Автореферат (Особенности функционирования и перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье)

На правах рукописиКРАСИЛОВА АННА НИКОЛАЕВНАОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИВ ГОРОДАХ С ПОВЫШЕННЫМ СПРОСОМ НА ЖИЛЬЕСпециальность 08.00.05 –«Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)»Авторефератдиссертации на соискание ученой степеникандидата экономических наукМосква – 20092Работа выполнена на Кафедре социально-экономических систем и социальной политики экономического факультета Государственного университета –Высшая школа экономики (ГУ-ВШЭ).Научный руководитель:доктор экономических наукКлимов Андрей Аркадьевичдоктор социологических наукТихонова Наталья ЕвгеньевнаОфициальные оппоненты: доктор экономических наукИльин Игорь Александровичкандидат экономических наукВетров Герман ЮрьевичВедущая организация: Институт региональных экономических исследованийЗащита состоится 21 декабря 2009 г.

в 14-00 часов на заседании Диссертационного совета Д 002.086.01 при Институте системного анализа РоссийскойАкадемии наук по адресу: 117312, г. Москва, проспект 60-летия Октября, д. 9ауд. 1206.С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института системногоанализа РАН.Автореферат разослан «___» _________ 2009 г.Ученый секретарьДиссертационного совета Д 002.086.01кандидат экономических наукВ.Н. Рысина3I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫАктуальность исследования. Диссертационное исследование посвященоанализу первичного рынка жилой недвижимости в городах, характеризующихся повышенным спросом на жилье, и анализу малоизученных последствийскладывающейся на этом рынке ситуации на социально-экономическое развитие этих городов. Данная проблематика актуальна как в научном, так и в практическом отношении, в том числе в связи с реализацией национального проекта«Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Значимость социальноэкономических последствий развития рынка жилой недвижимости в городах сповышенным спросом на жилье и анализ специфики развития самого этогорынка не соответствует уровню ее изученности, что делает проведение настоящего исследование особенно актуальным.Необходимость исследования проблем рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье определяется и интересами администраций крупных городов России, поскольку от обоснованности их решений зависит широкий круг конкретных последствий социального, бюджетнофинансового и градостроительного характера.В связи с этим особое внимание в диссертационном исследовании посвящено анализу инвестиционных характеристик различных сегментов первичногорынка жилой недвижимости и оценке степени воздействия высокой инвестиционной активности населения на перспективы решения жилищной проблемы.Степень разработанности проблемы.

Проблема рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье многоаспектна, и ее отдельныестороны были в разное время предметом исследования специалистов различного профиля. Так, региональный анализ и анализ проблематики развития городовпредставлен в работах Г.М. Лаппо, В.Н. Лексина, Н.В. Зубаревич, В.П. Глазычева и др. Вопросы новой экономической географии, в частности исследованияагломерационных эффектов и эффектов от пространственной концентрацииэкономики, рассмотрены в работах П. Кругмана, В.Ф.

Лапо, R. Baldwin и т.д.Методы моделирования сложных социоэкономических систем и региональное прогнозирование представлены в работах С.Л. Чернышева и Дж. Форрестера. Классическая модель рынка жилья приведена в работах зарубежных экономистов D. DiPasquale, W. Wheaton, J.D. Fisher. В России разработкой методологии анализа и прогнозирования рынков жилой недвижимости занимались многие авторы, прежде всего – Г.М. Стерник, О.Н.

Репченко и др.Методы оценки инвестиционных характеристик проектов, рассмотрены вфундаментальных работах У. Шарпа, в частности методы оценки инвестиций внедвижимость приведены в работах А.Г. Грязновой. Анализ ценовых пузырейна рынках инвестиционных активов приведен в работах таких авторов как Дж.Стиглиц, R.P. Flood, , P.M. Garber, M. Whitney и D.

Baker.Анализ финансового поведения населения в России проводился Т.Ю. Богомоловой, В.В. Радаевым, Я.М. Рощиной, О.Е. Кузиной, Н.Н. Ивашиненко. Проблематика формирования рынка доступного жилья в России фундаментальнорассмотрена в работах А.Б. Гусева. Социальные процессы и социальная политика в жилищной сфере исследована российскими учеными Н.Б.Косаревой, Н.Е.4Тихоновой и др. В то же время специфика развития первичного рынка жилойнедвижимости в городах с повышенным спросом на жилье, в частности Москвы, как наиболее яркого представителя таких городов, до сих пор не становились предметом самостоятельного исследования.Цель исследования – выявить специфику и основные факторы развитияпервичного рынка жилой недвижимости городов с повышенным спросом нажилье, что позволит более системно оценить влияние развития этого рынка насоциальную и экономическую ситуацию в городе.Указанная цель диссертационной работы обусловила необходимость постановки и решения следующих взаимосвязанных задач:• выявить типичные условия и предпосылки формирования факторов, определяющих повышенный спрос на жилье;• выявить специфику рынков жилой недвижимости с повышенным спросомна жилье как на товар первой необходимости и инвестиционный актив и проанализировать факторы, формирующие рыночное равновесие на таких рынках;• оценить масштаб ценового навеса (пузыря) на рынке жилой недвижимости вгородах с повышенным спросом на жилье и сделать прогнозы относительноразвития ситуации на этом рынке;• проанализировать возможность применения классических методов и подходов к анализу и прогнозированию развития первичного рынка недвижимости вгородах с повышенным спросом на жилье;• оценить доходность и риски инвестиционных вложений в различные сегменты первичного рынка жилой недвижимости для населения на основе расчетов, проведенных на статистических данных 2000-2009 гг.

и дать прогноз перераспределения инвестиционных потоков на этом рынке;• оценить последствия для социально-экономического развития городов с повышенным спросом на жилье сложившейся на первичном рынке жилой недвижимости ситуации.Объектом диссертационного исследования является первичный рынокжилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье в России впериод 2000 – начала 2009 гг.Предметом исследования являются особенности первичного рынка жилойнедвижимости в городах с повышенным спросом на жилье и их связь с социально-экономическим развитием этих городов. Предмет исследования детальнопроанализирован на примере Москвы как города с наиболее ярко выраженнымисвойствами городов с повышенным спросом на жилье.Теоретической и методологической основой исследования послужили:труды отечественных и зарубежных авторов, посвященные анализу рынка недвижимости и финансовому поведению домохозяйств; учебная и научная литература по теории эконометрического прогнозирования и системному анализу,применяемые при анализе экономических систем; научные публикации и научно-практические исследования по вопросам становления, формирования и современного состояния рынка жилья городов с повышенным спросом на жилье;литература по оценке недвижимости и оценке эффективности инвестиционныхпроектов; законодательные акты и постановления федеральных и региональныхорганов власти, регулирующие рынок недвижимости, рынок жилищного креди-5тования; прогнозные и отчетные материалы министерств и ведомств РФ, органов представительной и законодательной власти регионов-субъектов федерации и администрации городов России; научные публикации и научнопрактические исследования, основанные на данных социологических опросов;данные риэлтерских, информационных и аналитических порталов по недвижимости.Методология диссертации включает как общенаучные методы познания, вчастности, анализа и синтеза, приемов абстрагирования, индукции и дедукции,классифицировании, обобщения и сравнения, так и специальные, в частности,метод интервью и экспертных оценок, методы статистической обработки информации, в том числе частотный анализ, создание индексов, анализ таблицсопряженности, корреляционный и регрессионный анализ, а также экономикоматематическое и графическое моделирование.В соответствии с поставленными в исследовании задачами, требовалосьпровести анализ инвестиционных стратегий на рынке жилья Москвы, для чегобыла написана специальная компьютерная программа, основывающаяся на разработанной автором модели по расчету доходности в зависимости от различных параметров стратегий частных инвесторов.

Программа была сконструирована на языке программирования C#, с использованием пакета прикладныхпрограмм Microsoft Visual Studio 8.Информационную базу исследования составили статистические данныеФедеральной службы государственной статистики РФ, в том числе данныесборника «Регионы России. Основные социально-экономические показателигородов», Министерства финансов РФ, Центрального Банка РФ, Московскогогородского комитета государственной статистики, данные ряда общероссийских социологических опросов, проведенных различными социологическимицентрами в 2006-2009 гг., данные аналитических порталов: «Индикаторы рынканедвижимости» www.IRN.ru и «Рынок жилой недвижимости России»www.realtyinvestments.ru Г.

Стерника, данные из баз данных по сделкам с недвижимостью, в том числе: из журнала «Недвижимость и цены», базы данныхРБК, данные информационных, инвестиционных и риэлтерских агентств Москвы и других городов России и мира.В работе были также использованы данные экспертных интервью, проведенных непосредственно автором. В конце 2006 – начале 2009 годов авторомбыло проведено 10 интервью с частными и институциональными инвесторами,аналитиками и девелоперами, а также генеральным директором компаниизастройщика в секторе жилой недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье.В качестве эмпирической базы для анализа городов были использованыданные Федеральной службы государственной статистики по основным социально-экономическим показателям субъектов Российской Федерации, административных центров субъектов («региональных столиц»); данные региональныхстатистических ведомств и риэлтерских агентств.Научная новизна исследования заключается в следующем:1.

На основе проведенного в работе инвестиционного анализа на первичномрынке жилой недвижимости показана некорректность результатов, получаемых6с помощью методов определения остаточной стоимости объектов недвижимости, основанных на доходном подходе и наиболее широко применяемых в западной практике инвестирования, для городов с повышенным спросом на жилье.2. Установлено, что равновесная теория, используемая для системного анализа рынка недвижимости на Западе, не способна объяснить некоторые тенденции и закономерности рынков городов с повышенным спросом на жилье, в частности рынка Москвы, а следовательно, дает неадекватные прогнозы относительно динамики ключевых параметров этого рынка.