KONDOMIN (Управління житловим фондом шляхом утворення кондомініумів)

Історія створення об"єднань.

Для об"єднань власників житлових та нежитлових приміщень в будинках світова практика виробила спеціальний термін - "кондомініум"( від лат. слова con- спів, dominium - володіння).

Історія виникнення кондомініумів сходить ще до часів Римської Імперії. Існували вони колись й в Україні у часи дореволюційної Російської імперії та в період НЕПу. З того часу ця форма пройшла кілька етапів свого розвитку, вдосконалюючись у міру розвитку ринкових взаємовідносин у суспільстві.Об"єднання власників квартир (будинків) існують зараз в Англії, Франції, США. Проблема створення об"єднаннь є актуальною зараз не тільки для України але й для всіх держав з економікою, що знаходиться на перехідному етапі.

Що таке об"єднання?

Кондомініум - це спецефічна форма володіння нерухомістю ( на праві спільної сумісної власності) при який особа володіє не тільки житловими приміщеннями але і певною часткою нежитлових приміщень головною метою якої є покращення утримання будинку, використання платежів мешканців на утримання того будинку в якому вони проживають.

Основним документом, який закладає правову основу для взаємовідносин між окремими власниками житлових і нежитлових приміщень у будинку, де створено обє"днання, є статут обє"днання. Статут обє"днання, як установчий документ визначає зокрема права і обов"язки власників приміщень у цьому будинку, а також механізм розподілу відповідальності між ними.

В об"єднанні співіснують два різновиди приватної форми власності :приватн- індивідуальна , спільна сумісна власність.Існування спільної власності веде до необхідності створення юридичої особи, уповноваженої приймати рішення відносно спільної власності.Кондомініум за своєю формою як найкраще відповідає цим завданням.

Вигоди від створення об"єднання.

Наміри уряду перекласти відповідальність за управління та утримання житловими будинками на самих мешканців ні в кого не викликає заперечень.Однак як це часто буває, існують розбіжності стосовно методів та темпів такого переходу.На сьогодні очевидно ,шо уряд не спроможний більше надавати допомогу житловому та комунальному господарству яку надавав раніше.

Складається враження, що чим більше уряд займається вирішенням цієї проблеми тим чіткіше він усвідомлює серйознисть ситуації, яка сладається та необхідність вжиття рішучих дій.

Першою такою дією стала приватизація квартир - як результат квартири виглядають набагато краще ніж елементи системи загального користування ( сходи, ліфти, коридори, дахи ).Звідси висновок : - якість ремонту та утримання елементів загального користування може серйозно вплинути на якість( умови ) життя в окремій кваратирі. Отже коли контроль за якістю робіт у будинку та відповідальність за своєчасне фінансування цих робіт перейде від органів влади до мешканців будинку, можно сподіватись на зміну ситуації.Можно навести ряд потенційних вигод для двох найважливіших учасників в процесі організації кондомініумів: громадян та місцевих органів влади.

Громадяни:

- стають власниками елементів загального користування в будинку;

- мають можливість створити власну управлінську структуру для вирішення проблеми утримання будинку;

- мають можливість покращити фізичний стан будинку та умови проживання в будинку;

- мають можливість контролювати якість ремонтних робіт у будинку;

- мають можливість скоротити витрати на комунальні послуги;

- мають можливість матеріально впливати на порушників загальних домовленостей;

Органи місцевої влади

- зменшують обсяг витрат з місцевого бюджету та утримання бдинків;

- звільняються від проблем, пов"язаних із розрахунком та збором квартирної плати;

- матимуть покращений фізичний стан житлового фонду міста в цілому;

- передають значну частину прав щодо прийняття рішень в частині утримання та використання житлового фонду мешканцями будинків;

Правові підстави для створення об"єднання.

У країнах Центральної Європи та Співдружності Незалежних Держав приватизація стала вирішальним фактором переходу до ринкової економіки.Приватизація житла є невідємним елементом усьго процесу приватизації. Від успіху в реалізації програми приватизації житла зночною мірою залежить темпи преходу до ринку.

Відповідно з чинним законодавством усі громадяни України, які проживали у державній, відомчій або кооперативній квартирі можуть стати власниками цього житла. Для цього необхідно подати відповідну заяву до органу, уповноваженого займатись приватизацією житла, і заплатити незначну суму. Після цього громадянин на протязі місяця стає власником своєї квартири. Саме громадяни, які приватизували своє житло, можуть виступати повноправними учасниками процесу створення об"єднаннь. Інтереси решти мешканців будинку (які ще не приватизували житло) в процесі створення об"єднаннь буде представляти міська Рада, правління кооперативу або відповідне відомство.

Правова база для створення в Україні кондомініумів була закладена з прийняттям у липні 1992 року Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду". У статті 10 другого розділу цього Закону зазначено, що "власники квартир у багатоквартирному будинках є співласниками допоміжних приміщень, технічного оладнання та елементів зовнішнього благоустрою...". Третій розділ Закону лише передбачав право власників квартир на створення "об"єднаннь та асоціацій власників окремих квартир та будівель... "для експлуатаціцї та утримання будівлі.

У жовтні 1992 року КМУ прийняв постанову №572, якою затвердив "Правила користування приміщеннями житлових будинків та прилеглими територіями". Ці правила зокрема уточнювали поняття "спільного володіння". Уних йшлося про те, що об"єднання виступає від імені власників квартир в усіх питаннях, пов"язаних з ремонтом та утриманням будинків; описувався процес створення та реєстрації таких об"єднань; перераховувались права та обов"язки обє"дняння і його членів; зазначалось, що спілні витрати розподіляються "...пропорційно до загальної площі квартир, зайнятих власниками..."; визначались повноваження загальних зборів об"єднання та деякі процедурні вимоги щодо прийняття рішень.

Після прийняття ВРУ Постанови "Про концепцію державної житлової політики" 30.06.1995 було визначено основні напрямки житлової політики на перспективу. В цій Постанові вперше наголошується на обов"язковості " об"єднання власників квартир багатоквартирних будинків в товариства з метою забезпечення належного утримання будинків та прибудинкових територій".

Постанова КМУ №588 "Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об"єднаннь, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків,яке перебуває в загальному користуванні" 31.07.1995. була прийнята в розвиток цього нового нарямку державної житлової політики. У прийнятому Положенні визначено загальний порядок та процедуру організації та лікідації об"єднань типу кондамініуму. Документ детально описує порядок скликання установчих зборів, механізм подальшого використання майна, яке перебувало у спільному користуванні, визнгачення спільних видатків, проведення ремонтів та реконструкцій в нових умовах. Важливим є пункт про безкоштовну реєстраію новостворених кондомініумів та про термін такої реєстрації. Нарешті в самій Постанові дано доручення відповідним відомствам розробити типовий статут кондомініуму, а також спеціальне положення про визначення та закріплення меж прибудинкових територій і передачі цих територій кондомініуму в користування.

Створення та державна реєстрація об"єднання(рекомендації, етапи, вимоги)

З юридичної точки зору, об"єднання існує тільки з моменту його державної реєстрації.В будинках, в принципі можуть створюватись і діяти "де факто" об"єднання, але без державної реєстрації статусу юридичної особи вони не можуть мати. З процесом реєстрації пов"язана розробка та прийняття статуту об"єднання, крім того статут та інші необхідні документи мають ще одне неменш важливе значення - вони визначають форму та методи повсякденної діяльності об"єднання.

Цілком очевидно, що навіть юридично зареєстроване об"єднання, яке має в наявності необхідний пакет документів, зіткнеться в своїй діяльності з цілим рядом проблем. Так як такий тип об"єднання як кондомініуми для нашої держави досить нове поняття то на сьогоднішній день не існує спеціально розроблених адміністративних процедур, які можуть допомогти об"єднанню в отриманні необхідних послуг або дотацій;не вирішено багато питань оподаткування та квартирної плати за приватизовані квартири. Тому в даній ситуації вимагається, як найактивніше сприяння міської Ради при вирішенні цих питань. Найбільш ефективною формою такої участі є прийняттія міською Радою відповідних ухвал.

Отже основними складовими частинами процесу створення об"єднання на нашу думку будуть ;

- підготовка установчих документів;

- прийняття спеціальних постанов міської Ради;

- державна реєстрація.

Процес реєстрації та підготовки документів (основні вимоги)

У відповідності з Постановою КМУ №588 від 31.07.95, об"єднання може бути створене з ініціативи двох чи більше власників квартир.

Для того щоб пройти процедуру юридичної реєстрації у міськвиконкомі, об"єднання-кондомініум повинне відповідати ряду вимог, які стосуються порядку проведення усановчих зборів,а також розробити, оформити і подати у відповідні органи ряд документів, які передбачені законодавством. Після виконання цих дій об"єднання вважіється юридично зареєстрованим.

На різних стадіях процесу реєстрації можуть виникнути певні труднощі, перш за все через відсутність чітих вимог та через бюракратичну некомпетентність окремих чиновників. Міська Рада або виконком можуть суттєво допомогти обєднанням в частині скорочення часу і витрат, пов"язаних з реєстрацією.

Етапи створення об"єднання власників житлового будинку

1) Власники квартир, що хочуть створити об"єднання, створюють "ініціативну групу". Ця група повинна :

- скласти список мешканців, що бажають створити об"єднання;

- підготувати проект установчих документів, скликати загальні збори власників квартир;

2) Ці ж власники проводять загальні збори власників квартир за участю представника міськвиконкому (міської Ради); на загальні збори можуть прийти мешканці квартир, які ще не приватизовані, однак права голосу вони не мають. Загальні збори повинні :

- проголусувати за створення об"єднання;

- ухвалити статут об"єднання;

- обрати правління та ревізійну комісію об"єднання;

- вирішити, чи буде стягуватися вступний внесок, визначити його розмір;

- вирішити, в якій спосіб будуть покриватимуться видатки, пов"язані з розробкою та оформленням документів для реєстрації об"єднання;

- доручити одному з учасників зареєструвати об"єднання в міській Раді чи в іншому місцевому органі влади.

3) Документи, необхідні для реєстрації об"єднання, предаються до виконкому або іншого міського, або районного органу влади, уповноваженого здійснювати реєстрацію.

4) При наявності всіх необхідних документів виконком зобов"язаний зареєструвати об"єднання та видати свідотцтво про реєстрацію протягом п"яти робочих днів з дня подання документів.

5) Після реєстрації необхідно виготовити штамп та печатку. Для цього необхідно отримати дозвіл місцевого відділення міліції. Для отримання дозволу необхідно подати у це відділення наступні документи :

- заяву;

- макети печатки та штампу, які відповідають статуту;

- квітанцію про оплату;

- копію реєстраційного свідотцтва.

6)Після отримання дозволу печатку та штамп замовляють у відповідній майстерні за окрему плату.

7) Наступним кроками є відкриття бануківського рахунку, реєстрація об"єднання у податковій інспекції та міському бюро технічної инвентаризації.

Список документів для реєстрації обє"днання-кондомініуму у виконавчому комітеті.

1. Заява, адресована голові виконавчого комітету - 2 примірники.

2. Витяг з протоколу загальних зборів з результатами голосування щодо рішення про створення об"єднання - 2 примірники.

3. Статут об"єднання, затверджений рішенням загальних зборів власників і нотаріально засвідчений - 8 примірників.

4. Список членів правління - 2 примірники.

5. Квитанція про оплату державног мита за реєстрацію.

Спиок додаткових документів, які необхідні для виготовлення печатки та штампу :

1. Намальвані макети печатки та штампу засвідчені у відділенні міліції - 2 примірники.

2. Виписка з рішення про реєстрацію об"єднання у виконавчому комітеті.