Автореферат (1138288), страница 4
Текст из файла (страница 4)
имел место определенный ценовой навес (пузырь), однако учитывая сравнительно небольшоймасштаб этого «пузыря» и повышенный спрос на столичное жилье, ростцен может возобновиться уже в 2010 году.Оценка вероятности существования ценового навеса (пузыря) на рынке жилой недвижимости Москвы, производившаяся с помощью анализа индикаторовдоступности жилья, модели оценки ценообразования инвестиционных активови модели «фундаментального роста цен», основанного на сравнении гипотетической базовой («справедливой») цены и фактической цены недвижимости, показала наличие такого пузыря на рынке жилой недвижимости Москвы.В то же время превышение динамики цен на московское жилье роста такназываемых базовых цен (отражающего рост ВВП страны и темпы инфляциинациональной валюты), намного меньше, чем кажется на первый взгляд (см.график 2).
Максимального значения разрыв между фактической и базовой ценой достиг в конце 2008 г., когда он составил 2 тыс. долл. (т.е. фактические цены превысили базовые более чем в 1,5 раза). На сегодняшний момент (с учетомкризиса) этот показатель сократился до 600 долл. на кв.м. Такой разрыв можетбыть скомпенсирован при условии неизменного соотношения спроса и предложения уже к 2010 году, причем такая оценка не учитывает фактор уникальностимосковского рынка жилья.Несмотря на то, что масштабы ценового навеса, длительность фаз рыночных циклов и амплитуды колебаний цен в остальных анализировавшихся городах отличны от московских, ситуация «перегрева» рынка жилья характерна длявсех городов с повышенным спросом на жилье.15График 2. Кривые фактической, реальной и базовой средней стоимости кв.м.
жилья в Москве за период 2000-2007 гг., тыс. руб.Примечания: 1) Цены на жилье взяты на 1 января каждого года. 2) Для расчетабазовой стоимости квартиры 2009 года взяты прогнозы МЭРТа роста ВВП и прогнозы Минфина РФ роста индекса потребительских цен. 3) Под «реальной стоимостью кв.м. жилья» подразумевается стоимость кв.м. в рублях «образца 2000 года».Источники: Аналитический портал «Индикаторы рынка недвижимости» IRN,курсы валют из базы данных Центробанка РФ, данные по инфляции рубля и ростуВВП из баз данных и прогнозов Минэкономразвития и Минфина РФ.5.
Сложившаяся на первичном рынке жилой недвижимости Москвыситуация препятствует реализации в Московском регионе одного из основных приоритетов развития страны – созданию институтов, способствующих повышению темпов экономического роста.Во-первых, происходит снижение доступности жилья для основных масснаселения; создаются препятствия для трудовой миграции, а следовательно, неэффективно распределяются трудовые ресурсы; остаются предпосылки для невыполнения государством социальных обязательств в жилищной сфере; повышается актуальность проблемы социальной нестабильности, расслоения и дезинтегрированности общества. Все эти последствия препятствуют развитию человеческого капитала и повышению качества жизни массовых слоев населениярегиона.
Во-вторых, концентрация огромных финансовых средств в жилищнойсфере приводит к повышению коррумпированности местных властей, увеличе-16нию неправовых форм регулирования взаимодействия рыночных акторов, тоесть к снижению эффективности государственного управления и регулирования. В-третьих, за счет сокращения числа застройщиков происходит монополизация рынка крупными компаниями, что снижает конкурентоспособность экономики региона.Нельзя не упомянуть и про ряд позитивных последствий, касающихся в основном банковского сектора и москвичей-представителей среднего класса.Среди них: развитие рынка ипотечного кредитования, а вместе с ним и всегобанковского сектора; рост доходов части москвичей за счет высокого спроса нааренду жилья; создание владельцами недвижимости «альтернативной системыпенсионного обеспечения» в виде ренты от приобретенных инвестиционныхквартир; повышение инвестиционной вовлеченности и финансовоэкономической грамотности части москвичей; возможность за счет аренды инвестиционных квартир временного решения жилищного вопроса для части москвичей и трудовых мигрантов разной квалификации в условиях отсутствиясистемы реального социального и коммерческого найма муниципального жильяи т.д.6.
При осуществлении государственного регулирования рынка жилой недвижимости в Москве необходимо проводить дифференцированную политику для различных категорий жилья и разных типов инвесторов.Такая политика должна, с одной стороны, включать антиспекулятивные меры в секторе жилья эконом-класса, который остается в условиях ведущей ролисберегательных, а не собственно инвестиционных мотивов вложений в недвижимость, для большинства частных инвесторов наиболее привлекательным.При игнорировании Правительством Москвы сложившейся ситуации программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» обречена в столицена провал.С другой стороны, налоговая политика должна быть направлена на увеличение прибыльности инвестиций в сегмент жилья бизнес-класса.
Если эта задача не будет решаться, капиталы значительной части российских инвесторов будут просто выводиться за рубеж, в частности, в столицы других государств и вих курортные зоны, что в условиях потребности российской строительной отрасли в инвестициях, особенно острых в период экономического кризиса, негативно отразится на экономике ряда регионов страны.Такая политика должна входить в комплекс мер регулирования жилищногосектора, прежде всего Московского, но также и других регионов с повышеннымспросом на жилье. Остальные меры должны быть направлены на отказ от точечной застройки в пользу комплексной застройки в соответствии с градостроительным планом; поддержку ипотеки и институтов рефинансирования;поддержку застройщиков; контроль ФАС строительной и смежных отраслей.III.
ЗАКЛЮЧЕНИЕВ ходе проведения исследования диссертантом сделаны следующие выводы:171. В десяти российских городах на рынке жилья был зафиксирован спрос,существенно превышающий предложение жилья. Выявлено, что такой дисбаланс обусловлен помимо рыночных факторов территориальной спецификой,заключающейся в особым административном статусе этих городов, обеспечивающим присутствие представителей власти; высокой концентрации населения;более диверсифицированной структуре экономики; более высоких уровнях доходов населения, обеспечивающих платежеспособный спрос; большей дифференциации этих доходов, способствующей притяжению новых миграционныхпотоков.2.
На протяжении всего периода исследования в выделенных городах наблюдался постоянно растущий спрос на жилье. Показано, что дисбаланс спросаи предложения жилья в этих городах имеет глубокие корни и может существовать в долгосрочной перспективе. Выявлена специфика Москвы, являющейсяодновременно и типичным и уникальным городом с повышенным спросом нажилье. Эта специфика заключается в престижности покупки жилья в Москве сточки зрения россиян, повышенном спросе из регионов и из-за рубежа и ростегруппы москвичей-покупателей жилья.3. При выявленной динамике цен показано, что рынок жилья имеет высокийуровень волатильности. С помощью использования различных методов оценкипик перегрева жилищного рынка Москвы был зафиксирован в третьем квартале2008 г., однако максимальное превышение фактических цен на жилье над«справедливыми» составило всего около 50%.
На сегодняшний момент (с учетом кризиса) этот разрыв сократился до 20% и может быть скомпенсирован ужек 2010 году, причем эта оценка не учитывает уникальности Москвы.4. На примере Москвы выявлена структура мотивации частных инвесторов,выходящих на первичный рынок жилья.
Целями инвестирования в жилье могутслужить следующие мотивы: максимизация прибыли, сохранение накопленныхсбережений, создание фонда будущего пенсионного обеспечения, потребительские или стратегические инвестиции. Показано, что структура инвестиционногоспроса по целям инвестирования зависит от фазы рыночного цикла.5. В исследовании показано, что в Москве за рассматриваемый период стратегией, приносящей максимальную прибыль, для спекулянтов была перепродажа жилья бизнес-класса, для остальных инвесторов – сдача квартир экономкласса в аренду.
Такая ситуация приводит к дополнительному росту цен в эконом-классе и вытеснению «доступного жилья» за пределы МКАД.6. В качестве методов регулирования рынка предлагается комплексная политика, сочетающая в себе дифференцированный подход к регулированию разных секторов рынка. Такая политика должна быть направлена, с одной стороны, на вытеснение инвесторов с рынка жилья эконом-класса, который остаетсядля них наиболее привлекательным.
С другой стороны, эта политика должнабыть направлена на увеличение прибыльности сегмента жилья бизнес-классакак инвестиционного актива. Остальные меры, компенсирующие «провалы»рынка, должны проводиться в градостроительной, фискальной и социальнойсферах. Отсутствие подобных мер регулирования рынка в крупных городахможет привести к ухудшению ситуации с доступностью жилья для широкихслоев граждан, а также утечке капиталов отечественных инвесторов за рубеж.18Основные результаты диссертации опубликованы в следующих работах:В научных изданиях, рекомендованных ВАК1. Красилова А.Н.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
