Автореферат (1138288), страница 3
Текст из файла (страница 3)
В итоге были выделены 4 группыгородов, характеризующихся разным уровнем спроса на жилье. В группу городов с самым высоким спросом попали следующие десять городов (в порядкеубывания показателя «отношение стоимости жилья к стоимости жизни»): Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Уфа, Иркутск, Липецк,Пермь, Ижевск, Нижний Новгород (см. график 1).10Москвагруппа 1Отношение стоимости жилья к стоимости жизни14,0СПб12,0ЕкатеринНовосиби10,0УфаЛипецк8,06,0ИркутскИжевскН.НовгорЯрославлПермьКостромаСамараСмоленскВладимирКазаньКалугаТверьОренбург КировБелгородРязаньСаратовОрелТулаПензаКемеровоКраснодаОмскТомскКрасноярРостов-Дгруппа 2ВладивосЧелябинсВологдаВолгограТюменьВ.НовгорАбакан СтавропоХанты-Магруппа 3ХабаровсПсковПетрозавСыктывкаНарьян-МУлан-УдэВоронежКалинингАрхангелБлаговещПетропавСалехард4,0Якутскгруппа 42,01234567Федеральный округГрафик 1.
Зависимость показателя «отношение стоимости жилья к стоимостижизни» от федерального округа для городов России.Примечание. 1) Федеральные округа: 1 – Центральный, 2 – Приволжский, 3 –Сибирский, 4 – Южный, 5 – Уральский, 6 – Северо-западный, 7 – Дальневосточный.2) На графике обведены «столицы федеральных округов».Результаты сравнительного анализа средних величин в четырех выделенныхгруппах приведены в таблице 1.
Анализ показал, что основными факторами,обуславливающими возникновение повышенного спроса на жилье, являютсяследующие: высокая численность населения, высокая экономическая и инвестиционная активность (численность предприятий, объемы производства, инвестиции в основной капитал), развитые финансовый сектор, сфера услуг и торговли (высокая численность малых предприятий, оборот розничной торговли,объемы импорта), наличие в городе нескольких транспортных узлов федерального значения, высокая концентрация ВУЗов, высокий уровень доходов горожан и дифференциации доходов относительно регионального уровня. Такжеспрос на жилье выше в городах, являющихся региональными центрами присутствия полномочных представителей Президента РФ и органов федеральной исполнительной власти, в так называемых «столицах федеральных округов».Таблица 1.Средние величины по основным социально-экономическим параметрам для группгородов с различным уровнем спроса на жилье.Группакол-во«столицчисленностьнаселе-численностьстуден-числопредоборотрозничнойинвеввод в превыстиции в дейст- шениеосноввиесредней11ФО» в ния,группе тыс.чел.группа 1группа 2группа 3группа 441101361,8707,1425,7269,4тов,тыс.чел.170,9113,065,649,3приятийтыс.102,030,518,611,5торгов- ной ка- жилыхли, млн.
питал,домов,руб.млн. руб. тыс.кв.м.161 00584 90241 69331 86168 83226 96315 09719 419787,5461,9267,3194,0зарплатыв городенад зарплатой врегионе,%30,020,018,313,3Примечания. 1) группа 1 – города с самым высоким спросом на жилье, группа 4 –города с самым низким спросом на жилье; 2) в анализ не включались данные по г. Москве.Экономическая и демографическая территориальная концентрация обусловлена агломерационным эффектом, последствиями которого являются, с одной стороны, лучшее качество жизни, доступ к образовательным и культурнымзаведениям, широкие возможности выбора профессий. С другой стороны,вследствие них неизбежны повышение цен на землю и нехватка жилья. Присутствие представителей властей всех уровней обеспечивает концентрацию финансовых ресурсов для развития города и бизнеса, а также способствует усилению территориальной концентрации производства.На всем постсоветском пространстве города-агломерации являются основными точками экономического роста, в них наиболее разнообразно представлены различные отрасли экономики, шире спектр востребованных профессий,выше уровень оплаты труда, а следовательно, высок платежеспособный спрос.В условиях низкой обеспеченности населения жильем, растущих стандартовжизни, нестабильности альтернативных рынков капитала и недоверия населения финансовым институтам приведенные факторы обеспечивают спрос, превышающий предложение, и, как следствие, повышенные цены на рынке жилья.2.
Рынок жилья Москвы является дефицитным рынком товара первойнеобходимости, причем сложившийся дисбаланс спроса и предложения сохранится в долгосрочной перспективе, а следовательно, в обозримом будущем рост цен на рынке будет продолжен.Сложившееся равновесие на рынке жилой недвижимости – цена и объемыпродаж – детерминируется соотношением спроса и предложения на этом рынке.
В диссертации выявлены наиболее значимые факторы спроса и предложения. В таблице 2 приведены ключевые факторы спроса и предложения, их тенденции и влияние на цену жилья во всех городах с повышенным спросом нажилье и выделены уникальные факторы, характерные для Москвы.Все выявленные в ходе исследования факторы, формирующие равновесие,способствуют росту спроса и сокращению предложения, что делает жилье дефицитным товаром и стимулирует ценовой рост на рынке жилья городов с повышенным спросом на жилье. Этот вывод позволяет сделать прогноз о ростецен на жилье в обозримом будущем, что расходится с общественным и официальным мнением по этому поводу.12Анализ факторов, формирующих и ограничивающих рыночную среду, задающих рамки взаимодействия рыночных агентов и отчасти саму модель развития рынка, показал, что ситуация постоянно растущего спроса на московскоежилье обуславливается спецификой Московского региона (в частности институциональной средой развития региона, моделью занятости на региональномрынке труда, ценностными установками населения, массовым использованиемнедвижимости в качестве средства сохранения капиталов), а дефицитностьпредложения поддерживается ограничениями системного характера, в рамкахкоторых функционирует рынок (ситуацией в строительной и смежных с ней отраслях и проч.).
Таким образом, сложившийся дисбаланс спроса и предложенияне является краткосрочным состоянием, а имеет глубокие корни и сохранится вдолгосрочной перспективе.Таблица 2.Факторы спроса и предложения, их тенденции и влияние на цену недвижимостижилья в городах с повышенным спросом на жилье и в Москве.Факторы спроса1. Рост доходов части населения,обуславливающий текущий уровень платежеспособного спроса нанедвижимость;2. Низкая обеспеченность жильемна душу населения и высокий накопленный отложенный спрос;3. Изменение вкусов и предпочтений потребителей, а также увеличивающаясядифференциацияспроса;4. Неизбежное в долгосрочной перспективе развитие рынка ипотеки;5.
Демографические тенденции,среди которых – рост иммиграционных потоков и временной миграции (студенты и т.д.);6. Столичный статус Москвы, которая, являясь единственным глобальным городом на пространствеСНГ, притягивает жителей всех регионов России, и даже стран СНГ.7. Ситуация на альтернативныхрынках капитала, а именно нестабильность валютных, фондовых исырьевых рынков.Влияниена цену↑↑↑↓↑↑↑↑Факторы предложения1. Монополизм и коррупция встроительной и смежных отраслях, влияющие на объем ицену предложения жилья;2. Чрезмерное государственное регулирование в строительном секторе, осложняющее в последнее время деятельность застройщиков и,следовательно, способствующее сокращению предложения;3. Сокращение площадок подзастройку;4.
Доходность для девелоперов в различных сегментах:большаядоходностьдлястроителей жилья в бизнесклассе, способствует снижению доли эконом-класса вструктуре предложения жилья в Москве;5. Проводимые Правительством Москвы городские социальные программы в жилищной сфере.Влияниена цену↑↑↑↓↑↓Примечание: 1)↑ - повышение цены; ↑↓ - разнонаправленное влияние на цену. 2)– факторы, специфичные для Москвы.3. По сравнению с альтернативными рынками инвестиционных активоврынок жилья Москвы в период 2000-2008 гг. приносил наибольшую прибыль13при умеренных рисках для частных инвесторов, причем спекулятивныйспрос концентрировался, в основном, в сегменте дорогого жилья, что способствовало вытеснению «доступного жилья» за пределы МКАД.Анализ доходностей и рисков разных классов инвестиционных активов вРоссии в 2000 – 2008 гг., показал, что жилая недвижимость оказалась наиболеедоходным активом (после наиболее высокорискового актива – акций), приуровне риска, приблизительно равном уровням риска на рынках нефти и серебра, доходность по которым не превышала годовых темпов инфляции.
Такимобразом, жилая недвижимость стабильно являлась наиболее доходным из умеренно-рисковых активов.Для оценки доходности и рисков инвестирования в недвижимость диссертантом был разработан собственный метод, с помощью которого была решеназадача поиска оптимальных стратегий инвестирования в различные сегментырынка жилой недвижимости при различных уровнях риска, и был апробированна эмпирических данных за 8,5 лет. В анализ были включены 20 переменных (втом числе такие экономические переменные, как макроэкономические показатели развития страны и региона, динамика доходов населения Москвы, показатели, характеризующие равновесие на рынках жилой недвижимости и аренды вМоскве и др.; такие социальные переменные как длительность и характеристики этапов строительного процесса жилых комплексов, количественные оценкирисков для инвесторов в недвижимость, социально-психологические характеристики акторов, участвующих в процессе формирования равновесия на рынкенедвижимости Москвы и др.)Сравнительный анализ полученной прибыли на 1 вложенный рубль при заданных уровнях риска всех возможных вариантов сочетаний стратегий инвестирования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 8,5 лет, произведенный с помощью специально разработанной для этих целей компьютерной программы, показал, что инвесторам-спекулянтам, ориентированным навысшие уровни риска и большое количество сделок, максимальную прибыльприносил бизнес-класс (реальная доходность, взвешенная по уровню риска,могла достигать 2300% за весь период).
Для всех других инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции или получать регулярный доход как рантье,наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса, гдебыла выше норма капитализации (аналогичный показатель доходности достигал 500-600% за 8,5 лет).По данным экспертного опроса доля инвесторов в общем числе покупателейквартир в новостройках варьируется от 10 до 20%, причем фаза рыночногоцикла влияет только на поведение спекулянтов.
Остальные инвесторы преследуют стратегические цели, и их действия в меньшей степени зависят от колебаний рынка.Из полученных результатов следуют очень важные и нетривиальные выводы как для развития рынка, так и для ситуации в регионе. Во-первых, инвестиционный спрос разных по мотивации частных инвесторов будет концентрироваться в различных сегментах рынка, причем объем инвестиционных капиталовспекулянтов будет зависеть от фазы рыночного цикла. Во-вторых, повышеннаяспекулятивная активность в секторе жилья бизнес-класса будет и в дальнейшем14способствовать переориентации застройщиков на более дорогое и просторноежилье, т.е.
будет происходить вытеснение «доступного жилья» за пределыМКАД. В-третьих, принимая во внимание большую прибыльность жилой недвижимости по сравнению с другими инвестиционными активами, можно сказать, что в обозримой перспективе инвесторы не уйдут с этого рынка, хотя впериоды его стагнации (как в период кризиса конца 2008-2009 гг.) доля инвесторов-спекулянтов относительно других типов инвесторов будет сокращаться.4. На рынке жилой недвижимости Москвы в 2008 г.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
