38064 (Комментарий ГК РФ), страница 4

Что касается особенностей договора контрактации, вызванных спецификой его предмета, то они находят выражение, например, в положении о том, что заготовитель вправе потребовать расторжения или изменения договора, если ему заведомо стало известно, что сельскохозяйственная продукция не может быть выращена в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации. Впервые в нашей стране Кодекс предусматривает установление на уровне закона правил энергоснабжения ( 6 главы 30). Для гражданина-пользователя договорные отношения по энергоснабжению согласно ГК возникают с момента его фактического подключения к сети. Стабильность снабжения пользователей энергией обеспечивается правилом об автоматическом продлении договора по окончании срока его действия при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора. Предусмотрено, что энергоснабжающая организация несет, как и любой продавец, полную ответственность за нарушение условия о качестве энергии. При других нарушениях энергоснабжающая организация обязана возместить причиненный этим реальный ущерб.

Конечно, Кодекс не мог не учитывать специфику отношений по энергоснабжению, и в частности особые требования, предъявляемые к режиму потребления энергии, безопасности эксплуатации энергетических сетей, приборов и оборудования, необходимости поддерживать их в надлежащем состоянии.

Тем не менее даже при этих условиях энергоснабжающие организации не вправе игнорировать интересы потребителей (абонентов). В соответствии с Кодексом перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, когда неудовлетворительное состояние энергоустановки абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни и безопасности граждан. Однако и в такой ситуации подобные действия энергоснабжающей организации должны основываться на заключении органа государственного энергетического надзора и обусловливаться предварительным предупреждением абонента. Такое предупреждение не требуется только в случае, когда перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии диктуются необходимостью предотвращения или ликвидации аварии в системе энергоснабжающей организации. Об этом абонент должен быть немедленно уведомлен.

Несоблюдение названных требований будет служить основанием для возложения на энергоснабжающую организацию обязанности возместить причиненные убытки.

Продажа недвижимости

В самостоятельный параграф выделены правила, предусматривающие особенности договора продажи недвижимости ( 7 главы 30).

Специфическими качествами этого объекта продажи обусловлены жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия.

Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, в Кодексе содержатся нормы, определяющие правовую судьбу земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Обязательство продавца по передаче недвижимости будет считаться исполненным после вручения соответствующего имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости.

Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья. В частности, существенным условием договора продажи жилого дома, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор будет считаться незаключенным.

Особым товаром, включенным сегодня в оборот, стали предприятия.

Продажа предприятий "на ходу" предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при таких продажах, регламентированы в 8 главы 30 Кодекса. Здесь предусмотрены обязательные требования к оформлению соответствующих договоров (нотариальное удостоверение, государственная регистрация). Заключение договора продажи предприятия требует от продавца совершения особых действий, нехарактерных для иных договоров купли-продажи. Необходимыми условиями для заключения договора являются составление и рассмотрение сторонами акта инвентаризации и бухгалтерского баланса, получение заключения независимого аудитора, определение перечня всех обязательств, включаемых в состав предприятия, и т. д.

Продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой стороны - переводом на него долга, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в Кодексе предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка. В частности, продавец и покупатель после передачи предприятия покупателю несут солидарную ответственность по долгам предприятия, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Стоит отметить, что в части второй ГК удалось избежать сложного и детального регулирования отдельных видов договоров купли-продажи.

Использован иной принцип, согласно которому отношения, связанные с розничной куплей продажей, поставкой, энергоснабжением, контрактацией, продажей недвижимости, предприятий, будут регулироваться общими положениями о договоре купли-продажи, за исключением только тех случаев, когда специальными правилами об этих отдельных видах договоров (также включенными в Кодекс) будет предусмотрено иное.