушку»отклонениямивсвязипроектовсотпервоначальных показателей.Срок окупаемости обычный и Данный показатель иллюстрирует, задисконтированныйDPBP)(PBP, сколько месяцев данный проект можетвернуть вложенные в него средства.Приэтомдляобычногосрокаокупаемости - без учета стоимостиденег, а для дисконтированного срокаокупаемости - с учётом стоимости99вложенных средств.
Рассчитывается какмомент выхода накопленного чистогоденежногопотокапроектавположительное значение.Методы расчета финансовых показателей (таблица 4).Таблица 4 Метод расчета финансовых показателей проектовНазвание показателяСтоимостьМетод расчетарасходовна Отношение бюджета на строительно-строительно-монтажныемонтажные работы к общей площадиработы(руб./кв.м.общ. объекта.площади)Товарооборотторговойскв.м. Отношение товарооборота объекта кплощади(руб.в торговой площадигод/кв.м.)EBITDA(в%от Отношение EBITDA к товарооборотутоварооборота)объекта (без НДС)Торговая площадь объектаВеличина торговойплощадиимеетзначение в розничной торговле, икомпанияможетприветствоватьоткрытие объектов большей площади.
Взависимости от ситуации критерий наплощадь может зависеть от подформатаобъекта, если площадь торгового залаотличаетсяотнормативнойдляподформата, это может быть принято заотрицательный параметр для проекта.100Определение проектов для анализаНаданномэтапенеобходимоопределениеподхода,всоответствии с которым будет формироваться база проектов, влияниекоторых оценивается. Подход особенно необходим, когда проектыизначально не объединены в портфели и требуется их систематизациядля анализа. В анализ могут быть включены проекты разных видов:ориентированныенапотребителей,навнутреннееразвитие,отличающиеся по схемам или условиям сделки, по географическомупризнаку.Как было указано выше (в описания первого пунктаметодики оценки интегральной эффективности портфеля проектов –«цели и задачи оценки»), сформированный для анализа портфельпроектов – база для анализа - зависит от целей анализа.Вработепроекты,сгруппированныепоопределенномупризнаку, называем субпортфелем.
По субпортфелю осуществляетсярасчет интегральных показателей, которые затем сравниваются междусобой. Формирование субпортфелей позволяет систематизировать истандартизировать процесс оценки, а также однозначно определитьбазу для анализа. На практике (в операционной деятельности)объединения проектов в портфели может не быть. При этомформирование портфеля для анализа необходимо отличать отформирования портфеля реализуемых проектов.Поскольку цель текущего исследования – 1) Сравнение междусобой различных субпортфелей проектов инвестиционной программыи 2) Определение величины эффекта от совместной реализациипроектов, то предметом анализа являются проекты, которые былиоценены компанией.
Таким образом, базой анализа в работе являетсясовокупностьвсехпроектовоцененныхиутверждённыхинвестиционным комитетом за определенный период времени.101Расчет показателей эффективности отдельных проектов субпортфеляНа данном этапе производится определение эффективностипроектов, включенных в анализируемый портфель или программу.Если по проектам, отобранным для анализа, не проведен расчетпоказателей эффективности, то его следует осуществить.Метод расчета каждого показателя приведена выше, в разделе«определениекритериевотслеживатьуипоказателей,проектов,реализуемыхкоторыевнеобходимокомпании».Расчетинвестиционных показателей базируется на расчете эффективностипроектов методом DCF. Приведем ниже пример портфеля проектовкомпании розничной торговли (все значения представлены в условныхединицах стоимости – у.е.с.).
Портфели были сформированы взависимости от типа собственности на недвижимость (Табл.5).Таблица 5 Портфель и субпортфели проектов в ритейлеPIPBP,месSобщ.,кв.м.3456ПортфельNPV проект,у.е.сMIRR,%12Sторг.,кв.м.7РТО, у.е.с.Рто,у.е.с./кв.м.в годАренда,% отРТОEBITDA,% отРТОCapExитог, у.е.с.CapExоборуд.,у.е.с.8910111213Портфель - МаксиСубпортфель - АрендаХ1215 655 88524,1%2,1354 4812 95793 000 000377 410-2,67%5,86%121 149 34249 150 843Х2233 319 30024,1%2,93374 1043 00091 000 000364 000-2,28%5,25%93 816 64449 150 843Х3247 745 96727,2%3,19253 9502 962101 000 000409 183-2,05%5,20%91 448 37349 150 843Х437 167 68022,8%0,45384 1713 08880 000 000310 881-1,60%3,71%98 343 72657 807 177Х5312 740 30121,8%3,18325 0903 149102 000 000388 695-2,36%5,13%115 994 60849 150 843Х6485 806 63224,7%4,2305 3004 000126 666 667380 000-1,58%6,11%135 587 68066 967 410Х7342 048 75425,2%4,39274 0003 000100 000 000400 000-1,37%6,03%91 960 64155 427 092512 085 59832,9%2,02629 4946 012195 000 000778 418-2,37%12,06%587 846 854110 262125Y243 309 17821,6%0,15624 8403 00297 000 000387 742-0,43%6,58%335 229 04157 271 652Y3201 663 60916,1%0,9504 6303 00293 000 000371 752-0,90%6,65%263 379 14051 101 932Y551 128 57621,9%0,2594 8403 002100 000 000399 734-0,65%5,98%296 228 03158 392 292Y6216 546 80714,0%0,48706 2652 909100 000 000412 513-0,43%8,88%520 323 27754 934 252Y7284 040 67616,8%1,15465 2663 24097 000 000359 259-0,62%7,57%289 655 67851 582 732Y8146 161 00318,5%0,49804 6303 002100 000 000399 734-0,46%5,85%349 733 37349 150 843Субпортфель - ЗемляY1102РасчетинтегральныхпоказателейэффективностипопортфелюпроектовДляопределенияинтегральныхпоказателейв целом попортфелю проектов применяются методы расчета по каждомупоказателю.Определениепоказателям эффективностисовокупногозначенияпоразнымразличается, поэтому подход долженописывать принятый в компании метод расчета по каждому показателюэффективности, выделенному для анализа (см.
пункт 2 даннойметодики).Необходимо обратить внимание, что расчет интегральногозначения показателя применяется к субпортфелю проектов. Этоважное уточнение, поскольку проекты в субпортфеле относительнооднородны (не являются разномасштабными по отношению друг кдругу). В соответствии с предлагаемым подходом интегральнаяэффективность портфеля определяется совокупностью показателей,оцениваемых по проектам и портфелям. Ниже рассмотрим методикурасчета показателей разных видов – инвестиционных и нефинансовых.По каждому показателю приведен предлагаемый метод расчетаинтегрального значения по субпортфелю.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
