Автореферат (1138133), страница 2
Текст из файла (страница 2)
Предметомисследования является совокупность процессов и отношений, возникающих приформировании и оценке доходности и риска агрегированного портфеля инвестиций,включающего финансовые активы и недвижимость.Теоретическую основу исследования составляют общепризнанные положениямакроэкономической теории и теории финансов, такие как: современная портфельнаятеория, равновесные модели оценки активов (модель оценки капитальных активов,теория арбитражного ценообразования и другие). В работе используются такжесовременные разработки в области анализа инвестиций в недвижимость:общепринятые методы оценки недвижимости, модели оценки доходности и рискаинвестиций в недвижимость, модели построения индексов рынка недвижимости иустранения ошибок измерения и другие.В основе проведенного исследования лежат труды зарубежных ученых, внесшихсущественный вклад в развитие теории функционирования рынков капитала,формирования и управления инвестиционным портфелем: Брейли Р., Гордона М.,Дамодарана А., Линтнера Дж., Майерса С., Марковица Г., Мертона Р., Моссина Ж.,Росса С., Фама Е., Фишера И., Шарпа У.
и др., а также работы российскихисследователей, специализирующихся на изучении финансовых рынков: АлексееваМ.Ю., Алехина Б.И., Берзона Н.И., Булатова В.В., Буренина А.Н., Галанова В.А.,Миркина Я.М, Рубцова Б.Б., Семенковой Е.В., Чирковой Е.В., Энтова Р.М. и других.При работе над диссертацией использовались также исследования, посвященныерынку недвижимости. Проблемы анализа инвестиций в недвижимость долгое времяизучались зарубежными исследователями, такими как Браун Г., Бушер С., Гацлаф Д.,Гетцманн У., Желтнер Д., Жилиберто M., Игл Б., Ли С., Линг Д., Лизьери К., МиллерН., Наранджо А., Сивитанидес П., Торто Р, Уитон У., Фридман Дж., Хадсон-УильсонС., Хендершот П.
и другие. В последние годы рынок недвижимости стал объектомизучения для отечественных ученых. При работе над диссертацией использовалисьтруды следующих российских исследователей: Беляева С.Г., Белых Л.П., ГрибовскогоС.В., Тарасевича Е.И. и других.Методологической основой диссертации являются общенаучные методыпознания: системный, сравнительный и статистический методы. В практической части6работы автором использовались современные эконометрические и статистическиеметоды анализа данных, компьютерное моделирование.Информационной базой для исследования послужили данные по зарубежномуи российскому рынку ценных бумаг и рынку недвижимости, публикуемыеследующими организациями: Федеральная Резервная Система США, банк JP MorganChase, ассоциация управляющих недвижимостью США (NCREIF), ГУ-ВШЭ, РТС,интернет-портал «Europroperty», Росстат, ЦБ РФ и др.В работе использовались аналитические отчеты и обзоры по рынкунедвижимости, публикуемые международными консалтинговыми компаниями вобласти недвижимости: Jones Lang Lasalle – Russia, Nobble Gibbons в ассоциации с CBRichard Elis, Cushman and Wakefield и другие, а также данные некоторых компаний –операторов рынка недвижимости.Научная новизна исследования заключается в том, что впервые в отечественнойпрактике были обобщены и сформулированы подходы к анализу и оценке инвестиций внедвижимость и агрегированных портфелей в целом.
Впервые на практических данныхбыла продемонстрирована целесообразность включения инвестиций в недвижимость винвестиционные портфели институциональных инвесторов на российском рынкекапитала, а также разработана модель стоимости капитала для российского рынканедвижимости.Основные положения диссертационного исследования, которые определяют егонаучную новизну, заключаются в следующем:- определено значение рынка недвижимости для современного рынка капитала,рассмотрены его структура, фундаментальные свойства, риски, особенности расчетадоходности;- теоретически и эмпирически обоснована целесообразность включения в составагрегированного портфеля инвестиций объектов недвижимости, выявлены исформулированы особенности применения портфельной теории при включениинедвижимости в состав портфеля;- впервые обобщены методы построения современных индексов рынков доходнойнедвижимости, рассмотрены проблемы измерения доходности на рынке инвестицийв недвижимость и способы их решения для развитых рынков недвижимости;- установлено и доказано, что на развивающихся рынках, характеризующихсянестабильностью и высокой волатильностью, включение недвижимости в составинвестиционного портфеля существенно снижает риски и улучшает результатыинвестиций;- определены принципы формирования различных типов инвестиционных портфелей,включающих ценные бумаги и недвижимость, для различных категорий инвесторови проведена оценка риска и доходности данных портфелей применительно кроссийскому рынку капитала;7-установлены возможность и условия применения современных моделей оценкитребуемой доходности (стоимости капитала), используемых на рынке ценныхбумаг, применительно к рынку инвестиций в недвижимость;- разработана модель оценки стоимости капитала для инвестиций в недвижимость нароссийском рынке с использованием эконометрических методов прогнозированияпараметров российского рынка недвижимости.Практическая значимость результатов исследования состоит в том, чтоосновные выводы и полученные результаты работы ориентированы на использование вдеятельности всех участников рынка инвестиций и рынка недвижимости, в частности:профессиональных инвесторов, в том числе, институциональных, девелоперскихкомпаний, владельцев и пользователей недвижимости, регуляторов рынка.Результаты исследования могут быть использованы для преподавания в вузахтаких учебных дисциплин, как «Рынок ценных бумаг», «Управление инвестиционнымпортфелем», а также в программах дополнительного профессионального образования.Апробация результатов исследования.
Основные положения работыдокладывались автором на межвузовских научных конференциях, а также на научныхконференциях в Государственном университете – Высшей школе экономики. Основныерезультаты диссертации, которые могут быть использованы на практике, широкообсуждались со специалистами, работающими на российском рынке инвестиций, рынкенедвижимости. Некоторые практические решения были использованы в деятельностикоммерческих структур, осуществляющих вложения на рынке недвижимости.По результатам исследования автором было опубликовано 4 работы общимобъемом 2 печатных листа.Основные результаты исследованияВ первой главе работы закладывается основа для анализа инвестиций внедвижимость и агрегированных портфелей в целом.
В первую очередь показанаструктура рынка капитала и место в ней рынка недвижимости, динамика рынканедвижимости, его фундаментальные свойства, а также рассмотрены структура рынканедвижимости, особенности расчета доходности, риски инвестирования. Далеесформулированы особенности применения современной портфельной теории длярынка недвижимости, рассмотрены проблемы измерения доходности на данном рынкеи обобщены существующие на сегодня подходы к их решению.По Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности включаетземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущербаих назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимости относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда8внутреннего плавания и космические объекты.Рынок недвижимости, входящий в структуру рынка капитала (или по-другому,рынок доходной недвижимости), можно определить как рынок, на котором происходиткупля-продажа недвижимости, являющейся инвестиционным активом.
Это могут быть,например, здания (помещения), земельные участки, сдаваемые инвестором в аренду(субаренду) и приносящие ее владельцу доход в виде арендной платы и приростастоимости. Как правило, объектом инвестиции является офисная, торговая, жилая (втом числе гостиничная), промышленно-складская и сельскохозяйственнаянедвижимость.
В диссертационной работе объектом изучения являются именно прямыеинвестиции в недвижимость (а не инвестиции в ценные бумаги, обеспеченныенедвижимостью).На основе анализа признаков рынка недвижимости и рынка капитала в целом,было установлено, что рынок недвижимости можно признать полноценной частьюрынка капитала. Рынок недвижимости способствует перетеканию денег из тех отраслейэкономики, где есть их избыток, в отрасли с недостатком финансовых ресурсов.Значение рынка недвижимости может быть продемонстрировано и на основеанализа его доли в стоимости всего финансового рынка. По разным данным в развитыхстранах примерно треть всего инвестированного капитала составляют инвестиции внедвижимость.В настоящее время стремительное развитие претерпевает и российский рынокнедвижимости: появляются новые крупные игроки, объекты инвестирования, адоходность остается пока самой высокой в Европе.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
