Автореферат (1138288), страница 2
Текст из файла (страница 2)
Среди таких тенденций –использование жилой недвижимости в качества средства сбережения капиталов, позволяющего защитить сбережения от потерь в результате инфляционного обесценения, и, как следствие, повышенная спекулятивная активность нарынке жилья.3. Установлено, что вопреки распространенному мнению, частные инвесторы не используют классические методы оценки доходности, руководствуюсьчаще другими, неэкономическими соображениями, что влияет на их поведение,а следовательно, и на параметры инвестиционного спроса, формирующего равновесие на рынке недвижимости.4. Для целей исследования инвестиционного спроса в городах с повышенным спросом на жилье разработан собственный метод определения доходностиинвестиционных вложений в различные сегменты рынка жилой недвижимости,в частности московского рынка жилья, для различных инвестиционных стратегий, учитывающая 20 переменных, а также компьютерная программа, обеспечивающая ее успешное применение.5.
На основе проведенных с помощью разработанного автором метода расчетов впервые выявлено, что для инвесторов-спекулянтов, перепродающихквартиры в течение короткого срока после их покупки, наиболее доходнымоказался сегмент бизнес-класса. Для всех остальных инвесторов, желающихсберечь капиталы от инфляции, получать регулярный доход как рантье, или накопить средства на пенсию, наиболее выгодным вариантом оказались вложенияв жилье эконом-класса.Теоретическая значимость работы заключается в том, что ее результатывносят определенный вклад в развитие и совершенствование способов изучениярынка жилой недвижимости. В диссертации разработан метод оценки доходности инвестиционных вложений в различные сегменты первичного рынка жилойнедвижимости для разных инвестиционных стратегий, а также предложена типология городов России по уровню спроса на жилье.Практическая значимость работы состоит в том, что разработанный методоценки доходности инвестиционных вложений на рынке жилой недвижимостиможет быть использован в практической деятельности частных и институциональных инвесторов, девелоперских компаний и аналитиков жилищного рынка.Предложенные меры по государственному регулированию жилищного рынкамогут быть использованы в органах муниципальных и региональных властей вгородах с повышенным спросом на жилье.7Основные научные результаты, выносимые на защиту и отражающиеконкретный личный вклад автора в разработку проблемы, следующие:1.
Показано, что выявленный в некоторых российских городах повышенныйспрос на жилье связан, в первую очередь, с наличием эффекта от территориальной концентрации ресурсов и присутствием представителей федеральной власти в городе. Из 82 проанализированных российских городов – «региональныхстолиц» 10 были отнесены к группе городов с повышенным спросом на жильена основании сопоставимых цен на жилье. Основными факторами, обуславливающими возникновение повышенного спроса на жилье, являются следующие:высокая численность населения, высокая общая экономическая и инвестиционная активность, развитые финансовый сектор, сфера услуг и торговли, наличиев городе нескольких транспортных узлов федерального значения, высокая концентрация ВУЗов, высокий уровень доходов горожан относительно регионального уровня.
Также спрос на жилье выше в городах, являющихся региональными центрами присутствия полномочных представителей Президента РФ и органов федеральной исполнительной власти, т.е. в так называемых «столицах федеральных округов».2. В работе продемонстрировано, что рынок жилья Москвы является дефицитным рынком товара первой необходимости, причем сложившийся дисбаланс спроса и предложения может сохраниться в долгосрочной перспективе, аследовательно, в обозримом будущем рост цен на рынке будет продолжен, несмотря на возможные кратковременные колебания. Основными факторами,формирующими равновесие на рынке жилья, характерными для всех городов сповышенным спросом на жилье, являются: низкая обеспеченность горожанжильем, изменение потребительских предпочтений, рост доходов части населения, развитие рынка ипотеки со стороны спроса; множественные провалы рынка и недостаточное финансирование в строительной отрасли со стороны предложения.
Специфичными для Москвы являются следующие факторы: относительно более быстрый рост численности группы покупателей жилья, столичныйстатус и проводимые Правительством Москвы городские социальные программы в жилищной сфере.3. На основе расчетов выявлено, что спекулятивный спрос концентрируется,в основном, в сегменте дорогого жилья, однако основная масса частных инвесторов являются стратегическими или ситуативными инвесторами, для которыхсегмент дешевого жилья более выгоден. Сравнительный анализ полученнойприбыли на 1 вложенный рубль при заданных уровнях риска всех возможныхвариантов сочетаний стратегий инвестирования на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 8,5 лет показал, что инвесторам-спекулянтам, ориентированным на высшие уровни риска и большое количество сделок, максимальную прибыль при фиксированных начальных инвестициях приносил бизнескласс.
Для всех других типов инвесторов, желающих сберечь капиталы от инфляции или получать регулярный доход как рантье, наиболее выгодным вариантом оказались вложения в жилье эконом-класса, где была выше норма капитализации.4. Показано, что на рынке жилой недвижимости Москвы в 2008 г. имел место определенный ценовой навес (пузырь), однако учитывая повышенный8спрос на жилье в данном регионе, рост цен на нем может возобновиться уже в2010 году даже несмотря на экономический кризис. Наблюдаемый сейчас спадна рынке жилья носит временный характер, и в дальнейшем рынок будет растивокруг кривой «фундаментального роста цен» с определенными колебаниями,обусловленными как экономическими, так и социально-психологическими факторами. Перспектива роста цен в ближайшие месяцы связана с тем, что существующий сегодня разрыв между кривыми «фундаментального» и фактическогороста цен может быть скомпенсирован уже к 2010 году.5.
Установлено, что сложившаяся на первичном рынке жилой недвижимости Москвы ситуация препятствует реализации в Московском регионе одногоиз основных приоритетов развития страны – «созданию институтов, способствующих повышению темпов экономического роста». Существующая на рынкеситуация препятствует повышению качества жизни массовых слоев населенияи развитию человеческого капитала, снижает эффективность государственногорегулирования и конкурентоспособность экономики региона за счет монополизации строительной отрасли.6.
При осуществлении государственного регулирования рынка жилой недвижимости в Москве рекомендуется проводить дифференцированную политику для различных категорий жилья и разных типов инвесторов. Такая политикадолжна, с одной стороны, включать антиспекулятивные меры в секторе жильяэконом-класса, который остается в условиях ведущей роли для большинствачастных инвесторов сберегательных, а не собственно инвестиционных мотивоввложений в недвижимость, наиболее привлекательным. С другой стороны, налоговая политика должна быть направлена на увеличение прибыльности инвестиций в сегмент жилья бизнес-класса.Апробация работы.
Основные теоретические положения и выводы диссертации, а также ее практические рекомендации представлялись автором наследующих конференциях: на 3-ей международной конференции “Современные подходы к исследованию и моделированию в экономике, финансах и бизнесе” (Европейский университет в Санкт-Петербурге, апрель 2009 г.), на 24-йВсероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформыв России и проблемы управления» (Государственный университет управления,Москва, апрель 2009 г.), а также докладывались на научном семинаре кафедрысоциально-экономических с систем и социальной политики экономическогофакультета ГУ-ВШЭ (Москва, апрель 2009 г.).Публикации. Основные теоретические и прикладные результаты диссертации опубликованы автором лично в 4 статьях (2 из них – в изданиях, рекомендованных ВАК), 1 главе в коллективной монографии и тезисах выступлений наконференциях.
Объем принадлежащих лично автору опубликованных материалов составляет около 3,9 п.л.Структура и содержание работы. Диссертация состоит из введения, трехглав, заключения, списка использованной литературы, содержащего 115 наименований, и девяти приложений.
Объем работы без приложений – 201 стр.СодержаниеВведение.9Глава 1. Методы исследования рынка жилой недвижимости в городах сповышенным спросом на жилье.1.1 Применяемые методы типологизации городов и современные исследования в сфере экономической географии по проблематике диссертационногоисследования.1.2 Существующие методики анализа рынка жилья и оценки доходностиинвестиций в жилую недвижимость.1.3 Современные представления о социальных аспектах и социальноэкономических последствиях развития рынка жилья.1.4 Предлагаемая методология исследования проблемы.Глава 2.
Закономерности развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье на примере г. Москвы.2.1 Города с повышенным спросом на жилье на примере городов России.2.2 Основные характеристики состояния рынка.2.3 Инвестиционные характеристики отдельных секторов рынка.2.4 Оценка ценового пузыря на рынке жилой недвижимости.Глава 3. Взаимодействие рынка жилой недвижимости с социальноэкономической системой городов с повышенным спросом на жилье.3.1 Динамика цен на жилье и рыночные циклы.3.2 Влияние специфики региона на факторы рыночного равновесия.3.3 Экономическое поведение населения на рынке жилья с повышеннымспросом.3.4 Социально-экономические последствия развития рынка жилья.Заключение.Литература.Приложения 1-9.II.
ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ1. Повышенный спрос на жилье, выявленный в некоторых российскихгородах, связан, в первую очередь, с наличием эффекта от территориальной концентрации ресурсов и присутствием представителей федеральнойвласти в городе.Наблюдаемая в Москве ситуация на жилищном рынке не уникальна. В рядероссийских городов могут повториться, и уже реализуются многие столичные«сценарии», в основном негативные, вызванные чрезвычайно высоким несбалансированным спросом при ограниченном предложении на рынке жилья.Для анализа были отобраны 82 «региональные столицы», типология городовпроводилась на основании сопоставимых цен на жилье – отношения стоимости1 кв.м. жилья к стоимости потребительской корзины в данном регионе («отношение стоимости жилья к стоимости жизни»).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
