Автореферат (Влияние результатов школьного образования на формирование цен на рынке жилой недвижимости в мегаполисе), страница 2

Элликсон исследовал ситуацию на территориях с высоким налогом наимущество, который используется для финансирования школ, предоставляющихкачественное образование. Он пришел к выводу, что индивиды с низким уровнемдохода могли бы переселяться на территории с более высокими налогами,покупать отвечающую их потребностям жилую недвижимость в ограниченномобъеме и пользоваться услугами качественных школ по цене, не превышающей ихиздержек12. Главный вывод Элликсона заключался в том, что часть цены, которуюиндивиды платят за возможность пользования школами, учащиеся которыхдемонстрируютвысокиеобразовательныерезультаты,являетсяэффектомкапитализации.

Наличие эффекта капитализации свидетельствует о том, что дляпредельного потребителя цена спроса на благо выше издержек его производства.Данный факт можно расценивать как свидетельство избыточного спроса на услугишкол, демонстрирующих высокие образовательные результаты.Б. Хэмилтон доказал, что стратификация территорий происходит согласноспросу на общественные услуги, средние издержки предоставления которых11Oates, W. E. The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values: An EmpiricalStudy of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis / W.

E. Oates // Journal of Political Economy. 1969. –Vol. 77. – P. 957-971.12Ellicksоn, B. Jurisdictional Fragmentation and Residential Choice / B. Ellicksоn // American EconomicReview. – 1971. – № 61. – P. 334-339.6равны размеру собираемых налогов13. В мегаполисе имеется большое числоразличных территорий, в каждой из которых производство общественных благпроисходит при некоторых средних, равным предельным, издержкам. Такимобразом, жители мегаполиса при потреблении общественных благ имеют такиеже, по сути, бюджетные ограничения, как в ситуации, когда обращение местныхобщественных услуг происходит на открытом рынке.Для российских городов не проводилось исследований влияния доступа кобщественным благам на мобильность населения и покупку жилья.

Тем не менее,спрос на школы, демонстрирующие высокие образовательные результаты, былзафиксированвисследованиях,посвященныханализуэффективностиирезультативности образования (М.Л. Агранович, В.А. Болотов, И.Д. Фрумин).Изменения в доступности школьного образования и формирование сетевоговзаимодействия изучались в работах по вопросам управления образованием (Т.В.Абанкина, Е.Н. Соболева); проблем региональной дифференциации образования(И.В. Абанкина, Е.М.

Авраамова, Н.В. Зубаревич, М. М. Мусарский, А. Ю.Скопин, И.В. Стародубровская); социальной политики и качеству общественныхблаг (В.Е. Гимпельсон, Р.И. Капелюшников, М.Г. Колосницина, Я. И. Кузьминов,М. И. Левин, А.Я. Рубинштейн, С.В. Шишкин, Л.И. Якобсон).Анализу рынка недвижимости в Российской Федерации посвященыисследования Н.Б. Косаревой, А.С. Пузанова, А.А. Туманова, Т. Полиди; вработах Л.М. Дворецкого, Я.Р. Магнус, A.A. Пересецкого были примененыметодыгедонистическогоопределенияценыдляэкономическойоценкистоимости недвижимости в г.

Москве.Эмпирические оценки влияния результатов школьного образования,предоставляемого в близлежащих школах, на стоимость жилой недвижимости припомощи моделей ценообразования представлены в работах И. Давыдов и А. ЛейхHаmiltоn, B. W. The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values: A TheoreticalComment / B. W. Hаmiltоn // Journal of Political Economy. – 1976. – № 84. – P. 647-650.137(для Австралии), Р. Чешир, С. Шеппард, С.

Гиббонс и С. Мэшин, Л. Розенталь(для Великобритании), П. Байер, Ф. Ферейра, Р. МакМиллан, С. Блэк, Т.А. Доунс,Дж.Е. Забель, Дж. Кейн, Д. Стэйгер, С. Рейг, Р. Рибэк, Д. Веймер и М. Волкофф,(для США), Г. Фак, Дж. Гренет (для Франции), Х. Вэн, Ю. Занг (для Китая).В государствах с развитой рыночной экономикой разработаны методыанализа и оценки недвижимости, оправдавшие себя обоснованиями измененийрегулирования в этой сфере, а также подробно описаны рациональные подходы кпрактическому использованию метода по оценки влияния результатов школьногообразования на рыночную стоимость жилья.

Тем не менее, данные методы немогут быть напрямую заимствованы для применения в российских городах. Всилу специфики российской системы образования существующий подход требуетпересмотра и адаптации.Цель и задачи диссертационного исследованияЦель диссертации состоит в том, чтобы проанализировать влияниерезультатовшкольногообразованиянарыночнуюстоимостьжилойнедвижимости, заявляемую при её продаже, в районах города Москвы, используяколичественные методы оценки.

Для достижения поставленной цели былирешены следующие задачи:1. Выбор и обоснование показателя, отражающего результаты школьногообразования в разрезе школ в районах Москвы, который влияет на поведениесемей при покупке жилой недвижимости;2. Формирование информационной базы по исследуемым государственнымшколам в Москве и территориально закрепленным за ними домам; сборинформации по запросам на продажу жилой недвижимости с учетом составасемьи;3. Обзор и анализ методов оценки влияния результатов школьногообразования на рыночную стоимость жилой недвижимости;84. Выбор и адаптация инструментария оценки влияния результатовшкольногообразованиянарыночнуюстоимостьжилойнедвижимости,адекватного для российских условий;5.

Эмпирическоеисследованиевлияниярезультатовшкольногообразования на рыночную стоимость жилой недвижимости и его количественнаяоценка в районах Москвы в условиях введения территориальной закрепленностижилыхдомовзаопределеннымишколами,демонстрирующимиразныеобразовательные результаты;6. Анализ полученных результатов и проверка гипотезы о готовности семейплатить более высокую цену за жилье, расположенное в радиусе доступностишкол с более высокими результатами ЕГЭ.Объектомценообразованиядиссертационногонажилуюисследованиянедвижимостьвявляютсяусловияхпроцессытерриториальнойзакрепленности предоставления школьного образования на примере Северозападного административного округа г.

Москвы.Предметом диссертационного исследования является оценка влияниярезультатов школьного образования, предоставляемого в государственныхобщеобразовательных школах, на рыночную стоимость жилой недвижимости вусловиях территориальной закрепленности доступа к школам.Гипотеза исследования состоит в том, что в условиях ограниченностидоступа к школам, демонстрирующим различные образовательные результаты,семьи готовы платить более высокую цену за жилье, расположенное в пределахтерриториальной доступности школ в соответствии с их предпочтениями.Методология и методика исследованияТеоретической основой послужили работы Ч. Тибу о доступностиобщественных благ, в частности образования, и готовности потребителей платитьболее высокую цену за жилье, расположенное в заданном радиусе доступности до9школ, ученики которых демонстрируют более высокие результаты на итоговыхиспытаниях. В рамках диссертационного исследования для оценки влияниярезультатов школьного образования на процесс формирования цен на жилье вмегаполисе были собраны данные о баллах Единого государственного экзамена подвум обязательным предметам (русскому языку и математике) за три года покаждой школе административного округа Москвы, входящего в исследование.Выявлены жилые дома, закрепленные за каждой школой, и собрана информация осделках и предлагаемых ценах.

В диссертации была применена регрессионнаямодель с фиксированными территориальными эффектами и адаптированинструментарий, основанный на гедонистической функции цены, позволяющийвыявлять предпочтения потребителей.Информационная база исследованияИсследование опирается на аналитические обзоры ведущих риэлтерскихорганизаций («irn.ru – Индикаторы рынка недвижимости», «Troika Estate»,«Конти») о состоянии рынка недвижимости России и г. Москвы.База данных исследования содержит информацию о школах Северозападного административного округа г. Москвы в отношении тестовых балловЕГЭ в разрезе образовательных учреждений (75 школ) и данные предложений опродаже квартир в районах СЗАО, территориально закрепленных за школами.Данные по школам были получены в Департаменте образования СЗАО;источникомданныхрынканедвижимостиявляютсявебсайтыагентствнедвижимости (www.cian.ru, www.sob.ru, http://kvartira.miel.ru/ и др.).

Сбор данныхпроводился в три этапа: в апреле-мае 2011, 2013 и 2014 гг. Данные содержатпредложения как первичного, так и вторичного рынков жилья. Итоговоеколичество наблюдений в базе данных составило 906 квартир (242 за 2011 г., 322за 2013 г., 342 за 2014 г.).10Научная новизна исследования состоит в следующем:Во-первых, подобран и адаптирован инструментарий, основанный нагедонистической функции цен, для оценки влияния результатов школьногообразования на рыночную стоимость жилой недвижимости адекватный дляроссийских условий.Во-вторых, выявлена статистически значимая связь между ценой квартиры врайонах Москвы и результатами образования, предоставляемого в школах,территориально закрепленных за жилыми домами.