Автореферат (1138288)

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла

На правах рукописиКРАСИЛОВА АННА НИКОЛАЕВНАОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИВ ГОРОДАХ С ПОВЫШЕННЫМ СПРОСОМ НА ЖИЛЬЕСпециальность 08.00.05 –«Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)»Авторефератдиссертации на соискание ученой степеникандидата экономических наукМосква – 20092Работа выполнена на Кафедре социально-экономических систем и социальной политики экономического факультета Государственного университета –Высшая школа экономики (ГУ-ВШЭ).Научный руководитель:доктор экономических наукКлимов Андрей Аркадьевичдоктор социологических наукТихонова Наталья ЕвгеньевнаОфициальные оппоненты: доктор экономических наукИльин Игорь Александровичкандидат экономических наукВетров Герман ЮрьевичВедущая организация: Институт региональных экономических исследованийЗащита состоится 21 декабря 2009 г.

в 14-00 часов на заседании Диссертационного совета Д 002.086.01 при Институте системного анализа РоссийскойАкадемии наук по адресу: 117312, г. Москва, проспект 60-летия Октября, д. 9ауд. 1206.С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института системногоанализа РАН.Автореферат разослан «___» _________ 2009 г.Ученый секретарьДиссертационного совета Д 002.086.01кандидат экономических наукВ.Н. Рысина3I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫАктуальность исследования. Диссертационное исследование посвященоанализу первичного рынка жилой недвижимости в городах, характеризующихся повышенным спросом на жилье, и анализу малоизученных последствийскладывающейся на этом рынке ситуации на социально-экономическое развитие этих городов. Данная проблематика актуальна как в научном, так и в практическом отношении, в том числе в связи с реализацией национального проекта«Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Значимость социальноэкономических последствий развития рынка жилой недвижимости в городах сповышенным спросом на жилье и анализ специфики развития самого этогорынка не соответствует уровню ее изученности, что делает проведение настоящего исследование особенно актуальным.Необходимость исследования проблем рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье определяется и интересами администраций крупных городов России, поскольку от обоснованности их решений зависит широкий круг конкретных последствий социального, бюджетнофинансового и градостроительного характера.В связи с этим особое внимание в диссертационном исследовании посвящено анализу инвестиционных характеристик различных сегментов первичногорынка жилой недвижимости и оценке степени воздействия высокой инвестиционной активности населения на перспективы решения жилищной проблемы.Степень разработанности проблемы.

Проблема рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье многоаспектна, и ее отдельныестороны были в разное время предметом исследования специалистов различного профиля. Так, региональный анализ и анализ проблематики развития городовпредставлен в работах Г.М. Лаппо, В.Н. Лексина, Н.В. Зубаревич, В.П. Глазычева и др. Вопросы новой экономической географии, в частности исследованияагломерационных эффектов и эффектов от пространственной концентрацииэкономики, рассмотрены в работах П. Кругмана, В.Ф.

Лапо, R. Baldwin и т.д.Методы моделирования сложных социоэкономических систем и региональное прогнозирование представлены в работах С.Л. Чернышева и Дж. Форрестера. Классическая модель рынка жилья приведена в работах зарубежных экономистов D. DiPasquale, W. Wheaton, J.D. Fisher. В России разработкой методологии анализа и прогнозирования рынков жилой недвижимости занимались многие авторы, прежде всего – Г.М. Стерник, О.Н.

Репченко и др.Методы оценки инвестиционных характеристик проектов, рассмотрены вфундаментальных работах У. Шарпа, в частности методы оценки инвестиций внедвижимость приведены в работах А.Г. Грязновой. Анализ ценовых пузырейна рынках инвестиционных активов приведен в работах таких авторов как Дж.Стиглиц, R.P. Flood, , P.M. Garber, M. Whitney и D.

Baker.Анализ финансового поведения населения в России проводился Т.Ю. Богомоловой, В.В. Радаевым, Я.М. Рощиной, О.Е. Кузиной, Н.Н. Ивашиненко. Проблематика формирования рынка доступного жилья в России фундаментальнорассмотрена в работах А.Б. Гусева. Социальные процессы и социальная политика в жилищной сфере исследована российскими учеными Н.Б.Косаревой, Н.Е.4Тихоновой и др. В то же время специфика развития первичного рынка жилойнедвижимости в городах с повышенным спросом на жилье, в частности Москвы, как наиболее яркого представителя таких городов, до сих пор не становились предметом самостоятельного исследования.Цель исследования – выявить специфику и основные факторы развитияпервичного рынка жилой недвижимости городов с повышенным спросом нажилье, что позволит более системно оценить влияние развития этого рынка насоциальную и экономическую ситуацию в городе.Указанная цель диссертационной работы обусловила необходимость постановки и решения следующих взаимосвязанных задач:• выявить типичные условия и предпосылки формирования факторов, определяющих повышенный спрос на жилье;• выявить специфику рынков жилой недвижимости с повышенным спросомна жилье как на товар первой необходимости и инвестиционный актив и проанализировать факторы, формирующие рыночное равновесие на таких рынках;• оценить масштаб ценового навеса (пузыря) на рынке жилой недвижимости вгородах с повышенным спросом на жилье и сделать прогнозы относительноразвития ситуации на этом рынке;• проанализировать возможность применения классических методов и подходов к анализу и прогнозированию развития первичного рынка недвижимости вгородах с повышенным спросом на жилье;• оценить доходность и риски инвестиционных вложений в различные сегменты первичного рынка жилой недвижимости для населения на основе расчетов, проведенных на статистических данных 2000-2009 гг.

и дать прогноз перераспределения инвестиционных потоков на этом рынке;• оценить последствия для социально-экономического развития городов с повышенным спросом на жилье сложившейся на первичном рынке жилой недвижимости ситуации.Объектом диссертационного исследования является первичный рынокжилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье в России впериод 2000 – начала 2009 гг.Предметом исследования являются особенности первичного рынка жилойнедвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и их связь с социально-экономическим развитием этих городов. Предмет исследования детальнопроанализирован на примере Москвы как города с наиболее ярко выраженнымисвойствами городов с повышенным спросом на жилье.Теоретической и методологической основой исследования послужили:труды отечественных и зарубежных авторов, посвященные анализу рынка недвижимости и финансовому поведению домохозяйств; учебная и научная литература по теории эконометрического прогнозирования и системному анализу,применяемые при анализе экономических систем; научные публикации и научно-практические исследования по вопросам становления, формирования и современного состояния рынка жилья городов с повышенным спросом на жилье;литература по оценке недвижимости и оценке эффективности инвестиционныхпроектов; законодательные акты и постановления федеральных и региональныхорганов власти, регулирующие рынок недвижимости, рынок жилищного креди-5тования; прогнозные и отчетные материалы министерств и ведомств РФ, органов представительной и законодательной власти регионов-субъектов федерации и администрации городов России; научные публикации и научнопрактические исследования, основанные на данных социологических опросов;данные риэлтерских, информационных и аналитических порталов по недвижимости.Методология диссертации включает как общенаучные методы познания, вчастности, анализа и синтеза, приемов абстрагирования, индукции и дедукции,классифицировании, обобщения и сравнения, так и специальные, в частности,метод интервью и экспертных оценок, методы статистической обработки информации, в том числе частотный анализ, создание индексов, анализ таблицсопряженности, корреляционный и регрессионный анализ, а также экономикоматематическое и графическое моделирование.В соответствии с поставленными в исследовании задачами, требовалосьпровести анализ инвестиционных стратегий на рынке жилья Москвы, для чегобыла написана специальная компьютерная программа, основывающаяся на разработанной автором модели по расчету доходности в зависимости от различных параметров стратегий частных инвесторов.

Программа была сконструирована на языке программирования C#, с использованием пакета прикладныхпрограмм Microsoft Visual Studio 8.Информационную базу исследования составили статистические данныеФедеральной службы государственной статистики РФ, в том числе данныесборника «Регионы России. Основные социально-экономические показателигородов», Министерства финансов РФ, Центрального Банка РФ, Московскогогородского комитета государственной статистики, данные ряда общероссийских социологических опросов, проведенных различными социологическимицентрами в 2006-2009 гг., данные аналитических порталов: «Индикаторы рынканедвижимости» www.IRN.ru и «Рынок жилой недвижимости России»www.realtyinvestments.ru Г.

Стерника, данные из баз данных по сделкам с недвижимостью, в том числе: из журнала «Недвижимость и цены», базы данныхРБК, данные информационных, инвестиционных и риэлтерских агентств Москвы и других городов России и мира.В работе были также использованы данные экспертных интервью, проведенных непосредственно автором. В конце 2006 – начале 2009 годов авторомбыло проведено 10 интервью с частными и институциональными инвесторами,аналитиками и девелоперами, а также генеральным директором компаниизастройщика в секторе жилой недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье.В качестве эмпирической базы для анализа городов были использованыданные Федеральной службы государственной статистики по основным социально-экономическим показателям субъектов Российской Федерации, административных центров субъектов («региональных столиц»); данные региональныхстатистических ведомств и риэлтерских агентств.Научная новизна исследования заключается в следующем:1.

На основе проведенного в работе инвестиционного анализа на первичномрынке жилой недвижимости показана некорректность результатов, получаемых6с помощью методов определения остаточной стоимости объектов недвижимости, основанных на доходном подходе и наиболее широко применяемых в западной практике инвестирования, для городов с повышенным спросом на жилье.2. Установлено, что равновесная теория, используемая для системного анализа рынка недвижимости на Западе, не способна объяснить некоторые тенденции и закономерности рынков городов с повышенным спросом на жилье, в частности рынка Москвы, а следовательно, дает неадекватные прогнозы относительно динамики ключевых параметров этого рынка.

Характеристики

Тип файла PDF

PDF-формат наиболее широко используется для просмотра любого типа файлов на любом устройстве. В него можно сохранить документ, таблицы, презентацию, текст, чертежи, вычисления, графики и всё остальное, что можно показать на экране любого устройства. Именно его лучше всего использовать для печати.

Например, если Вам нужно распечатать чертёж из автокада, Вы сохраните чертёж на флешку, но будет ли автокад в пункте печати? А если будет, то нужная версия с нужными библиотеками? Именно для этого и нужен формат PDF - в нём точно будет показано верно вне зависимости от того, в какой программе создали PDF-файл и есть ли нужная программа для его просмотра.

Список файлов диссертации